계약 만료 한달전엔 해지의사 통보해야
전세금없이 이사땐 임차권등기
마지막 수단은 '반환청구소송'


광주시 광산구 신창동에 사는 나모(45)씨는 요즘 밤잠을 이룰 수 없다.
2년 전 분양받은 새 아파트 입주일이 한 달여 앞으로 다가왔지만 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 애를 먹고 있는 것.
전세금 8000만원을 받아야만 아파트 잔금을 치를 수 있지만 세입자를 구하지 못한 집주인은 아무런 말이 없다. 더구나 새 아파트 입주일을 넘길 경우 연체이자를 물어야하는 처지에 놓인 나 씨는 언제까지 기다려야 할지 그저 답답하기만 하다.

경기침체가 지속되면서 주택거래도 꽁꽁 얼어붙은 가운데 전세금을 두고 집주인과 세입자간 분쟁이 끊이지 않고 있다.

세입자를 구하지 못하는 일이 빈번해지면서 전세금 반환을 둘러싸고 세입자와 집주인의 갈등이 깊어져 가고 있다.

양측이 계약 만료전 충분한 대화를 통해 합의점을 찾는다면 다행이지만 합의가 불가능한 경우는 어떻게 해야 할까.

지역 부동산전문가들은 전세가 끝났음에도 전세 보증금을 돌려받지 못했다면 집을 비우지 말고 임차권 등기명령을 적극 활용하라고 조언했다.

세입자는 가장 먼저 이사한 뒤 전입신고를 하고 확정일자 또는 전세권 설정 등기를 해놓았는지 반드시 확인해야 한다. 이런 조치를 취했으면 우선 변제권이 있기 때문에 걱정할 필요가 없다.

한국공인중개사협회 광주지부 관계자는 "집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 전세기간 만료 한 달 전에 '내용증명'을 보내 전세 계약을 연장하지 않겠다는 의지를 확실히 해야 한다"면서 "그러나 전세금을 낮추는 등 조건을 바꿔 세입자를 찾아 설득하는 것도 한 방법"이라고 지적했다.

부득이하게 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 갈 수밖에 없다면 주민등록등본, 도장 등을 들고 근처 주택 소재지를 관할하는 지방법원이나 시ㆍ군법원에 '임차권등기명령'을 신청하면 된다. 임차권등기명령의 효력이 발생하면 주민등록을 이전하거나 이사를 해 살고 있지 않아도 보증금을 받을 수 있는 대항력과 우선변제권을 가질 수 있기 때문이다.

임차권 등기 신청 후에도 전세금을 돌려주지 않을 경우 마지막 남은 방법은 '전세금 반환청구소송'이다. 전세금이 2000만원 미만일 경우 소액심판 사건으로, 그 이상이면 단독사건으로 분류돼 재판은 거의 한 달에서 한 달 반 정도 걸린다. 민사소송을 통해 판결이 나면 법원이 집을 경매에 부치게 되고, 경매 종료 후 전세금을 돌려받기까지는 대략 6~7개월 이상 소요된다.

만약 집주인의 경우 보증금을 돌려 줄 여력이 없다면 정부가 이달 중 주택금융공사의 보증을 받아 2000만~3000만 원 정도로 책정될 역전세 대출 보증 제도도 고려해 볼만 하다고 전문가들은 조언했다.

광남일보 강승희 기자 ksh2624@gwangnam.co.kr
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