토지거래를 규제해온 '토지거래허가구역'이 대대적으로 풀리지만 시장을 되살리기에는 역부족이라는 지적이 제기되고 있다.

국토해양부는 전국 토지거래허가구역 중 1만여㎢를 해제하기로 하고, 오는 30일 관보에 게재한 후 시행에 들어간다.

하지만 시장에서는 토지시장이 되살아나기 위해서는 2대 핵심규제인 토지거래허가구역과 부재지주 양도소득세 중과제도를 함께 완화해야 한다고 주장하고 있다. 지금처럼 경기침체로 시장이 냉각된 상황에서는 토지거래를 쉽게 해 매수 분위기를 살리고, 동시에 매물이 시장에 나올 수 있도록 양도세를 완화해야 한다는 설명이다.

하지만 양도세 완화는 투기를 조장할 수 있다는 우려 때문에 정부는 아직까지 이에 대한 검토조차 하지 못하고 있다. 전문가들은 이에 따라 올해도 토지시장이 회복되기는 힘들 것으로 전망하고 있다.

◇작년 땅값, 10년만에 첫 하락
전국 땅값이 10년만에 하락세로 돌아서고 토지거래량이 급감하는 등 토지시장이 꽁꽁 얼어 붙었다.

지난해 전국의 땅값은 0.31% 떨어져 마이너스를 기록했다. 외환위기 당시인 1998년 지가 변동률이 -13.6%를 기록한 이후 10년만에 연평균 첫 마이너스 기록이다.

특히 전체 시도 중 서울지역은 땅값이 가장 많이 떨어지며 전체 지가 하락을 주도했다. 서울은 4·4분기 -6.34%를 기록하며 연평균 1.0% 하락했고, 인천은 4·4분기 -3.56% 기록했지만 전체적으로는 작년 1.36% 상승했다.

작년 한해 경기침체와 부동산 시장냉각이 겹치면서 토지 거래량이 크게 줄어들어 땅값도 덩달아 하락한 결과다.

◇토지시장, 올해도 힘들다
토지시장은 올해도 작년과 크게 다르지 않을 것으로 전문가들은 예상한다. 한국건설산업연구원은 설립 이후 처음 지난 연말 "땅값이 하락할 것"이란 전망을 내놓기도 했다.

연구원은 "올해 지가 하락률은 5% 이내로 추정되지만 하반기 경기 회복이 더뎌지면 10%까지 추락할 수도 있다"고 경고했다.

기업들이 투자를 꺼리는 것도 토지시장 침체를 부추기는 이유다. 토지 중개소 관계자는 "깊어지는 경기침체로 기업들이 투자를 연기하는 등 꺼리고 있어 토지가격이 더 하락하고 있다"고 말했다.

다만 정부가 올해 추진하는 4대강 등 뉴딜사업 지역 중심으로 국지적 상승세가 나타날 수 있다. 또 개발호재가 있는 지방 일부 지역은 토지거래허가구역 해제와 동시에 어느 정도 상승할 가능성도 있다.

국토부는 현재로선 이들 4대강과 경기운하 주변지역의 땅값이 급상승하는 일은 없을 것으로 보고 있다. 하지만 투기움직임이 나타날 경우 지자체가 바로 토지거래허가구역 재지정을 해 차단한다는 계획이다.

◇양도세 완화 등 후속조치 뒤따라야
전문가들은 토지시장이 되살아나기 위해서는 거래가 이뤄지도록 해야한다고 분석하고 있다. 특히 땅을 매수한 후 양도세 중과로 매도를 하지 못하는 경우를 고려해 한시적이라도 완화해야 한다고 주장하고 있다.

참여정부는 뉴타운, 신도시를 비롯해 지방의 각종 개발호재로 토지시장이 들썩이자 토지거래허가구역 이외에 부동산실명제를 도입했고, 비업무용 토지 소유자에 한해 양도세 중과세를 적용하는 규제정책을 펴왔다.

부재지주는 농지와 임야, 목장 용지, 비업무용 땅을 처분할 때 양도세 60%(주민세 10%를 합치면 66%)를 내야 해 토지 투자의 최대 걸림돌이 됐다. 이후 시장은 거래가 줄어들기 시작했고 경기침체와 맞물리면서 아예 꽁꽁 얼어붙은 상황이다.

문제능 지오랜드컨설팅 사장은 "최근에는 개발호재가 많은 지방도 매물이 없어 거래가 이뤄지지 않는다"며 "토지 소유자들이 양도세 부담으로 토지를 내놓지 못하고 있기 때문"이라고 말했다.

정수영 기자 jsy@asiae.co.kr
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