미분양주택 양도소득세를 5년간 한시적으로 면제해 주겠다는 정부 발표를 접한 김종민(41세)씨는 재빨리 머리를 굴렸다.

수도권 미분양아파트에 관심이 있었던 중 나온 조치라 더욱 눈길이 갔다. 세금계산이 복잡하고 어렵지만 대충 따져봐도 상당한 절세효과를 볼 수 있을 것 같았다.

낮은 계약금에 중도금 이자감면, 분양가 할인 등 미분양아파트 매입시 받을 수 있는 혜택에 양도차익이 생길 경우 절세효과를 따져보면 남는게 많은 장사란 생각이 들었다.

기존 미분양은 물론 올해 안에 매매계약을 체결할 수 있는 분양주택에 적용한다니 선택의 폭도 넓은 셈이다.

게다가 내년 6월말 이전까지 미분양아파트를 매입할 경우 취득ㆍ등록세도 절반 이상 깎아준다니 세 가지 효과를 동시에 볼 수 있는 것이다.

김씨는 내일부터 거주지인 경기도 고양시 인근 미분양아파트를 둘러 보기로 했다.
현재 1주택자인 김씨가 고양시의 미분양아파트를 5억원에 매입했다가 5년 이내에 8000만원의 양도차익을 남기고 판다면 얼마의 세금효과를 볼 수 있을까.

김씨가 매입을 검토하고 있는 고양시는 과밀억제권역이다. 서울을 제외한 과밀억제권역의 경우 양도세 50% 감면 혜택이 있기 때문에 양도세를 한푼도 내지 않는 것은 아니다.

양도가액 5억9000만원에서 취득가액(5억원)과 필요경비(1000만원, 추정)를 빼고 양도소득기본공제(250만원)를 받으면 김씨의 과세표준은 7750만원이 된다.

금년부터 2년간 한시적으로 다주택자에 대한 양도세 중과가 폐지됐기 때문에 2주택자가 되는 김씨의 양도세율은 일반세율로 적용받는다.

이렇게 산출된 김씨의 양도세는 1918만원. 50%를 감면 받기 때문에 최종 납부세액은 959만원이다. 김씨가 노린 게 미분양아파트이기 때문에 취득ㆍ등록세도 감면받는다. 취득 당시 내야 할 세금은 1350만원이지만 실제로는 575만원만 납부하면 된다.

김씨는 결국 취득ㆍ등록세 775만원, 양도세 959만원 등 1734만원의 세금을 줄일 수 있다.

양도세 중과 한시 폐지와 양도세 50% 감면, 취득ㆍ등록세 감면 혜택을 동시에 받았을 경우 얘기다. 김씨를 3주택자로 가정하면 양도세 납부세액은 당초 3452만원에서 1726만원으로 준다.

과밀억제권역이 아닌 경기도 평택시에 새집을 장만한다면 다주택 여부에 관계없이 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.

평택에서 5000만원의 양도차익을 남기고 집을 판다면 2주택자는 1175만원, 3주택자는 2116만원의 양도세를 내야 하지만 정부의 이번 대책이 이를 면제시켜줬다.

정부가 취득ㆍ등록세를 감면 지역과 기간을 확대했기 때문에 내년 6월말까지 주택을 매입할 경우 거래세도 크게 줄어든다. 단 미분양주택에 한 해서다.

예컨대 분양가 3억2000만원짜리 아파트라면 당초 864만원에서 368만원으로 취득ㆍ등록세가 줄어 496만원의 세금 절감 효과를 보게 된다. 김씨의 경우처럼 집 값이 비싸면 당연히 세금 절감 효과는 더 커진다.

당초 2.7%의 거래세율이 1.15%로 낮아졌기 때문인데 취득ㆍ등록세에 부가되는 농어촌특별세 및 지방교육세 인하효과까지 포함할 경우 총 57.4%의 감면효과 발생한다.

각각 1%였던 취득세와 등록세가 0.5%씩으로 줄고 지방교육세가 0.2%에서 0.1%로, 농어촌특별세가 0.5%에서 0.05%로 낮아졌다.

※ 과밀억제권역 : 서울, 인천시(강화군·옹진군 등 제외), 경기 14개시(의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥)

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr
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