지금 미분양주택을 사면 양도소득세가 얼마나 줄어들까.

미분양주택 해소를 위해 지난 2월 나온 세제개편안이 국회를 통과함에 따라 9일 정부는 이와 관련한 후속 조치 및 개정이 시급한 세법 시행령 개정을 추진했다. 이중에는 미분양주택 양도세 감면 관련 내용이 포함돼 있다.

1주택자인 홍모씨가 부천의 미분양아파트를 5억원에 매입했다가 5년 이내에 7000만원의 양도차익을 남기고 팔 경우 1670만원의 양도세를 내야한다.

하지만 여기서 60%를 감면받게 되면 668만원으로 양도세가 줄어든다. 정부의 이번 조치로 과밀억제권역은 양도세액의 60%까지 감면 받을 수 있기 때문이다.

해당 지역이 평택이나 용인 등 과밀억제권역이 아니라면 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다.

취득 후 5년이 지나서 양도하는 경우에는 조금 다르다. 감면대상 양도소득금액은 먼저 실지거래가액에 따른 양도소득금액을 계산한 후 취득 당시와 5년이 되는 시점, 양도당시 기준시가를 기준으로 안분해 계산한다.

김모씨가 홍씨와 같은 단지의 미분양아파트를 사서 5년 이후에 팔았다고 가정해보자. 김씨는 공시지가 4억원짜리 미분양아파트를 5억원에 샀다.

취득 후 5년이 지난 시점에서 시세가 8억원(공시지가 6억4000만원)까지 올랐고 그로부터 몇 년 후 매도시점에서 양도가액이 10억원(공시가격 8억원)이라면.

이렇게 되면 양도차익 5억원 중 감면대상 소득금액은 3억원이 된다. 양도차익 중 3억원을 감면받기 때문에 김씨의 과세표준은 기본공제금액 250만원을 제한 19억7500만원이다. 1가구 2주택자로 세율 25%를 적용할 경우 양도세로 4888만원을 납부하게 된다.

하지만 인천이나 경기도 부천, 고양시 등 과밀억제권역에서 전용면적 149㎡(45평, 분양평형 60평형 내외)가 넘는 미분양주택을 샀다면 이 같은 양도세 계산법을 적용할 필요가 없다. 양도세 감면이 되지 않기 때문이다.

미분양주택 양도세 감면 관련 시행령 개정 내용에는 과밀억제권역 내에서는 전용 149㎡ 이하에 대해서만 5년간 발생한 양도세를 감면해주기로 정했다. 수도권과밀억제권역이 아닌 경우 면적에 상관없이 양도세를 감면 받을 수 있다.

한편 양도세 감면 대책이 발표된 지난 2월 12일 이전에 계약을 체결한 미분양주택이라면 세제 혜택을 받을 수 없다. 정부가 정한 미분양주택 범위는 지난 2월 12일부터 내년 2월11일까지 계약분에 한해서다.




※ 과밀억제권역 : 서울, 인천시(강화군ㆍ옹진군 등 제외), 경기 14개시(의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥)

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr
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