상가는 부동산상품 중 고수익, 고위험 상품이다. 불황에 상가 임차인을 구하지 못해 죽 쑤는 경우가 허다하다. 불황기에는 무조건 관망하기 보다는 오히려 기회로 삼는 지혜가 필요하다. 자금계획을 고려해 무리수를 두기보다는 장기적인 안목으로 임한다면 좋은 결과를 얻을 수도 있다.

◇ 유동인구에 현혹되지 마라 = 유동인구 조사는 상권 분석의 첫 걸음임을 명심하자. 유동인구가 많을수록 장사가 잘될 확률이 높아지는 것도 사실이다. 그러나 유동인구와 매출이 정확히 비례하는 것은 아니라는 사실을 이해해야 한다.

인파가 물결치는 곳에서도 장사 안되는 점포가 의외로 많다. 대표적인 곳이 서울 대학로상권의 대명거리나 신촌의 먹자골목이다.

◇ 개천과 저수지를 구분하라 = 개천은 물이 흘러가는 곳이고 저수지는 물이 고여있는 곳이다. 물은 유동인구 또는 돈을 뜻한다. 따라서 '개천 상권'은 유동인구가 많으나 돈을 쓰지 않고 단지 스쳐 지나가는 곳을 말한다.

저수지(일명 항아리) 상권은 돈이 고이는 곳이다. 서울의 경우 건대입구역 상권이 대표적이다. 경기도 고양시 화정역과 용인시 김량장동, 인천시 연수구 옥련동도 저수지 상권으로 분류할 수 있다.

◇ 초보자는 화려한 상권을 피하라 = 초보자들이 서울 강남역이나 명동과 같은 화려한 상권을 피해야 하는 이유는 간단하다. 아무리 장사를 잘 해도 높은 투자비용과 월세를 감당하기에는 역부족일 수 밖에 없다.

더구나 악덕 건물주라도 만나면 권리금 한 푼 못건지고 쫓겨나는 수가 있다. 상가임대차보호법은 이런 상권에서는 무용지물이다. 이 법의 보호대상은 환산보증금(보증금+월세X100) 2억6000만원까지의 가게다.

◇ 서울보다는 수도권을 주목하라 = 서울 소재 건물 주인들의 눈높이는 경기와 무관하게 한참 올라가 있다. 이를 감안해서 서울보다는 서울접근성이 좋으며 인구가 유입되는 수도권 지역을 샅샅이 뒤지는 게 훨씬 낫다.

투자비용이 적게 들기 때문이다. 다만, 수도권 지역 중 상가가 과다하게 밀집된 곳은 피하는 게 좋다. 부천 상동과 용인 죽전 및 동백지구, 수원 영통지구는 배후 수요를 고려하지 않고 점포 공급이 과다한 지역으로 꼽을 수 있다.

◇ 오피스와 주택가의 장단점을 파악하라 = 일반적으로 오피스 상권은 '고투자-저위험', 주택가는 '저투자-고위험'으로 규정된다. 주택가 상권에서 장사하기가 훨씬 까다롭다는 말이다. 따라서 업종이나 아이템 성격을 면밀히 분석, 상권에 맞는 가게를 차려야 한다.

◇ 주택가 상권에서는 주부를 잡아라 = 주택가와 오피스가 성격이 혼재된 상권이면 금상첨화다. 서울 고덕역세권, 인천 계양구청앞 등이 혼재된 상권의 사례로 꼽을 수 있다. 주택가 소비를 결정하는 열쇠는 주부들이 쥐고 있다.

주택가 장사가 어려운 것은 바로 이 주부들의 성향이 동네마다 각양각색이기 때문이다. 따라서 주택가에 가게를 잡을 것이라면 주부들의 특성부터 파악해야 한다. 그리고 나서 업종, 상품가격, 인테리어 등을 정하는 게 순서다.

◇ 사행성 게임장이 득세하는 곳을 피하라 = 사행성 게임장은 최근 몇 년간 월세를 급등케 한 주범이다. 최근 이들 가게가 정부의 철퇴를 맞아 비게 돼 상권 곳곳에 구멍이 뚫리고 있다.

상권이 피폐해지는 촉진제 역할을 하는 셈이다. 따라서 이런 유해업소가 판치는 곳은 일단 피하는 게 좋다. 월세가 비쌀 뿐더러 상권 전체가 침체된 곳이기 때문이다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr
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