경매 서적을 뒤지다보면 가장 많이 듣는 것이 '말소기준권리'다. 소멸기준권리라고도 하는데 단어만 다를 뿐 의미는 같다.

경매 관련 책이나 강의를 봐도 말소기준권리는 권리분석을 위한 가장 기초적이고도 중요한 내용으로 다뤄지고 있다. 말소기준권리만 알면 경매의 8부 능선을 넘어설 수 있다고 얘기하기도 한다.

경매에 처음 입문하는 사람들은 말소기준권리를 법에서 정한 권리의 하나의 받아들이고 모든 경매 물건에 대해 말소기준권리만으로 권리분석을 하기도 한다. 하지만 우리나라 법령 어디를 봐도 말소기준권리라는 말은 찾을 수 없다. 책과 강의에서 그렇게 중요하다고 하는데도 이것만 가지고 권리분석이 되지 않는 경매물건도 종종 있다.

가장 공신력 있는 경매 정보를 제공한다는 대법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)의 '경매용어' 코너에도 이 단어는 보이지 않는다.

그렇다면 법에도 나오지 않는 말이 어떻게 법적인 문제가 복잡하게 얽힌 경매사건의 판단 기준이 되는 걸까. 정확히 밝혀지지는 않았지만 말소기준권리라는 용어는 일반인에게 경매강의를 했던 누군가가 사용한 후 하나의 이론 굳어진 것이라고 한다.

다양한 경매사건의 결과를 종합해 분석하다보니 어떤 권리 이후에 설정된 것들이 말소되고 전에 설정된 것들은 인수되는 하나의 원칙이 발견됐고 이를 말소기준권리라는 말로 묶었던 셈이다.

경매대상 부동산에 설정된 개별 권리들의 특성을 정확히 이해하고 여러 가지 변수를 점검해야만 풀렸던 권리분석이 말소기준권리라는 공식에 대입만 하면 쉽게 풀려버려 하나의 이론으로 굳어진 것이다.

하지만 말소기준권리를 기계적으로 대입하기 전에 왜 어떤 권리들은 말소가 되고 인수되는지 원리를 이해할 필요가 있다. 그래야만 말소기준권리의 의미가 정확하게 이해되고 이 내용들이 적용되지 않는 경매물건에 대해서도 대처가 가능하다.

우리 민법이 규정하는 경매사건 뿐만 아니라 어떤 민사사건에서도 예외가 없는 원칙은 등기 또는 권리는 원래의 목적과 내용대로 인정한다는 점이다. 또 선순위와 후순위가 충돌할 경우 선순위를 보호한다는 점이다.

첫번째 원칙에 따르면 저당권(근저당권 포함)의 경우 돈을 받기 위한 목적이기 때문에 배당을 받건 못 받건 경매 부동산이 매각되면 말소된다. 반면 전세권과 임차권은 돈을 받기 위한 것이 아니라 그 집에서 사는 것이 목적이기 때문에 말소되지 않고 인수되는 것이 원칙이다.

두번째는 나중에 설정된 권리는 먼저 설정된 권리가 있다는 걸 등기부등본 등을 통해 확인했고 최악의 경우 경매가 진행되면 배당 등 순위에서 밀린다는 점을 알고서도 권리를 설정한 것이기 때문에 당연히 선순위보다 보호받는 순위가 밀린다.

전세권이나 임차권의 경우 첫번째 원칙에 의하면 말소되지 않고 인수돼야 하지만 이들보다 먼저 저당권이 설정돼 있다면 이 저당권을 보호하기 위해 말소되는 것이다.

만약 후순위 전세권과 임차권이 말소되지 않으면 경매에서 아무도 낙찰을 받지 않거나 전세보증금을 뺀 금액에 낙찰될 수 밖에 없어 선순위 저당권자가의 채권회수에 커다란 차질이 생기기 때문이다.

경매사건의 권리분석에 있어 말소기준권리가 편리하긴 하지만 원칙을 모른다면 한계에 부딪힐 수 밖에 없으므로 보다 깊고 세밀한 이해가 필요하다.

* 도움말 : 지지옥션(www.ggi.co.kr) 장근석 매니저

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr
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