권리분석과 아울러 초보자들이 어려워하는 대목이 바로 절차에 관한 내용이다. 일반 부동산 매매절차와 확연히 다른데다 처음 접하는 법률용어들이 많아 어려움을 느낄 수 밖에 없다.

하지만 차근차근 따져보면 왜 법원이 경매 부동산을 매각할때 그러한 절차들을 두고 있는지 이해할 수 있다. 우선 해당 부동산이 경매절차에 들어가는 첫 단계인 채권자의 경매신청부터 살펴보자.

채권자는 경매신청 시 경매를 진행하는데 필요한 집행비용을 미리 법원에 납부해야 하는데 언뜻 보면 돈을 받아야 할 채권자가 비용을 미리 지불해야 한다는 게 이해가 되지 않을 수 있다.

부동산을 경매로 매각하려면 감정평가, 집행관의 현황조사, 송달, 신문공고 등에 적잖은 비용이 소요되는데 채무자의 경우 원금은 고사하고 이자도 변제하지 못하는 상황이기 때문에 이들 비용을 납부한다는 것이 불가능하다.

그렇다고 법원이 예산으로 이 비용을 지불하지 않기 때문에 채권자에게 미리 받고 매각이 되면 배당에서 가장 먼저 채권자에게 이 비용을 돌려주게 된다.

결과적으로 경매에 소요되는 비용 역시 채무자가 부담하는 것이다. 이를 이해하면 왜 경매집행비용이 배당순위에서 가장 앞서는지와 배당금액을 계산할 때 경매집행비용도 고려해야 하는지 파악이 될 것이다.

또 하나 경매절차에서 따져봐야 할 것이 낙찰 후 1주일 동안 법원이 매각허부결정 기간을 두고 있다는 점이다. 여러 가지 매매 방식 중 경매(순수한 의미에서 법원경매는 입찰이 정확한 표현이다)는 가장 좋은 조건, 즉 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 낙찰을 시켜주는 것이 원칙이다.

이러한 경매의 정의에 충실히 따른다면 입찰일에 가장 높은 가격을 쓴 사람이 해당 부동산의 낙찰자가 되는 것이 맞다. 그러나 법원경매는 입찰일로부터 1주일이 지난 후 법원의 허가가 있어야만 '낙찰자'라는 지위를 부여한다.

다시 말해 법원의 허가가 있기 전까지는 낙찰자가 아니란 뜻으로 이 기간 동안은 '최고가매수신고인'이라고 칭한다. 말 그대로 여러 매수신고인(입찰자) 중 최고가를 쓴 사람에 불과하다는 것이다.

이는 법원의 의사결정과 실제 경매진행과정을 보면 이해가 가능하다. 입찰일에 경매법정에 가보면 법복을 입고 있는 판사를 볼 수 없다. 대신 법원 직원들이 입찰표를 접수하고 집행관이 낙찰여부 및 낙찰자를 발표하는데 이때 낙찰자를 발표하는 집행관은 우리가 흔히 생각하는 것과는 달리 법원공무원이 아니다.

변호사, 약사와 마찬가지로 집행관의 요건, 업무내용 등을 규율하는 '집행관법'이 별도로 존재하는 점을 보더라도 집행관은 법원에 소속이 돼 있을 뿐 공무원의 신분은 아닌 것이다.

때문에 집행관은 입찰일에 단순히 최고가를 쓴 매수인을 선정해 발표만 할 수 있을 뿐 그 사람이 해당 부동산을 낙찰받아도 되는 사람인지를 판단할 수 있는 권한은 가지고 있지 않다.

물론 집행관 역시 낙찰자로서 흠이 있는지를 가려낼 수 있는 능력은 가지고 있지만 최고가매수신고인에게 낙찰자 지위를 부여해도 법적으로 문제가 없다라는 법원의 공식적인 결정은 판사만이 내릴 수 있다. 낙찰 후 1주일의 매각허부결정기간이 있는 건 이렇듯 판사의 법적 판단에 따른 시간이 필요하기 때문이다.

* 도움말 : 지지옥션(www.ggi.co.kr) 장근석 매니저

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr
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