경기 침체의 여파로 부동산 경기가 위축되자 최근에는 세무 관련 분야에 종사하지 않는 일반인들이나 공인중개사들도 세테크 분야에 상당한 관심을 보이고 있다.

부동산투자시에는 기본적인 세금 지식만 알아도 취득·보유·양도하면서 발생하는 각종 세금을 절세할 수 있다.

◇ 취득세·등록세 감면 = 건축 연면적 또는 전용면적 40㎡ 이하의 주택 중 취득가액이 1억원 미만인 주택을 취득해 1세대 1주택(당해 주택을 취득한 날로부터 30일 이내에 종전 주택을 매각해 1세대 1주택이 되는 경우 포함)이 된 경우에는 취득세와 등록세를 전액 면제받을 수 있다.

다만 당해 주택을 취득한 날로부터 2개월(보존등기가 되지 않은 주택을 취득한 사람은 건축주가 보존등기를 한 날로부터 2개월 이내, 주택을 분양하는 사람이 법령의 규정이나 천재지변 등의 사유로 소유권이전 등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날로부터 2개월 이내) 이내에 이전등기를 하지 않은 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징 당한다.

여기서 보존등기란 미등기부동산에 대해 그 소유권을 보존하기 위해 최초로 행해지는 등기를 말한다. 보존등기는 그 부동산에 관해 최초로 행해지는 등기이므로 이를 하게 되면 그 부동산에 관한 등기 용지가 새롭게 개설되고 이후에 일어나는 그 부동산에 관한 권리변동과 그에 따른 등기는 보존등기를 기초로 이뤄지게 된다. 또한 보존등기는 등기 의무자가 존재하지 않으므로 등기권리자의 단독신청에 의하는 것이다.

◇ 취득·양도 시기는 = 부동산의 취득 시기와 양도 시기는 원칙적으로 부동산의 매매 대금을 실질적으로 지급한 날이다. 다만 매매 대금을 지급한 날이 확실하지 않거나 그 이전에 소유권이전등기를 마친 경우에는 등기부등본에 기재된 등기접수일이 취득 시기 또는 양도 시기가 된다.

본인이 건축한 건축물일 경우 사용검사필증교부일이며 사용검사(준공일) 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 사실상 사용일 또는 임시사용승인일이 된다.

상속 또는 증여를 받은 부동산의 경우에는 상속개시일 또는 증여 받은 날(등기접수일)이 취득 시기 또는 양도 시기다.

◇ 임대사업시 비과세 = 임대주택사업을 하면 양도소득세를 감면 받을 수 있다. 매입 임대주택사업자가 되려면 원칙적으로 5채 이상(지난해 11월 26일부터 비수도권인 경우 1채 이상도 가능)을 임대주택으로 제공해야 하고 관할 시·군·구청에 매입 임대주택사업자로 등록을 하고 세무서에도 사업자등록을 해야 한다.

이와 같이 합법적인 절차를 통해 매입 임대주택사업자로 등록한 사람이 해당 임대주택을 5년 이상 임대 제공한 이후에 당해 주택을 양도하는 경우 현행법상 비과세 혜택을 적용 받을 수 있다.

다만 5년 이상 임대하고 양도하는 주택에 대해 3주택 이상 보유자에게 적용하는 양도소득세 중과세율(60%)을 적용하지 않고 일반 누진세율(6~35%)을 적용해 양도소득세를 과세할 뿐만 아니라 종합부동산세 과세 대상에서도 배제한다.

고형광 기자 kohk0101@asiae.co.kr
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