서울 광진구에 거주하는 김영철씨는 요즘 마음이 편치 않다. 오래 전에 사둔 주택을 사업자금 마련을 위해 처분하고자 하는데 세금이 만만치가 않을 것 같기 때문이다.

김씨는 2주택자로 어느 주택을 팔아도 양도소득세가 나오는 상황이다. 김씨가 어떻게 해야 세금부담을 조금이라도 줄일 수 있을까.



◇ "비과세 요건 안된 주택 먼저 팔아야" = 위와 같이 주택을 보유하고 있는 경우에는 어느 주택을 양도하더라도 동일하게 세금이 나올 가능성이 높다. 양도차익이 같기 때문이다. 구체적으로 양도소득세는 약 9000만원 정도가 예상된다.

양도차익에 6∼35%의 세율을 곱해 대략적으로 계산한 결과다. 여기서 6∼35%를 적용한 것은 2주택자의 경우 지난 1월 1일부터 2010년 12월31일까지 중과세 제도가 한시적으로 폐지되었기 때문이다. 중과세 제도가 한시적으로 폐지됐지만 중과세 대상 물건은 여전히 장기보유 특별공제를 받을 수 없다.

따라서 김씨는 A와 B주택 중 B주택을 먼저 처분하는 것이 좋다. A주택의 경우 거주요건 2년을 채웠기 때문에 B주택 양도 후 A주택을 처분하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

김씨가 이렇게 B주택을 처분한 후 새로운 주택을 구입하면 새 주택의 구입일로부터 2년 내에 A주택을 처분하더라도 비과세를 받을 수 있다. 일시적 2주택 비과세를 위한 처분기한이 1년에서 2년으로 연장되었기 때문이다.

한편 김씨가 B주택을 처분하는 것이 아닌 자녀에게 증여한 후 A주택을 처분할 수도 있을 것이다. 하지만 실무적으로 볼 때 자녀에게 증여하면 증여세 등이 과도하게 나와 이런 방법이 오히려 불리한 경우가 많다. 따라서 증여를 선택하기 전에 미리 전문가와 상담하는 것이 바람직할 것이다.

참고로 지난 4월30일에 중과세 제도가 개편되었는데 이를 요약하면 다음과 같다.


중과세제도가 부동산 거래를 지나치게 위축시키자 지난 1월1일(3주택과 비사업용 토지는 3월16일)부터 2010년 12월31일까지 한시적으로 이를 폐지했다. 따라서 이 기간 내에 처분하면 일반세율(보유기간에 따른 세율)을 적용받는다.

또한 이 기간 내에 취득한 주택과 토지에 대해서는 영구적으로 일반세율을 적용하는 혜택을 준다. 세법의 배려인 셈이다.

* 글 : 신방수 세무사(shintaxpia@hanmail.net) / 세무법인 정상(www.toptax.co.kr) 파트너세무사로 현재 한국세무연수원 교수, lba경제연구소 겸임교수로도 활동하고 있다. 한국생산성본부, 경기대 사회교육원 및 대한건설협회, 삼성생명, LIG화재보험 등 대학, 협회, 대기업 등에서 온ㆍ오프라인 세무강의를 하고 있다.

주요 저서로는 '부동산 전문 세무사가 알려주는 부동산 세테크', '합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 - 개인편/기업편/부동산편/환급편', '합법적으로 세금 안 내는 세금대백과' 등이 있다.

신방수 세무사는 앞으로 '신방수의 부동산 稅테크'를 통해 아시아경제신문 독자들에게 유익한 절세 테크닉을 알려준다.

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