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부동산 규제 '초정밀 폭격' VS '시기상조' 논란
최종수정 2009.07.06 16:45 기사입력2009.07.06 11:20
윤증현 기획재정부 장관과 진동수 금융위원장 등 금융당국 수장들이 연이어 서울 강남 3구 등 버블세븐을 중심으로 가격 급등지역에 대한 대출 옥죄기 방침을 밝히면서 업계간 논란이 커지고 있다.
금융 전문가들은 금융당국의 주택담보인정비율(LTV)와 총부채비율(DTI) 등을 통한 주택담보대출 억제대책에 대해 시기적으로는 적절하다고 밝히며 '초정밀 폭격'을 하는 것이 바람직하다고 조언하고 있다.
그러나 부동산업계는 미분양주택 등에 대한 자금 경색심화로 경영애로가 심화될 것이라며 불만을 토로하고 있다.
우선 금융연구원 장민 박사는 "현재 금융당국의 주택담보대출 관련 규제 강화방침은 방향적, 시기적 측면에서 바람직한 선택"이라고 평가했다.
현재 유동성이 시중에 많이 공급된 상황에서 경기회복 기미도 나타나고 있어 현재 일부 지역의 주택가격 급등을 방치한다면 자금쏠림 현상으로 인해 부동산시장 불안양상이 심화되는 부작용이 나타날 것이란 분석이다.
장 박사는 "현재 금융당국이 진행하고 있는 규제 강화가 전국 모든 지역으로 확대되지는 않을 것"이라며 "강남 재건축 지역과 버블세븐 지역 중 가격급등 현상이 나타나고 있는 곳에 대한 지역별, 국지적 접근이 타당하다"고 밝혔다.
김일수 IBK기업은행 부동산팀장도 "서울 강남 개포 등 재건축지역의 시세는 이미 예년 수준을 회복하는 등 과열상태에 접어든 것으로 판단된다"며 "더욱이 재건축이 예상보다 빨리 진행되면 연내 전세대란이 발생할 수 있어 현재 금융당국의 대책마련은 시의적절하다고 본다"고 말했다.
특히 그는 "한국은행의 기준금리가 향후 상승세가 점쳐지고 있는 상황에서 현재 무리하게 대출을 받아 투자에 나설 경우 이들의 이자부담 급증에 따른 신용불안이 심화되고 이는 다시 한번 경기를 냉각시키는 악재가 될 것"이라고 강조했다.
그러나 김팀장 역시 "고가 주택, 버블세븐 지역 등에 대한 정밀규제가 필요하며 LTV, DTI 규제를 강화하되 일정 소득 이하 계층, 부동산 가격이 안정된 지역을 배려해 미분양 지역이나 일반 분양시장의 냉각을 사전에 방지할 필요가 있다"고 덧붙였다.
규제 강화에는 일부 찬성이지만 그렇다고 정부가 너무 민감하게 반응해서는 안 된다는 지적도 나오고 있다.
이영호 닥터아파트 리서치 센터장은 "현재 일부 지역, 즉, 버블세븐과 강북 노원, 강동 등의 가격 상승을 놓고 부동산 시장 전체의 상승으로 보는 실수를 범해서는 안 된다"며 "섬세한 규제가 필요하다"고 말했다.
이 센터장은 "강남 3구의 경우 최근 가격이 많이 오른 것 자체가 '사실'이지만 이를 급락에 따른 '회복'으로 해석한다면 대응책이 다소 달라질 수 있다"며 "정부가 예민하게 반응하지 말고 냉철한 시각을 가지면 좋겠다"고 덧붙였다.
그러나 건설업계는 대출규제가 가장 직접적이고 강력한 규제인 만큼 시기상조라는 반응을 보이고 있다.
전국 미분양주택이 다소 줄었다고는 하지만 5월 말 기준 15만1938가구에 달하는데다 미분양주택으로 산정되지 않으면서 계약 후 잔금을 치르지 못해 포기하는 가구가 늘어 수도권 미분양 물량만 3만 가구를 넘어설 것으로 추산돼 대출규제가 업계가 유동성 확보에 큰 차질이 예상된다는 것이다.
대형 건설사 관계자는 "대출 규제를 강화하면 호재가 많은 일부 지역을 제외하고는 다시 시장이 얼어붙을 것"이라며 "시장 흐름에 맡기지 않으면 분양시장은 물론 일반 매매시장까지 악영향을 받을 것"이라고 말했다.
박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "정부가 단기적인 과열 양상을 잠재우고 금융권 건전성 유지 측면에서 대출규제를 검토하고 있지만 대출규제는 가장 직접적이고 강력한 규제인 만큼 시장에 주는 충격을 클 수 밖에 없다"고 말했다.
현 상태의 규제만으로 부동산 시장은 하반기 자율조정기능을 발휘할 것으로 보이기 때문에 추가규제가 꼭 필요하지 않다는 분석도 있다.
우리은행 강남투체어스센터의 김성섭PB도 "최근 가격이 급등한 강남 3구와 수도권 투기과열지구에서는 이미 LTV, DTI규제가 지속적으로 시행되고 있다"며 "굳이 다른 지역으로까지 관련 규제를 확대할 절실한 이유가 없어 보인다"고 말했다.
버블세븐지역의 경우 최근 가격강세를 '추가상승'이 아닌 '급락 이후 회복' 과정으로 볼 수 있어 정부가 시장을 너무 앞서서 나간다는 설명이다.
김PB는 "저금리와 풍부한 유동성, 하반기 토지보상 등의 조건들을 보면 하반기 부동산 가격이 뚜렷한 하락세로 돌아설 수는 없다"면서도 "그러나 상반기 급등추세가 하반기에도 지속될 수는 없으며 급매물 소진과 매수ㆍ매도자간의 가격 신경전 등으로 자율적인 가격조정이 발생할 수 있다"고 내다봤다.
박성호 기자 vicman1203@asiae.co.kr
김정수 기자 kjs@asiae.co.kr
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금융 전문가들은 금융당국의 주택담보인정비율(LTV)와 총부채비율(DTI) 등을 통한 주택담보대출 억제대책에 대해 시기적으로는 적절하다고 밝히며 '초정밀 폭격'을 하는 것이 바람직하다고 조언하고 있다.
그러나 부동산업계는 미분양주택 등에 대한 자금 경색심화로 경영애로가 심화될 것이라며 불만을 토로하고 있다.
우선 금융연구원 장민 박사는 "현재 금융당국의 주택담보대출 관련 규제 강화방침은 방향적, 시기적 측면에서 바람직한 선택"이라고 평가했다.
현재 유동성이 시중에 많이 공급된 상황에서 경기회복 기미도 나타나고 있어 현재 일부 지역의 주택가격 급등을 방치한다면 자금쏠림 현상으로 인해 부동산시장 불안양상이 심화되는 부작용이 나타날 것이란 분석이다.
장 박사는 "현재 금융당국이 진행하고 있는 규제 강화가 전국 모든 지역으로 확대되지는 않을 것"이라며 "강남 재건축 지역과 버블세븐 지역 중 가격급등 현상이 나타나고 있는 곳에 대한 지역별, 국지적 접근이 타당하다"고 밝혔다.
김일수 IBK기업은행 부동산팀장도 "서울 강남 개포 등 재건축지역의 시세는 이미 예년 수준을 회복하는 등 과열상태에 접어든 것으로 판단된다"며 "더욱이 재건축이 예상보다 빨리 진행되면 연내 전세대란이 발생할 수 있어 현재 금융당국의 대책마련은 시의적절하다고 본다"고 말했다.
특히 그는 "한국은행의 기준금리가 향후 상승세가 점쳐지고 있는 상황에서 현재 무리하게 대출을 받아 투자에 나설 경우 이들의 이자부담 급증에 따른 신용불안이 심화되고 이는 다시 한번 경기를 냉각시키는 악재가 될 것"이라고 강조했다.
그러나 김팀장 역시 "고가 주택, 버블세븐 지역 등에 대한 정밀규제가 필요하며 LTV, DTI 규제를 강화하되 일정 소득 이하 계층, 부동산 가격이 안정된 지역을 배려해 미분양 지역이나 일반 분양시장의 냉각을 사전에 방지할 필요가 있다"고 덧붙였다.
규제 강화에는 일부 찬성이지만 그렇다고 정부가 너무 민감하게 반응해서는 안 된다는 지적도 나오고 있다.
이영호 닥터아파트 리서치 센터장은 "현재 일부 지역, 즉, 버블세븐과 강북 노원, 강동 등의 가격 상승을 놓고 부동산 시장 전체의 상승으로 보는 실수를 범해서는 안 된다"며 "섬세한 규제가 필요하다"고 말했다.
이 센터장은 "강남 3구의 경우 최근 가격이 많이 오른 것 자체가 '사실'이지만 이를 급락에 따른 '회복'으로 해석한다면 대응책이 다소 달라질 수 있다"며 "정부가 예민하게 반응하지 말고 냉철한 시각을 가지면 좋겠다"고 덧붙였다.
그러나 건설업계는 대출규제가 가장 직접적이고 강력한 규제인 만큼 시기상조라는 반응을 보이고 있다.
전국 미분양주택이 다소 줄었다고는 하지만 5월 말 기준 15만1938가구에 달하는데다 미분양주택으로 산정되지 않으면서 계약 후 잔금을 치르지 못해 포기하는 가구가 늘어 수도권 미분양 물량만 3만 가구를 넘어설 것으로 추산돼 대출규제가 업계가 유동성 확보에 큰 차질이 예상된다는 것이다.
대형 건설사 관계자는 "대출 규제를 강화하면 호재가 많은 일부 지역을 제외하고는 다시 시장이 얼어붙을 것"이라며 "시장 흐름에 맡기지 않으면 분양시장은 물론 일반 매매시장까지 악영향을 받을 것"이라고 말했다.
박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "정부가 단기적인 과열 양상을 잠재우고 금융권 건전성 유지 측면에서 대출규제를 검토하고 있지만 대출규제는 가장 직접적이고 강력한 규제인 만큼 시장에 주는 충격을 클 수 밖에 없다"고 말했다.
현 상태의 규제만으로 부동산 시장은 하반기 자율조정기능을 발휘할 것으로 보이기 때문에 추가규제가 꼭 필요하지 않다는 분석도 있다.
우리은행 강남투체어스센터의 김성섭PB도 "최근 가격이 급등한 강남 3구와 수도권 투기과열지구에서는 이미 LTV, DTI규제가 지속적으로 시행되고 있다"며 "굳이 다른 지역으로까지 관련 규제를 확대할 절실한 이유가 없어 보인다"고 말했다.
버블세븐지역의 경우 최근 가격강세를 '추가상승'이 아닌 '급락 이후 회복' 과정으로 볼 수 있어 정부가 시장을 너무 앞서서 나간다는 설명이다.
김PB는 "저금리와 풍부한 유동성, 하반기 토지보상 등의 조건들을 보면 하반기 부동산 가격이 뚜렷한 하락세로 돌아설 수는 없다"면서도 "그러나 상반기 급등추세가 하반기에도 지속될 수는 없으며 급매물 소진과 매수ㆍ매도자간의 가격 신경전 등으로 자율적인 가격조정이 발생할 수 있다"고 내다봤다.
박성호 기자 vicman1203@asiae.co.kr
김정수 기자 kjs@asiae.co.kr
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