장경철 한국창업부동산정보원 이사

저금리 기조가 유지되고 경기회복의 기대감으로 상가를 비롯한 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다. 수익형 부동산의 대표격인 상가투자는 고수익 고위험 상품이다. 따라서 투자에 임하기 전에 요목조목 따져봐야 한다.

상가투자에서는 무엇보다도 상가 동선흐름을 꼼꼼히 살펴야 한다. 상가동선이란 유동고객의 주된 흐름을 말한다. 노루는 꼭 다니는 길로만 다닌다. 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 된다.

사람의 성향도 유사하다. 늘 다니던 길에 익숙해져 있다. 사람들이 퇴근시간에 주로 이용하는 통행로가 어디며 주 동선이 어떻게 흐르는지 다각적으로 판단해야 한다.

◇ 상가동선 외부, 내부 동선을 살펴라 = 상가에서 동선은 크게 외부동선과 내부동선으로 나눌 수 있는데 외부 동선이 무엇보다 중요하다. 1층에 있는 상가가 선호되는 이유 중 하나는 눈에 잘 띄고 이용이 편하기 때문이다. 그중에서도 한 면에서만 보이는 전면 상가보다는 여러 방면에서 볼 수 있는 코너 상가가 유리하다. 광고효과나 유동인구를 흡수하기에 수월하기 때문이다.

역세권 등 유동인구가 많은 길목인 경우 출근 동선보다는 퇴근 동선이 유리하다. 바쁘게 움직이는 출근길은 흘러가는 유동인구가 많은 반면 퇴근길은 상가를 여유를 가지고 둘러보게 된다.

그 지역의 퇴근동선을 파악하려면 노점상이 몰린 곳을 눈 여겨 보는 것도 하나의 좋은 방법이다. 위에서 말한 노루목을 확인할 수 있는 좋은 방법이 바로 노점상의 입지다.

노점상은 유동인구가 많은 곳에 항상 입지하는 특성을 갖는다. 특히 주택지 대로변 같은 곳은 노점상이 있느냐 없느냐에 따라 상권이 살았는지 죽었는지 알 수 있다. 노점상이 있다는 것은 상권이 살아있고 목이 좋다는 증거다.

한 상가건물 안에서도 내부동선에 따라 되는 상가와 안 되는 상가가 있다. 특히 대형 상가일수록 그 차이가 심하다. 1차적으로 눈여겨 봐야할 곳은 주 출입구와 엘리베이터, 에스컬레이터의 위치다.

내부적으로 최고의 입지는 출입구 왼쪽 동선의 전면과 올라가고 내려오는 동선의 왼쪽 모퉁이 상가라 할 수 있다. 이런 A급 입지가 아닌 상가는 주변 상가의 임대료를 고려해 봤을 때 예상 임대수익이 5%에 못 미치면 투자 가치가 낮다고 할 수 있다.

◇ 동선의 흐름, 고객의 왼쪽을 노려라 = 한 경제연구소는 얼마전 의미있는 연구자료를 내놨다. 고객의 구매심리를 자극하기 위해서는 왼쪽을 노려야 한다는 것이다.

자료에 따르면 백화점 에스컬레이터에서 내리면 왼쪽으로 향하는 경향이 많으며 백화점의 신상품과 마네킹 등을 배치할 때 진행방향의 왼쪽에 설치하고 TV 홈쇼핑도 가격이나 조건 등 민감한 정보 등을 화면 왼쪽에 둔다고 한다.

오른발잡이의 보폭은 오른쪽이 더 넓다는 주장도 한국인의 '좌회전 특성'을 설명하고 있다. 오른발잡이는 오른쪽 다리에 더 힘이 실리기 때문에 자연스레 왼쪽 다리를 축으로 회전하려는 경향이 있다는 것인데 실험적으로 증명된 결과로 오른발잡이가 눈을 감고 걸으면 왼쪽 방향으로 도는 경우가 많다는 사실도 이 같은 주장을 뒷받침하고 있다.

또 다른 근거로는 한국인에게 깊숙이 박혀있는 '좌측통행' 문화다. 좌측으로 다니는 것에 대한 자연스러운 습관이 왼쪽으로 시선을 돌리게끔 한다는 것이다. 실제로 우측통행을 생활화하는 북미의 경우는 우측 주시율이 높다는 연구결과도 나온 바 있다.

따라서 오른손잡이가 많은 한국인의 특성상 왼쪽 공략은 국내시장에서 충분히 먹혀들 수 있는 이야기다. 소비자의 특성을 파악하면 흐름이 보이고 이는 곧 매출증대의 원인으로 작용할 수 있다.

경기도 부천 모백화점의 한 의류매장은 주 동선이 있는 곳의 왼편에 마네킹을 전시하면서 10배에 가까운 매출을 올렸다. 물론 백화점 외부의 쇼윈도에 전시한 효과도 있었지만 이곳의 위치도 유동인구가 이동하는 경로에서 왼편에 위치한 것으로 나타났다.

글 : 장경철 상가칼럼니스트/ 한국창업부동산정보원(www.kera.kr), 문의 (02)2123-9930

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