장경철 한국창업부동산정보원 이사

국내에 복합단지 내 상가가 등장한 지 9년째다. 2000년 초기 복합단지 모델인 코엑스몰이 등장한 이후 부산 센텀시티, 왕십리 엔터식스, 건대 스타시티, 일산 킨텍스몰, 문정 가든파이브 등 전국적으로 복합쇼핑몰이 속속 선 보이고 있다.

오는 8월 개장 예정인 영등포 타임스퀘어를 비롯해 여의도 파크원, 판교역 알파돔시티 등도 개발을 진행중이거나 계획 중에 있다.

신세계가 부산에 센텀시티를 열고 영업에 들어가면서 한 공간에서 쇼핑과 오락, 업무, 식사 등을 한번에 해결할 수 있는 몰링개념의 복합단지 개발이 탄력을 받고 있다. 센텀시티점의 100일간 누적 매출은 1500억원으로 합격점을 받아내기에 충분한 성적표를 보여줬다.

센텀시티 효과로 인근 상가 시세도 동반 상승하고 있다. 벡스코 사거리 대로변 1층 점포의 매매가는 3.3㎡당 4000만~5000만원을 호가한다. 뒤쪽 2급 상가 1층 점포의 매매가도 3.3㎡당 3000만~3500만원 선이다. 센텀시티가 문을 연 이후 30% 정도 시세가 오른 것으로 지금도 상가를 매입하고자 하는 이들이 있지만 장기 보유하려는 수요가 많아 손바뀜은 일어나지 않고 있다.

◇ 국내 복합단지 현황과 파급 효과 = 업계에 따르면 수도권에 조성될 예정인 주요 복합단지는 알려진곳만 대략 9개 사업장에 총면적만 700만㎡를 넘는 것으로 조사났다.

복합단지는 상권이 활성화될 경우 주변지역 경제와 부동산에 상당한 파급 효과를 끼치게 된다. 대표적인 예가 2000년 문을 연 서울 삼성동 코엑스몰과 반포동 센트럴시티다. 두 복합단지는 주변 유동인구를 흡수해 상권의 중심축을 형성하고 인근 아파트 및 상가 가격에도 상당한 영향을 끼치고 있다.

지난해 오픈한 창원 더시티7도 성공적인 사례로 꼽는다. 이 복합단지는 쇼핑몰 3개 동과 특급호텔 1개 동, 트레이드센터(업무용 빌딩) 1개 동, 오피스텔 4개 동으로 이뤄져 있다. 이들 건물의 연면적은 42만2600㎡에 달한다. 사업비는 8000억원 정도가 들었다.

더시티7은 지역 경제에 상당한 영향을 미치고 있다. 직간접적인 고용효과가 1만8000명에 이르며 연간 4600억원 규모의 경제유발 효과가 나타나고 이로 인해 100억원 정도의 지방세도 더 걷힐 것으로 창원시는 내다보고 있다.

◇ 대부분 임대분양 방식..투자시 주의점은 = 이들 복합단지는 상가 운영방식도 '임대 후 관리' 방식을 채택할 가능성이 높은데 이는 대규모 상가의 특성상 임대 후 관리 방식이 체계적으로 상가를 활성화시키는 데 유리하기 때문이라고 한다. 도곡동 타워팰리스 내 상가 운영방식이 복합단지 개발과 더불어 일반화되는 것이다.

현금흐름 측면에서는 분명 등기분양이 유리할 수도 있지만 상가활성화 차원에서 복합단지 내 상가 운영은 임대분양이 대세로 보인다.

롯폰기힐스는 일본의 버블경제 붕괴 후 슬럼화하던 도쿄 도심을 하루 15만명이 찾는 랜드마크로 탈바꿈시킨 민간 주도의 대표적 도심개발 성공사례다. 한정된 부지(11만 5500㎡)에 초고층 건축물(최고 54층)을 집중 배치하고도 개발 전보다 녹지가 1.5배나 늘어 났다. 이 때문에 고밀압축 개발을 하더라도 쾌적할 수 있음을 보여줬다는 평가를 받았다.

그러나 최근 국내에 잇따라 등장하는 복합개발 공간들은 롯폰기힐스의 성공 핵심인 볼 거리, 즐길 거리는 부족한 반면 분양가는 터무니없이 높고 흉내내기에 급급한 실정이라는 지적도 많다.

이들 상가는 덩치가 크고 여러 잇점이 있지만 분양가가 주변 시세보다 높은 경우가 많다. 재개발ㆍ재건축 조합이 주거부분에서 떨어지는 수익률을 메우기 위해 상가 분양가를 높이는 사례도 있다. 분양가가 주변 시세보다 높은 경우 임대수익률이 그만큼 낮아질 수 밖에 없다.

따라서 투자 전 반드시 분양가와 주변 상가의 매매ㆍ임대 시세를 비교해 보고 예상 수익률을 따져봐야 한다. 수익률은 보통 연 7% 수준은 돼야 한다. 대로변에 있는 단지 내 상가는 주변 근린상가와의 경쟁을 피할 수 없다. 퇴근길에 유동인구가 많은 곳이 유리하다. 퇴근 때가 구매력이 더 높기 때문이다. 주변 근린상가와의 업종 종복 여부도 따져봐야 한다.

복합단지 내 상가는 함께 들어서는 시설의 고객 흡입력이 높아야 한다. 업무시설이라면 업종과 상주할 인구는 얼마나 되는지, 문화시설이라면 콘텐츠 종류와 주요 이용 연령층은 어떻게 되는지 등이다. 상가 운영을 맡게 될 운영업체의 경험도 상당히 중요하다. 상가 운영 경험이 없다면 향후 상권 활성화에 어려움을 겪을 수도 있기 때문이다.

글 : 장경철 상가칼럼니스트/ 한국창업부동산정보원(www.kera.kr), 문의 (02)2123-9930

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