유기문 지지옥션 팀장

"경매로 집을 장만했는데 들어가보니 가구, 텔레비전 등이 그대로 있네요. 그야말로 꿩먹고 알먹은 격입니다."

지지옥션 의견청취란에 실린 한 경매낙찰자의 글이다. 이 낙찰자의 말대로라면 경매로 받은 집에 전 세입자의 살림살이가 있었고 이 낙찰자는 이를 덤으로 얻었다고 좋아한다.

정말 공짜로 다 가질 수 있을까?

정답은 '안된다'. 전세입자가 영원히 돌아오지 않는다면 모를까 경찰에 도난신고라도 한다면 형사처벌감이다. 이 낙찰자의 미래가 심히 걱정되는 순간이다.

법원 경매를 하다보면 이런 경우를 종종 만난다. 이럴 경우 낙찰자는 명도를 해야한다.

명도(明渡)는 낙찰받은 집에 세입자를 내보내는 일을 말한다. 현 점유자가 임차보증금 전액이나 일부라도 배당받는 임차인이라면 큰 문제가 없다. 돈을 받았으니 알아서 집을 내주기 때문이다.

하지만 배당을 전혀 받지 못하고 집을 비워주어야 하는 채무자(전소유자)나 임차인이 점유하고 있는 경우 내보내는 낙찰자와 나가야하는 채무자 모두 껄끄러운 상황이 발생한다.

여기에 채무자가 채무에 쫓겨 미쳐 살림살이를 정리하지 못하고 잠적해 버린다면 낙찰자의 명도는 매우 어려워진다.

현행 민사집행법에서는 대금을 납부한 후 6월 이내에 부동산인도명령 제도를 이용하면 명도소송의 절차 없이 비교적 손쉽게 부동산을 인도받을 수가 있다.

다만 부동산인도명령은 결정을 받았다고 하더라도 그 인도명령결정문이 상대방에게 도달한 시점부터 효력이 생긴다는 점을 유념해야한다.

인도명령결정문을 점유자(채무자 혹은 임차인)에게 송달시켜야 하는데 채무자가 잠적해버리면 송달을 시킬 수 있는 소재지를 파악한다는 것이 사실상 불가능하다.

이때 법원은 송달이 되지 않았으니 낙찰자에게 송달 받을 수 있는 주소지를 다시 확인해 송달을 신청하라는 주소보정명령을 낸다.

하지만 보정명령까지 상당한 기간이 소요된다. 이에 낙찰자는 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/ )에서 수시로 송달결과를 확인해 미송달시 법원에 집행관특별송달이나 야간특별송달을 신청해야 한다.

새로운 방법으로 송달을 했는데도 계속 채무자에게 송달이 되지 않는다면 그간 갖가지 방법으로 송달을 시키려 노력했다는 송달보고서를 열람등사한다. 이것을 법원에 공시송달 허가 요청하고 인도명령의 효력이 발생되게 되면 인도명령 결정문을 가지고 집행관사무소에 명도집행을 의뢰한다.

공시송달이란 법원이 송달할 서류를 보관해 두었다가 당사자가 나타나면 언제라도 교부할 뜻을 법원 게시장에 전하는 송달방법이다. 공시송달은 게시한 날로부터 2주를 경과하면 효력이 발생한다.

이후 낙찰자가 보관 장소(이삿짐센터 보관금은 대략 1개월에 50만원 정도)를 지정해 명도집행한 후 살림살이들을 보관하고 낙찰자는 낙찰받은 집으로 이사하면 된다.

모든 절차를 거친후에도 채무자가 나타나지 않을 경우 채무자로 인해 들어간 비용을 청구해 보관해놓은 살림살이에 압류절차를 거쳐 유체동산경매를 통해 낙찰자가 유체동산을 낙찰 받아 임의로 처리하고 남은 돈은 법원에 공탁을 해놓으면 된다.

이 방법이 너무 어렵다고 생각하는 낙찰자가 있자면 경매전문가들을 고용하면 한결 빠른 명도집행을 할 수 있다.

경매전문가들은 배당신고를 한 채권자중에 전액 배당받지 못한 채권자들에게 동산압류를 종용해 채권자가 유체동산경매를 신청하게 해 살림살이를 밖으로 빼내준다.

물론 낙찰자도 채권자에게 동산압류를 권유할 수 있으나 쉬운 일이 아니다. 오히려 조금 복잡하더라도 앞에 열거한 방법으로 명도를 하는게 안전하고 빠를 수 있다.

<유기문 지지옥션 팀장>

황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr
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