한국 부동산은 롤러코스터를 탔다. 낙차 큰 하강 곡선을 그리며 숨죽였던 시장은 봄꽃이 만개하듯 지난 봄부터 상승세를 탔다.

아파트로 대표되는 국내 부동산 시장을 태운 롤러코스터는 더 큰 하강이 예고된 준비를 하고 있는가, 이대로 계속 위로만 뻗어 나갈 것인가.

대세는 상승인가, 하락인가. 문제는 간단하다. 하지만 해답이 나오기까지는 복잡한 수식이 필요한 수학문제를 풀때처럼 여러 변수가 실타래마냥 얽혀있다.

◇ 집값 향방은 = 대부분의 부동산 전문가들은 향후 집값이 완만한 상승세를 탈 것으로 예상하고 있다.

다만 수도권과 지방 부동산 시장 양극화가 여전하고 수도권 내에서도 인기지역과 비인기 지역의 격차는 벌어질 것으로 보고 있다. 중단기적인 관점에서다.

올해 초까지만해도 많은 부동산 전문가들이 입지와 미래가치를 따져 조심스럽게 관망해야한다고 조언했다. 하지만 불과 몇 개월 사이, 예상보다 빠른 속도로 집값은 뛰었다.

집값이 예상을 뒤엎는 높은 상승세를 타게 된 이유로 세제개편과 부동산 규제완화가 가장 먼저 꼽힌다.

재건축 규제가 대폭 완화됐고 양도세 한시 감면, 취득ㆍ등록세 면제 등 정부는 거래를 늘리고 수요를 촉진시키기 위한 대책을 한꺼번에 쏟아냈다.

그 여파에 시장 유동성 확대, 저금리, 경기회복 기대감이 겹치면서 집값은 금융위기 이전 수준을 거의 회복했다. 신버블론이 등장하기도 했지만 집값 상승의 전주곡인 서울 및 수도권 전세값 폭등은 일순간에 우려를 잠재웠다.

◇ 변수는 없나 = 중단기적인 변수는 대출규제와 금리인상이다. 집값이 다시 무섭게 오르자 금융당국은 강남3구에만 적용하던 총부채상환비율(DTI)을 서울 및 수도권 전역으로 확대했다.

실제로 DTI 확대 이후 강남권 일부 재건축 단지에서는 호가가 조정된 물건이 나오거나 강북권, 경기권에서도 거래가 급격히 줄어든 모습을 보이고 있다.

조민이 부동산써브 리서치팀장은 "단기급등에 대한 부담감과 매수, 매도 호가 차이가 커 여름철 거래가 잦아들던 시장에 DTI규제가 쐐기를 박은 셈"이라고 말했다.

게다가 4분기 중 있을 금리인상이 시장에 미칠 영향에 대해서도 촉각이 곤두서 있다.

그렇다고 지난 연말, 연초와 같은 가격하락이 있을 것으로 예상하는 사람은 아무도 없다. 대내외 악재가 대부분 사라진데다 가격하락기 대기수요자들이 겪은 학습효과도 상당하기 때문이다.

주변 시세보다 30% 가량 싼 보금자리주택이 대거 공급될 예정이어서 주변 지역 시세에는 영향을 줄 것으로 보인다.

그러나 예정된 기간내에 물량이 쏟아질 지 의문인데다 설령 그렇다하더라도 단기적인 조정 효과 이외에 주변 시세를 끌어내릴 만큼의 영향력은 없다는 견해가 지배적이다.

베이비붐 세대의 퇴장과 고령화, 인구 변화 등이 변수로 꼽히고는 있지만 앞으로 10년 전후의 일이라 당장 그에 따른 영향을 논하는 것은 의미가 없어보인다.

오히려 앞으로 2~3년 간은 수도권 중소형 주택의 공급부족이 극에 달할 것이라는 예측이 와닿는다. 공급부족의 결과가 어떤 방향으로 흐를지는 설명이 필요없는 대목이다.

◇ 부동산 시장에서의 절대 선(善)은 뭔가 = 부동산 시장 회복은 곧 집값 상승이라는 수식은 실과 바늘처럼 따라 다닌다.

시장의 침체는 곧 집값의 하락을 의미한다. 경제상황이라는 측면에서 어느 정도 일리 있는 비교지만 내집 마련을 기다리는 실수요자 입장에서 집값 상승은 '독'일 수 밖에 없다.

반면 내집을 갖고 있는 사람이나 부동산 투자자들에게는 집값, 땅값 상승이 '약'일 수 밖에 없다.

흔히 부동산 시장이 회복돼 분양도 잘되고 건설산업도 성장해야 경기 선순환이 가능하다고 믿지만 과거 경험에서 비춰본다면 회복이라는 표현으로 대비되는 집값 상승으로 서민층은 상실감에 빠져왔다.

결국 물가상승률 수준의 완만한 상승이나 예측 가능한 폭에서의 조정이 가장 바람직한 '선'인 셈이다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr
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