건설산업硏 보고서, 2012년까지 상한제 등 공급시장 왜곡 영향

[아시아경제 소민호 기자] 정부 주도의 대규모 주택공급 방식과 분양가상한제 등 제도적 요인에 의해 수도권에서 2012년까지 수요 대비 아파트 입주물량이 연간 최소 3만, 최대 7만 가구 부족하게 된다는 예측이 나왔다. 주택시장이 수급불일치로 크게 흔들릴 수 있다는 얘기다.

이에 따른 시장불안을 해소하기 위해서는 민간부문이 주택수급을 할 수 있는 주도적 역할을 수행할 수 있도록 민간택지에 대한 상한제 폐지 등 환경조성이 긴요하다는 주장이 제기됐다.

한국건설산업연구원은 '최근 주택공급 감소의 원인과 공급 정상화 방안'이라는 보고서에서, 주택가격의 빠른 회복세에도 불구하고 주택공급은 침체를 벗어나지 못하는 기형적 공급시장이 나타나고 있다고 지적했다.

지난해부터 인허가 물량과 분양, 입주물량 등 3대 주택공급지표가 모두 외환위기 이래 최악의 수준을 나타내면서 2~3년 뒤 공급부족이 우려된다는 것이다.

지금까지는 분양가상한제 폐지 지연 등 정책적 불확실성으로 신규 인허가를 억제시키면서 민간의 자율조절기능이 상실되고, 대신 정부 주도의 보금자리주택 등 공공개입이 커졌다는 게 보고서의 핵심이다.

또한 신규주택 공급 감소는 올해부터 2012년까지 수도권 아파트 입주물량 부족을 가져올 것으로 분석됐다. 최소 3만가구, 최대 7만가구에 이르는 수요대비 입주물량 부족이 예견된다는 것이다.<표 참조>

분석결과에 따르면 아파트 수요는 연간 33만~34만가구지만 입주물량은 2010년 30만가구, 2011년 27만가구, 2012년 26만~28만가구 등으로 공급이 부족해지는 것으로 나타났다.

더욱이 민간 역할이 축소된 채 보금자리주택과 대규모 택지지구 등의 공급이 활발해지면서 지역별, 계층별, 규모별 수급불일치가 심화될 것이란 지적도 나왔다.

김현아 연구위원은 "최근의 주택시장은 총량적인 수급불균형에 따른 가격상승 요인도 있으나 2013년 이후에는 공급이 충분함에도 불구하고 공간적·규모별 수급불균형에 의한 가격상승 요인이 병존함으로써 지속적인 시장불안이 예견된다"며, "정부주도의 일률적이고 양적중심의 주택정책을 전환하고 민간부문 상한제 폐지 등을 통해 공급기능의 정상화가 필요하다"고 강조했다.

김 연구위원은 "상한제가 폐지될 경우 민간의 공급기능이 살아나며 2012년까지 수요대비 공급부족물량이 2만가구 정도 줄어들 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

하지만 올 4·4분기는 공급이 깜짝 급증할 것으로 전망했다. 이는 시장회복 여부와 관계없이 신축주택에 대한 양도소득세 한시 감면조치 소멸시기(2010년 2월)를 앞두고 민간공급이 급증하는 등 제도적 요인에 따른 시장왜곡이라는 주장이다.

신규분양에 대한 금융기관의 DTI 규제 미적용과 양도세 한시감면 등으로 4분기 분양물량은 분기별 역대 최고인 약 14만가구에 이를 것으로 예상된다. 이로 인해 지난 3·4분기까지 감소현상을 보이던 미분양주택 수는 4·4분기부터 다시 증가세로 전환되며 15만가구를 넘어설 것으로 전망되고 있다.

김 연구위원은 "4·4분기는 제도적 요인으로 인해 급작스럽게 공급이 늘어나지만 금융위기 이전부터 상한제 영향을 공급량이 줄어들었기 때문에 가격상승을 초래했으며 공급부족 현상이 앞당겨질 가능성이 커졌다"고 말했다.




소민호 기자 smh@asiae.co.kr
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