흥덕지구에 들어설 예정인 이시티 상가 조감도

[아시아경제 김정수 기자] 부동산 시장이 조용하다. 한해를 결산하고 새해를 전망하는 시즌이다보니 공급과 수요가 정중동이다.

상가시장 역시 지엽적인 움직임만 나타날뿐 이미 동면에 들어간 형국이다. 하반기로 갈수록 수급도 불안정해지고 거래도 활발치 못하다.

2009년 핵심주로 급부상했던 판교 상가시장 역시 2010년을 준비하고 있다.

올해 상가시장은 금융위기로 자유롭진 못했다. 다만 비관적 전망을 뚫고 매머드급 호재와 상품의 등장으로 다행히 희망적 메시지를 품었다는데 의의가 있었다.

이에따라 2010년은 좀 더 이완된 투자환경이 예상된다.

경인년 경제성장에 대한 장및빛 전망과 20조가 넘는 토지보상금의 부동산 회귀라는 긍정적 측면 때문이다.

그러나 창업, 소득, 고용등의 회복 관건과 금리인상이라는 위협요소가 도사리고 있어 속단하기는 쉽지 않다.

여기에 지역별, 상품별 희비가 극명한 상가의 특성상 투자 상품으로 용이하지 않은 인식의 팽배도 투자시장의 부정적 요소로 작용할 공산도 크다.

지가상승에 따른 천정부지로 치솟는 공급가와 관심도가 높은 지역에 기습적으로 형성되는 가격 급등 요인도 문제다.

그렇다면 투자자들은 긍정과 부정이 혼재한 상황에서 어떠한 대응 전략을 수립하는지 고민이 아닐 수 없다.

◇안정적 임대수익에 촛점 = 이에 대한 몇 가지 답안을 제시해보자면 먼저 투자목적을 분명히 해둬야 하는데 시세차익보다는 안정적 임대수익에 우선 포커스를 맞춰야 한다.

임대수익이 불안전한 물건에 자본이득이 뒤따르기란 어렵다는 점을 상기해야 한다.

◇이용자·사용자 입장 판단해 구입해야 = 또한 상가시장의 속성파악도 중요하다. 집을 사는 것과 상가를 사는 것은 전적으로 다르다.

집을 살 때는 주위 환경의 쾌적성이나 교통, 교육 등의 이점을 중요한 판단요소로 삼지만 상가는 이용자와 사용자의 입장에서 판단해야 한다.

다시말해 사용자 입장이라면 세입자 즉 임차인의 영업수익이 충분히 날 수 있는 상권과 입지인가에 대한 판단이 중요하다는 점이다.

이용자 입장이라면 소비자가 얼마나 접근하기 쉽고 편리하게 상가를 출입할 수 있는가에 대한 부분도 고려해야 한다.

◇수요 풍부한 지역 골라야 = 상가 투자자들의 대표적 고민을 또 하나 꼽자면 지역적인 방향 설정이다. 물론 대다수 투자자들은 내심 지역적 선정은 이미 마쳐 놓은 경우가 많다.

때에 따라 투자금 사정이 여의치 않아 지역적 선택을 달리하기도 하지만 관리측면에서나 향후 가치 상승 측면에서 지역별 관심사가 공통되는 사례는 많았다.

인기도에 따라 시장내 양극화가 초래되는 이유는 여기서 비롯된 것이다.

그러나 여기서 분명히 짚고 넘어갈 사항은 인기지역이 다분히 공급대비 수요가 풍부한 지역을 의미하는 것인지 아니면 주택시장 주도의 인기지역인지는 가려야 한다.

가령 상가 투자 관점에서 강남 3구내 있는 모든 상가가 가치가 있냐고 따져 봤을 때 "꼭 그렇다"고 답변하기는 어렵다는 부연이다.

강남에도 정상적인 가치를 보전 받지 못하는 3류, 4류 상가는 존재하기 때문이다. 따라서 분석없이 지역적 네이밍만 쫓는 투자는 위험할 수밖에 없다.

판교 역시 강남 못지 않은 인기군에 속하지만 상권별 공급 종목이나 장단점은 존재함으로 지역적내에서도 장·단점은 세분화해 분석해야 한다.

창업시장의 체력도 온전치 못한 상항이다 보니 상가 투자 시 입점 예종 업종에 대한 선택은 배후수요에 맞춘 필수업종이어야 장기공실의 위험으로부터 벗어날 수 있다.

2010년은 이월 상품이 상가시장의 상당부분을 차지할 것으로 보인다. 지역별 키워드는 9호선, 재건축, 뉴타운, 판교, 송도, 청라, 김포 등의 신도시(택지지구)다.

◇상품별 투자전략 세워야 = 상가는 지역별 선택과 함께 상품별 투자 전략 수립도 매우 중요하다.

단지내상가는 고정 배후수요 확보 여부와 함께 아파트 공급 유형 (임대, 분양)을 따져보고 부동산, 슈퍼(편의점), 제과점, 세탁소등의 업종 목표를 맞춰 물량을 고르는 것이 유리하다.

근린상가중 특히 신도시(택지지구)내 상가 투자시 상권형성이 생각보다 길어 자칫 공실로 방치된 상황이 많았던 점을 고려해 선임대 상가를 노려보거나 입점이 빠른 상가의 학원, 병원, 음식점등의 실생활 밀접 업종을 감안해 투자에 나서야 한다.

역세권 근린상가는 출구별 상권력을 구분해 내야 한다.

주상복합상가는 역세권내 임차수요가 풍부한 1층 전면부를 노려보는 것이 좋다. 서울디지털산업단지나 광명, 흥덕등 택지지구내에 위치한 아파트형공장 상가 투자시에는 구내식당, 편의점등의 독점 업종을 목표로 삼는 것이 좋다.

그밖에 자금력이 풍부하다면 거주와 임대수익을 얻을 수 있는 상가주택이나 소형 상가빌딩등을 노려보는 것도 좋으며 가격적 혜택을 겨냥한 급매물이나 경매물건에 대한 관심도 괜찮은 투자전략이다.

하지만 경매의 경우는 가격적 이점에 숨겨진 하자성 여부를 사전에 파악하는 물건분석에 신중해야 한다.

김정수 기자 kjs@asiae.co.kr
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