[아시아경제 김정수 기자] 2009년 분양시장은 ‘되는 곳만 됐던’ 한해를 보내고 있다.

하지만 내년 분양시장은 올해 양극화 현상을 이어가고, 보금자리주택과 양도세 감면혜택 종료 등으로 위축될 전망이다.

◇2009 상반기…세제혜택·전매제한 완화로 험로 탈출

지난해 촉발된 리먼사태 여파로 집갑 하락, 부동산투자에 대한 불확실성 때문에 올채 분양시장은 극도로 침체돼 있었다. 이로인해 기존 미분양아파트 포함한 분양아파트는 가격경쟁력까지 사라지면서 수요자들의 극심한 외면을 받았다. 이때문에 3월 미분양아파트는 사상최대를 기록했다. 국토부 집계 결과 16만5641가구에 달했다.

정부는 지난해말 분양권 전매가 가능하도록 수도권 투기과열지구를 해제했지만 시장에 영향을 미치지 않았다.

이에 정부는 부동산경기 부양책으로 2월 12일 양도세 및 취·등록세 감면을 골자로한 세제경감대책을 발표했고, 3월 20일 수도권 공공택지 전매제한을 완화했다.

정부의 이같은 조치는 시장분위기를 살리는데 충분했다. 지난 4월 청라지구에서 분양불패를 계기로 분양시장은 서서히 어두운 터널을 빠져나왔다.

이어 5,6월 청약열기는 수도권 재건축 후분양아파트, 계약 후 전매 가능한 서울 재개발아파트까지 확대했다.

◇2009하반기…거래시장 DTI규제확대로 분양시장 쏠림현상

이같은 분양열기는 하반기 건설업체들에 수도권을 중심으로 분양물량을 쏟아내게 했다.

특히 부동산 거래시장에 대한 DTI규제가 확대되면서 수요자들은 분양시장으로 몰려왔다. 분양아파트가 DTI규제 대상에서 제외됐기 때문이다.

이로인해 인기단지를 중심을 분양물량이 늘었고 보금자리주택에 대한 청약열기도 뜨거웠다. 여기에 분양시장에 대한 관심까지 높아지면서 분양시장은 과열양상을 보였다.

특히 양도세 감면혜택 종료일이 가까워진 지난 11월 수원 광교신도시 삼성‘래미안’아파트가 최고 775대1의 청약경쟁률을 기록할 정도로 청약경쟁이 치열했다.

이 때문에 전국 미분양은 뚜렷한 감소세를 보였다. 수도권의 경우 세제감면혜택이 주요했고, 지방의 경우 급격한 공급물량 감소에 따른 수요 증가에 따른 시장 개선이 영향을 미쳤다.

하지만 비인기 지역단지는 여전히 수요자들로부터 외면 받는 등 청약양극화 현상이 뚜렷했다.

◇2010분양시장…세제감면 종료·보금자리 공급으로 위축될 듯

내년 분양시장은 녹녹치 않을 전망이다. 세제감면혜택이 종료되고, 민간택지 분양가상한제 폐지가 연기되면서 분양물량이 급감할 것으로 예상된다.

주택건설업계는 양도세 감면혜택 종료되는 내년 2월 11일 이전까지 사업추진속도를 빨리하면서 밀어내기식 분양에 나서고 있다. 민간택지 분양가상한제 폐지여부도 불투명해 2월 이후 공급물량 급감할 것으로 예상된다.

하지만 수도권지역에서 보금자리주택 공급이 예정돼 있어 공급부족현상은 어느 정도 해소될 것으로 보인다.

동일 단지내에 2월 11일 전후로 계약시점이 다를 경우 세제감면혜택이 달라지기 때문이다. 이 때문에 2월 11일 이후 분양계약률 급격히 하락할 가능성 높다.

여기에 정부에서 조기출구전략을 언급하면서 금리가 인상될 가능성이 짙어지고 있다. 추가 규제완화책도 현 상황에서 기대하기 어려워 내년 상반기는 올해 초의 심각한 시장침체상황을 재현할 것으로 보인다.

특히 보금자리주택은 분양시장을 위축시킬 것으로 판단된다. 2차 보금자리주택지구 6곳에 대한 사전예약이 내년 4월에 시작된다. 2차 보금자리주택지구는 △서울 서초구 내곡지구 △강남구 세곡2지구 △경기 부천시 옥길지구 △시흥시 은계지구 △구리시 갈매지구 △남양주시 진건지구 등 6곳이다. 예약물량은 공공분양주택의 80%로, 1만5000가구 정도 될 것으로 보인다.

이에 올해 분양에 실패한 수도권 비인기단지들은 미분양 적체현상에 시달릴 가능성이 높다. 세제감면 피한 밀어내기식 분양으로 공급물량 증가한 반면 양도차익이 클 수 없는 비인기단지의 경우 수요층 흡입이 어려울 수 밖에 없기 때문이다.

이 때문에 인기단지와 비인기단지의 청약양극화 심화될 것으로 보이며 이는 곧 미분양 증가로 연결될 수 있다.

다만 서울지역은 원래 양도세감면혜택이 적용되지 않던 지역인데다 내년 강남권, 용산, 강동 등 인기단지 다수 분양 대기중이며 환금성 높은 분양가상한제 비적용 재개발아파트, 재건축 후분양아파트가 많아 전국에서 나홀로 분양 호조세를 이어갈 가능성 높다.

이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “내년에는 국회 계류중인 민간택지 분양가상한제 폐지를 비롯해 지방선거, 금리인상 등 다양한 변수 존재함에 따라 정확한 시장 예측은 불가한 상황”이라며 “하지만 세제감면혜택 종료와 2차보금자리주택 공급이 분양시장을 위축시킬 것”이라고 말했다.

김정수 기자 kjs@asiae.co.kr
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