[아시아경제 김정수 기자]새해 부동산 재테크 전략은 어떻게 세워야 될까

주택시장은 유망택지지구에서 분양하는 물량 중 1000가구가 넘는 단지를 공략하고, 분양시장이 어렵다면 상반기 중 급매물과 경매에 눈을 돌려는 것이 좋을 듯하다.

수익형 부동산은 지난해만큼 활황세를 띨 것 같지는 않다. 상가시장의 경우 조기 출구전략이 예상돼 금리인상의 부담이 시장내 상존하고 있고, 오피스시장도 공급대기물량이 많아 공실률이 높아질 가능성이 높기 때문이다.

이에 따라 올해 부동산 재테크는 상품 특성에 맞는 전략을 수립하는 ‘맞춤공략’이 필요할 것으로 보인다.


◇분양시장…보금자리주택 등 인기 택지지구 1000가구 넘는 단지 노려야

올해 분양시장은 약세를 면치 못할 것으로 예상된다.

이에 따라 전문가들은 보금자리주택을 투자 1순위로 꼽았다. 무엇보다 뛰어난 가격 경쟁력과 입지 경쟁력을 갖고 있어서다. 양도세 감면혜택이 2월 11일 종료되기 때문이다.

또 1000가구 이상 대규모 분양 단지들을 눈여겨 볼만하다. 1000가구 이상 대단지는 지역 내 랜드마크 역할 뿐만 아니라 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 청약자에게 인기가 높다. 더욱이 올해는 대단지 분양단지들이 유망지역에 몰려 있다.

서울에서는 청약자들의 관심이 높은 아현, 왕십리, 가재울 등 뉴타운 내에 3000가구가 넘는 매머드급 단지들이 대기 중이다. 수도권에서는 신규 분양마다 청약열기가 뜨거웠던 광교신도시는 2곳 분양이 예정돼 있다. 인천에서는 경제자유구역에 대규모 단지 신규 물량이 예정돼 있다.

◇주택매매…상반기 급매물·경매 눈여겨볼만

올해 주택거래시장은 상반기에 보합세를 지속하다 하반기부터 상승할 가능성이 높다. 지난해 9월 DTI규제가 서울.수도권 전역으로 확대된 이후 침체에 빠진 시장이 올해 상반기까지는 이어질 것으로 예상되기 때문이다.

이에 따라 약세장을 적극 활용할 필요가 있다. 입주물량이 많은 만큼 잔금을 치르기 위한 급매물이 쏟아질 가능성이 높기 때문이다.

거래시장은 거래 침체로 급매물이 속출하고 있는 상황에서 DTI규제가 완화되지 않는 한 급매물은 쌓일 수밖에 없다. 여기에 조기 출구전략에 따른 금리인상이 예상돼 경매시장도 활황세를 보일 것으로 보인다.

◇상가시장…상권형성·서울접근성 좋은 지역이 블루칩

경제침체 속에서도 상가시장을 주도했던 판교 LH상가가 선전할 것으로 보인다. 또 올해 보금자리주택이나 택지지구 등에서 풀리는 대규모 보상금이 상가시장으로 몰릴 가능성이 크다.

보금자리주택, 신도시, 뉴타운 등 소비력이 높은 상권형성이 기대되는 지역 가운데 교통여건의 개선으로 판교, 광교, 하남 미사지구, 청라 등 서울접근성이 좋아지는 지역의 상가가 최근 블루칩으로 떠오르고 있다.

이에 따라 상가정보연구소는 2010년 상가투자는 고용, 소비, 창업, 소득 등 실질적 경기회복 변화에 촉각을 세우면서 우량 여부를 가리는 투자전략 수립을 주문했다.

우선 투자수익 발생 타이밍을 단기로 조준한다면 상권이 양호한 역세권, 신도시(택지지구)등의 매물이나 매도자의 유동성 문제로 시세보다 싸게 나온 급매물을 노리는 것이 좋다.

서울지역 오피스 임대료 변화전망 및 공실률 전망

◇오피스시장…대규모 빌딩 분양 많아 리스크 관리 전략 세워야

2010년과 2011년 서울지역에는 각각 82만8900㎡와 111만1100㎡규모의 대규모 오피스 빌딩이 공급될 예정이다. 이는 지난 2000년 84만 6431㎡ 이래 최고치다. 이에 서울에 빈사무실이 늘어날 것으로 예상된다.

생보부동산신탁은 올해 도심권역에서 50만㎡, 2011년 여의도권역에서 91만㎡ 등이 집중 공급될 예정이라면서 임차수요가 뒷받침되지 않는다면 공실률 상승이 불가피할 것으로 예측했다.

이에 따라 코람코자산신탁은 2010년 예상 자본전환율(6~7%)이 투자자 요구수익률(7%대) 보다 다소 낮은 것으로 나타나 투자 초기 단계에서의 리스크 부담이 필요하며, 공실 증가 및 임대료 하락에 의한 운영수익 악화 리스크도 존재할 것으로 내다봤다.

이에 따라 오피스업계는 장기적 안목에서의 투자 적정성 평가와 함께 리스크 관리를 위한 자산관리 전략이 필요하다고 조언한다.

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김정수 기자 kjs@asiae.co.kr
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