김은유 법무법인 강산 대표변호사

본격적인 재개발, 재건축시대가 도래하고 있다.
　
서울의 경우 성수, 한남 지구 등이 재정비촉진계획 수립을 마치고 조합설립을 추진하고 있고, 경기도의 경우도 23개 재정비촉진지구에서 조만간 촉진계획수립을 마치고 조합설립에 나설 태세다.
　
그런데 재개발, 재건축 과정 중 가장 중요한 시공자 선정에서 조합원들이 시행착오를 거듭하고 있다.
　
이에 필자는 조합원들이 꼭 알아야 할 바람직한 시공자 선정방법을 피력해 보고자 한다. 이것만 지켜도 엄청난 효과가 있을 것이다.
　
현재 정부는 시공자 선정에 대해서는 그 시기 및 선정방법을 법으로 규제하고 있다. 즉, 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합 총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 시공자로 선정해야 한다.
　
그러나 공개경쟁입찰에 대해서만 규정하고 있을 뿐 '어느 기준'으로 시공자를 선정하라는 규정은 없다. 그 결과 현장에서는 상세한 공사비산출내역서도 제시하지 않은 채 단지 평방미터당 가격만 제시해 공사비 액수, 브랜드, 무이자 이주비 액수의 많고 적음만으로 시공자가 결정되곤 했다.
　
하지만 상세한 공사비산출내역서를 제시하지 않은 채 단지 평방미터당 액수를 제시하는 것은 큰 의미는 없다. 오히려 후일 시공자와 조합간의 공사비 증액 문제로 갈등만을 유발시킨다.
　
따라서 정부는 최소한 입찰참여제안서에 구체적인 공사비산출내역서를 기재토록 시공자 선정기준을 개정해야 한다.
　
물론 정부가 제도개선을 해주지 않으면, 조합이 스스로 나서면 된다. 발상을 전환하면 길이 보인다.
　
조합이 미리 정해 발표하는 입찰안내서는 계약의 일부를 이룬다. 조합은 입찰안내서에 상세한 공사비산출내역서, 아파트의 최대약점인 층간소음 방지대책, 관리비 절감대책, 구체적인 마감재 목록, 주차장 확보대책, 주요시설 및 건축 차별사항 등을 기록해 제출하도록 하고, 또한 자재검사권을 행사한다는 점과 공사비 증액을 요구하며 공사중단시 계약해제를 한다는 조건을 붙여야 할 것이다.
　
미국의 경우는 예상관리비를 제시하는 것이 당연한 것으로 돼 있다.
　
그리고 미리 조합원들에게 설문조사해 어느 조건을 추가로 붙여야 할 것인지를 정하고, 나아가 후일 어떤 기준으로 시공자 선정을 할지를 항목별로 점수화해 조합원들에게 제시, 조합원들이 올바른 시공자를 선정하도록 안내해야 한다.
　
또 조합원들은 단지 공사비와 브랜드만을 보고 시공자를 선택할 것이 아니라 조합이 제시한 기준을 꼼꼼히 검토해 튼튼한 내 집을 누가 진정으로 제대로 지어줄 것인지를 가려내야 한다.
　
돈을 주는 업체, 여행을 시켜주는 업체, 전자제품등 경품을 제시하는 업체 등 사술을 쓰는 업체는 반드시 탈락을 시켜야 한다. 이런 업체가 관연 튼튼하고 관리비가 절감되는 아파트를 지어주겠는가.
　
시공자 선정과 더불어 매우 중요한 시공자와의 계약문제에 대해서도 법은 침묵을 지키고 있다. 그 결과 실무적으로 경험이 부족한 조합이 실제 시공자와의 계약협상에서 조합의 희망대로 제대로 협상을 하고 그 내용을 계약에 반영하는 경우가 많지 않은 것도 사실이다.
　
이에 대처하기 위해 정부는 2000년 6월께 주택재건축사업, 주택재개발사업에 대한 공사표준계약서를 만들어 하나의 가이드라인으로 제공했다.
　
그런데 조합의 경우 이 같은 규정을 계약서에 반영하지 못하는 경우가 많다. 따라서 정부는 하루라도 빨리 2000년도에 보급한 공사표준도급계약서를 시대의 흐름에 맞게 개정해야 한다.
　
특히 그 중 자재검사문제, 공사비 증액문제, 계약해제 문제 등에 관해 자세한 조항을 두고 이 부분은 그대로 사용할 것과, 계약시 전문변호사와 전문건설사업관리자(CM)로부터 조언을 구할 것을 강력히 권고해야 한다.
　
그것이 왜곡된 공사계약을 바로잡을 수 있는 길이라고 생각한다. 조합도 재건축ㆍ재개발사업을 성공리에 마무리한 타 조합장과 그 실무진의 조언을 듣는 노력도 아끼지 말아야 한다.

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