경기도 평촌에 사는 주부 이정은(45)씨는 최근 5억원 상가 물건에 관심이 있어 현장조사에 나섰다. 시세가 8억원으로 낙찰 후 매매해도 약 3억원의 수익을 거둘 수 있었기 때문이다.

하지만 현장조사를 나선 순간, 경매 의지를 접었다. 이 상가의 도급공사를 맡은 건설업체가 유치권을 주장하며 상가를 점유하고 나섰기 때문이다.

이 회사 관계자는 상가 입구에 유치권을 주장하는 공고문을 게시해 놓고 "경매 낙찰을 받으면 공사대금 2억원을 낙찰자가 지불해야 한다"고 강조했다.

이에 이씨는 별도 부담금이 2억원이란 생각에 경매를 포기할까 생각했다. 하지만 경매 전문가를 찾아 답을 찾아보기로 했다.

경매 전문가는 경매절차가 시작된 이후의 공사업체의 점유는 불법으로 유치권 성립이 안 된다고 말했다. 공사대금을 지급할 필요가 없다는 뜻이다.

이에 이씨는 용기를 갖고 최저가인 5억원에 응찰했고 이후 유치권자를 적법하게 퇴거시켰다. 이후 3억원의 시세 차익은 그가 발로 뛴 대가였다.

유치권이란 공사업체가 건물 등 부동산에 공사를 했으나 건물 분양 실패나 회사 부도로 건축주가 공사업체에 공사대금을 지급하지 못할 경우 해당 공사업체가 공사대금을 변제 받을 때까지 그 공사현장을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 이는 공고문에 '00 공사업체로부터 유치권신고 있음, 성립여부 불분명' 이라는 마을 통해 알 수 있다.

이런 경우 그 부동산을 매매나 경매로 취득하려는 자는 유치권자에게 그 공사대금을 지불하지 않으면 건물에 입주할 수 없다.

하지만 적법한 유치권과는 달리 입찰자에게 금전보상을 받을 목적으로 허위의 유치권을 경매절차에서 주장하는 사례들이 많다.

경매절차에서 경매개시결정의 기입 등기가 종료된 이후의 공사업체의 점유는 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분 금지 효에 저촉되므로 낙찰자에게 대항할 수 없다. (대법원 판례 2005.8.19 선고 2005다22688 건물명도등,2009.1.15 선고 2008다 70763 판결)

허위의 유치권을 잘 분석하면 경매에서 고소득을 올릴 수가 있는 셈이다.
<양석진 지지옥션 팀장>

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황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr
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