서울 강남의 대표적인 고급아파트인 '타워팰리스'의 전경. 사진제공=삼성물산 건설부문.

[아시아경제 김봉수 기자] 서울 강남 지역은 '대한민국 부동산 1번지'로 통한다. "강남에 집을 갖는다"는 것은 이제 사람들 사이에서 부자가 되는 첫 걸음으로 여겨지고 있다.

특히 80~90년대를 거쳐 지난 2007~8년 부동산 급등기에 성공적인 '갈아타기'를 통해 강남 입성에 성공한 일부 사람들의 사례는 여전히 인구에 회자되고 있다.

그렇다면, 과연 지금은 가능할까?

변화된 부동산 시장의 흐름과 평범한 수도권의 월급쟁이가 '강남'에 입성하기 위한 투자 전략은 어떤 것이 있을까?

전문가들은 "앞으로 대박신화는 불가능하다. 기본과 원칙에 충실한 꼼꼼한 투자가 필요하다"고 충고하고 있다.


#1. 평범한 직장인 A씨의 강남 입성기.

서울 강남구 대치동 ㅇ아파트에 사는 평범한 직장인 A씨(49). 그는 특별한 행운이나 조력을 받지 않은 채 '징검다리'만 밟아 서울 강남 입성에 성공한 '모범 사례'다.

그는 1998년에 처음 구입한 연수구 주공아파트를 팔고 2005년에 팔아 바로 옆 송도국제도시의 넓은 평형 아파트를 사 이사했는데 이게 '대박'이었다. 분양가 600만원대에 불과했던 아파트가 2007년 들어 평당 최고 1300~1500만원까지 올라간 것이다.

A씨는 또 2007년 송도 아파트를 팔고 경기도 성남 분당으로 이사해 또 다시 대박을 터뜨렸다. 1년 후 아파트값이 급등했기 때문이다. A씨는 다음해 분당 아파트를 처분하고 대한민국 부동산의 '본좌'격인 서울 강남 대치동로 입성했다. 집 크기를 줄일 수 밖에 없었지만 A씨는 만족하고 있다.

서울 강남의 대표적인 고급아파트인 '타워팰리스'의 전경. 사진제공=삼성물산 건설부문.

아이들이 고등학교에 진학할 시기에 맞춰 최고의 교육조건을 갖춘 강남으로 이사왔고, 교통ㆍ환경, 편의시설, 공원 등 어느 것 하나 부족한 것이 없기 때문이다.

A씨는 "처음 집을 구입할 때도 사실 저축한 돈이 모자라 대출을 받았었다"며 "운이 좋아서인지 사는 집마다 가격이 올라 팔아서 차익을 남겼을 뿐인데 남들이 자꾸 비결이 뭐냐고 묻는다"고 말했다.

#2. 새내기 가장 B씨의 강남 입성 전략은?

B씨도 A씨와 같이 월급 200만원대를 받는 평범한 직장인이다. 2년 전 결혼해 9개월된 아이를 두고 있는 B씨는 가진 재산이 별로 없고 재테크에도 소질이 없다고 생각하는 보통남이다. 그러나 B씨도 "아이만큼은 강남에서 키우는 게 낫겠다"며 A씨처럼 '무일푼 강남 입성기'를 쓰고 싶어한다. 과연 B씨는 꿈을 이룰 수 있을까?

#3. "대박신화? 이젠 불가능!".

A씨처럼 '징검다리'식 강남 입성이 가능하냐는 물음에 대해 대부분의 전문가들은 "이제는 힘들다"는 답변을 내놓고 있다.

여러가지 요건과 상황을 감안할 때 A씨처럼 몇 차례 집을 팔아 이사를 다니면서 그 차익으로 강남에 집을 사는 일은 어렵게 됐다는 것이다.

이유로는 무엇보다 부동산 경기가 당분감 침체돼 예전처럼 순간적으로 가격이 급등해 높은 수익을 얻기가 불가능했다는 점이다.

80~90년대 주택가격 상승의 배경에는 낮은 주택보급률이 있었고, 2000년대 중반에는 급격한 소득 상승이 '더 넓고 좋은 집'에 대한 수요를 부추겨 주택 가격이 급등했다.

하지만 현재는 주택 보급률도 105%대에 이르고 세계적 경기 불황에 따른 국내 경제 침체가 장기화되면서 실수요자들 조차 주택 구입을 꺼리는 상황이다.

이에 따라 입지조건이 가장 좋아 '입주 희망 세대수'가 많은 서울 강남, 과천, 판교 등 일부 지역을 제외하고는 주택 가격이 '안정적 하향세'를 지속할 것이라는 전망이다.

최근 미국 오바마 대통령이 금융위기의 주범으로 느슨한 금융규제를 지목하면서 대대적인 규제 조치에 들어간 것도 부동산 시장을 위축시킬 원인으로 꼽히고 있다.

금융 규제로 인해 금리가 올라갈 가능성이 높고, 이에 따라 시중의 유동성 자금이 줄어 들면 부동산 시장으로의 자금 유입도 자연 감소돼 부동산 경기도 침체될 것이 분명하다는 것이다.

이와 함께 우리나라 국민들의 PIR(연소득 대비 주택가격의 비율)지수가 서울의 경우 10.5에 달해 선진국보다 월등히 높다는 점도 향후 실수요자들의 수요를 위축시킬 것으로 보인다.

한마디로 현재 우리나라는 집 값이 소득에 비해 너무 비싸 평범한 소득을 가진 시민들이 집을 사기가 힘들다는 것이다.

선진국의 경우 2~3년간의 소득만 모으면 되지만, 우리나라는 전국 평균 7.7년이 걸린다. 특히 서울은 10.5년간, 강남은 11.2년, 강북은 9.8년간, 6대 광역시는 9.1년간 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 겨우 집을 살 수 있다.

게다가 사회적으로 소득 양극화 및 대기업 위주의 '무(無)고용 성장' 시대가 지속되면서 주택 시장의 가장 큰 수요층인 중산층의 위축이 장기화되고 있다.

이에 따라 주택 시장의 '실수요'가 계속 감소하고 있고, 주택 시장의 중장기적 전망이 어둡다는 게 전문가들의 지적이다.

2007년 이후 수도권의 새로운 부동산 투자지로 급부상한 송도국제도시 전경.

#4. '안정하향세' 시대엔 투자의 기본 원칙에 충실해야

그렇다면 앞으로 부동산 투자로 '부자'가 돼 '서울 강남'에 입성하려면 어떤 투자 전략을 짜야할까?

인하대학교 행정대학원에서 6년간 부동산학을 강의한 이성만 전 인하대 겸임교수는 '기본에 충실하라'는 답을 내놓았다.

즉 당분간 부동산 급등기가 오기 힘들고 전반적으로 안정하향세 상황에서는 '돌다리도 두드려 보고 건너라'는 투자의 고전적인 기본 원칙을 지켜야 한다는 것이다.

구체적으로는 모험은 피하고 정부의 'SOC' 투자와 도시계획의 변화를 잘 살펴 보면서 기존 역세권 등 안정적인 곳에 투자하라는 게 이 전 교수의 '실전 지침'이다.

이 전 교수는 특히 최근 본격 추진되고 있는 서울ㆍ경기 지역의 경우 경부제2고속도로 인근 지역은 서울 강남과의 접근성 개선으로 상승 가능성이 높은 지역이며, 인천은 부평ㆍ서구 일대 경인운하 및 인천공항철도, 서울지하철7호선 연장 구간을 주목하라고 충고했다.

상가의 경우 기존의 역세권이 발달돼 안정된 임대 수익을 올릴 수 있는 곳을 선택적으로 투자해야 하며, 미개발지의 경우는 정부나 지자체가 세우고 있는 도시계획을 잘 살피고 전문가들의 충고를 얻어 "될 성 부른" 떡잎에 돈을 넣어 둬야 한다는게 이 전 교수의 지적이다.

또 신도시의 경우 향후 경제 전망이 아직 불확실한 상태에서 투자 유치나 개발 성공 가능성을 100% 장담하기 힘든 상황임을 감안해 신중히 판단해 투자를 결정해야 한다.

특히 신도시 내 상가는 인구가 몰려 들고 신도시가 활성화되기 전에는 장기간 동안 고전을 할 수 밖에 없는 만큼 '기피' 대상이다.

이 전 교수는 "아파트를 사면 무조건 오르는 시대는 지났다"며 "새로 길이 나는 곳이나 지하철이 뚫리는 곳, 도시계획이 변화되는 곳, 기존의 역세권 등에 투자하라"고 말했다.

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김봉수 기자 bskim@asiae.co.kr
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