부동산 투자는 실거래가를 정확히 파악해야 성공한다. 일반적으로 호가와 실거래가의 차이는 15~20% 정도다. 가장 정확한 구입가격의 산출은 인근 지역의, 유사 토지의 거래 사례 비교로 판단해야 한다.

필자가 강의나 칼럼에서 여러번 언급했던 사항이지만 내가 많이 알아야, 많이 관심을 가져야 애초에 마음먹었던 목적을 달성할 수 있다. 그 중에서도 무엇보다 호가와 실거래가의 차이를 정확히 알아야 성공한다.

정부 주도하의 신도시 건설이나 투자가 횡횡하는 아파트 지역 등은 거래 사례 비교가 쉽다. 이러한 도시지역의 부동산 가격은 단기간에 꾸준한 개발로 인해 지가상승 폭도 높으며 호가와 실거래가가 그리 많은 차이를 보이지 않는다.

계획에 의한 인구 유입과 도시 성장 속도가 눈에 보이기 때문에 얼마든지 부동산 가격 상승의 폭이 예측 가능하다.

하지만 삶의 질을 충족시키기 위한 투자라면 그 용도지역은 대부분 관리지역이나 농림지역의 전원 주택지 용도의 토지 일 것이다.

이러한 용도지역의 토지는 대규모의 개발이 이뤄지는 도시개발지역과는 다르게 호가와 실거래가의 차이가 다소 많은 차이를 보인다. 두 가격이 차이가 나는 이유는 간단하다. 그것은 토지가 갖는 개별성이 너무 크기 때문이다. 또한 그 토지의 개발 여부에 따라서도 차이가 많이 난다.

또 한 가지 이러한 토지의 가격을 결정짓는 요인이 있다. 그것은 소득 수준이 높아진 국민들의 생활패턴 변화에 따라 복잡한 도심 보다는 전원을 찾는 사람들이 많아졌다.

또한 각종 법령에 제한 사항이 많아 전체적으로 일반 주택과 농가주택, 창고 등 이외에는 건축할 수 있는 유형이 거의 없다. 그 때문에 전원주택지의 수요가 늘면 가격이 오르고 수요가 적어지면 가격이 오르는 것을 멈추고 보합세를 유지하게 된다.

이러한 전원주택지는 개인의 생활패턴과 취향에 따라 선호하는 유형이 여러 형태로 나뉘어진다. 이 중 가장 많은 수요층은 강변형이며 그 다음으로 계곡형, 산지전망형, 농촌형 등의 순으로 이어진다. 부동산의 거래가격 또한 위 순서대로 가격이 오르고 내린다.

가격이 정해지는 것은 외부요인(호재, 악재 등 기타요인)이 반영된 부동산이 거래가 성립되고 그 소문이 퍼져 고정 시세로 자리잡게 된다. 호재 발표에 따라 매도인이 가격을 올린다 해도 실제 거래가 이뤄져야 시세로 인정받을 수 있는 것이다. 이렇게 정해지는 거래가격이 가끔 호가에 거래되기도 한다.

▲ 개발 전(왼쪽)과 개발 후 모습

그렇다면 시세를 어떻게 실거래가와 호가로 구분할까? 조금 애매한 부분이긴 하지만 조금만 노력을 들인다면 판단이 가능하다.

'호가'와 '실거래가'는 어떤 차이가 있는 것인가? 우선 '호가'라는 것은 '실거래가'와 상관없이 토지소유자들이 '구입비+관리비+경제적가치+미래가치'를 더해 부르는 가격을 말한다.

이와는 달리 '실거래가격'은 '구입비+관리비+경제적가치'만을 적용해 산출한 가격으로 보면 된다. 현 상태의 경제적 가치를 넘어선 장래의 미실현 부분의 경제적 가치까지 적용해 부동산을 매입한다면 호가에 매입했다고 봐야 할 것이다.

하지만 호가에 매입 하는것이 반드시 잘못된 투자는 아니다. 복잡한 것이 싫고 현재 그 위치가 마음에 든다면 그 가격에 매입하면 된다. 단지 장래에 투자 수익률이 줄어들 뿐이다.

그 다음으로 토지를 답사 후 판단하는 적용 기준이 몇 가지 있다.

우선 '시세원가계산 + 경제적 가치'를 합산해 가격을 산정한다. 여기서 시세원가는 인근의 개발되지 않은 토지를 비교·분석해 추측한다. 또 현재 평균 거래가격을 기준으로 역산해 개발비용과 판매 수수료 등 기타 비용을 공제한 원가를 계산한 후 현재 부동산 경기의 흐름을 반영한다.

어려운 얘기 같지만 이왕 부동산을 구입할거면 관심있는 지역을 내가 많이 다녀봐야 한다. 그리고 현장 분위기를 파악해야 한다. 중개업소도 2~3개 정도는 단골로 만들어야 한다. 건축 설계 사무실도 직접 가서 인·허가 관계도 직접 알아봐야 한다. 인·허가 관청도 직접 가봐야 한다.

단지 돈만 투자하는 투자가 아니라 내가 직접 거주할 수도 있는 땅을 고르는 것이다. 그 정도 수고가 귀찮다면 땅에 투자할 자격이 없는 것이다. 땅의 가격은 위치(Location)의 가격이다.

자주 많이 다니다 보면 위의 몇가지 사항이 머리속으로 계산이 가능하게 된다. 초보자의 경우 아주 쉬운 방법도 있다. 관심 지역에서 유사한 토지를 몇 개 답사해 가격을 살펴보면 높고 낮은 두개의 가격이 나오게 된다.

낮은 가격은 부동산을 구입해 개발비용(매립, 복토, 도로개설, 지상물철거 등)을 들여야 하는 토지의 가격을 기준으로 한다. 높은 가격은 하나도 손댈 것 없는 개발완료 토지의 가격을 기준으로 한다.

이 중 적당한 가격은 두 가격의 중간인 중간가격, 즉 실거래 가격으로 보면 된다. 투자나 매입 관심 지역의 토지가 이 가격 이하로 나온다면 그러한 물건은 급매이다. 철저한 권리분석을 한 후 매입 하는 것이 바람직하다.

문의 (031)775-3363

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이진우 소나무 부동산연구소장
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