필자의 강의나 칼럼에 많은 사람들이 항상 궁금해 하고 또 실제로 큰 문제 또는 큰 기쁨이 되는 지목이 바로 '임'인 임야, 즉 산이다. 이번엔 요즘 많은 광고가 나오고 있는 기획 부동산에 대해서 알아보자.

먼저 그 전에 알아둬야 할 일이 있다. 그것은 우리의 목적이 분명해야 된다. 이 토지를 소유하는 목적이 당장이라도 목적 행위를 하기 위해서 필요한 땅인지, 아니면 당장은 아니지만 중·장기(5~10년)적으로 보유하고 있다가 어떤 목적 행위를 하고 싶은 땅인지, 또 전형적인 투자형태인 하이 리스크 하이 리턴(high-risk, high-return)에 따른 높은 투자 수익을 내고자 하는 목적인지의 판단은 본인이 정확하게 해야한다.

그 목적에 따라 토지, 특히 지목이 바로 '임'인 토지의 취득 여부가 결정되기 때문이다. 바로 기획 부동산에서 다루고 있는 지목이 '임'인 까닭이다.

먼저 기획 부동산이 사기가 아니고, 사기를 치는 업체들이 사기꾼이다. 필자가 생각하는 기획 부동산은 '좋은 기획 부동산'과 '나쁜 기획 부동산'이 있다.

좋은 기획 부동산은 아주 고급 정보를 가지고 '큰 땅=규모의 경제'를 실현하면서 '산' 번지를 일반 토임으로 바꾸고(등록 전환이라고 한다), 개발행위 허가를 받아서 분할을 한다. 그리고 도로를 개설하는 등 토지를 매입하면서 개인이 해야 하는 임야의 화려한 변신에 관련된 귀찮고 어려운 모든 일들을 대행한다. 또 몇 년 후 에는 큰 수익을 올려 줄 수 있는 그런 부동산이다.

나쁜 기획 부동산은 똑같이 규모의 경제를 실현 하는 것 까지는 같다. 그런데 그 다음부터가 문제다. 애초에 길을 내 줄 생각도 없었고 아니면 일을 해 나가는 과정에서 기타의 일들이 문제가 돼서 길을 개설 못하고 진짜 애물 단지가 된다.

필자가 아는 사례를 한 가지 들까 한다. 약 10년전 쯤 경기도의 모처에 한때 수도권의 모 방송국을 그곳으로 이전한다는 얘기가 퍼진 적이 있었다.

그 이후에 법인 형태의 개발업체에서 지분으로 소유권 이전(매매에 의한)을 하면서 도로 개설, 위치 특정을 하지 않고 공유물인 상태에서 계약을 했다. 10년이 흐른 지금까지 그 임야는 등기부등본상 공유지분권자가 약 300명인 주인만 많은 그냥 '산'으로 남아있다. 잘못된 정보를 믿고 쉽게 내 재산권을 간과한 결과다.

그러니까 매수자와의 계약 사항을 지키지 않거나, 허위의 개발 호재 등으로 현혹 시키거나, 무조건 1년이면 두배라며 각서 등을 써 주고 그 시점이 돼도 가격 변동이 없음에도 불구하고 약속을 지키지 않는 행위 등은 당연히 나쁜 기획 부동산이 가져야할 필수 요건이라 할 수 있다.

특히 도로 개설문제, 분할 문제, 인·허가 문제가 가장 심각하다. 이럴 때 선량한 우리 매수자들은 어떻게 좋은 기획 부동산의 물건을 매수 해야 할까? 정답은 없지만 몇 가지 체크해 보자.

우선 토지를 소개 받았다면 먼저 필자가 늘 강조하는 지적도, 토지이용계획 확인서, 등기부등본, 토지(임야)대장을 검토해 본다. 토지이용계획 확인서를 통해서 토지가 나중에라도 개발을 할수 있는지 여부가 판단된다.

토지이용계획 확인서상 용도 지역이 모든 개발 가능 여부를 결정한다고 해도 과언이 아니다. 지적도를 통해서 그 토지의 형태나 도로 현황 등을 파악 할 수 있다. 특히 도로 문제는 아주 중요하다. 토지(임야) 대장이나 등기부 등본을 통해서 소유자 현황이나 분할 시점 등을 파악할 수 있다.

특히 법인 형태의 개발업체의 물건을 소개 받았다면 특히 등기부 등본, 토지 대장을 주의 깊게 봐야 한다. 보통의 정상적인 계약은 매매 당사자 간 계약이 원칙이니까 그 임야의 소유권이 소개한 법인의 소유인지를 파악해야 한다.

계약 하기 전 반드시 해당 지번을 알려 달라고 해 본인이 한번 더 체크를 해야 한다. 주변 지적도와 부합하는지의 여부를 반드시 체크해야 한다.

또한 계약은 평일에 하는 것이 좋다. 주말이나 공휴일에는 직접 서류 등의 확인이 불가능하니 꼼꼼히 살필 수 있는 평일에 계약 하는것이 좋다.

마지막으로 본인이 조금만 더 노력을 하고 꼼꼼하게 챙기고 전문가의 도움을 받는다면 좋은 기획 부동산의 토지는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 훌륭한 투자처가 될 수 있다.

문의 (031)775-3363

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이진우 소나무 부동산연구소장
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