[아시아경제 이진우 소나무 부동산연구소장] 필자가 상담 했던 대부분의 토지 지목은 '농지'와 '임' 이다. 그래서 이번에는 '농지'에 대해 말하고자 한다.

말하기에 앞서 농지 정책의 변화에 대해 알아보자. 본래 농지는 농업 생산성을 높이는 방향으로 소유되고 이용돼야 한다. 투기의 대상이 돼서는 안된다. 그러나 최근 세계 여러 나라들과의 FTA 체결, 도시지역의 용지 부족으로 인한 주택 가격의 상승 등 여러 변화 요인들로 인한 농지관련 법규의 개정 및 농지시장의 변화는 부동산 투자의 새로운 쟁점으로 떠오르고 있다.

쌀 시장의 개방으로 한국 농업 구조의 일대 변혁이 예고됐다. 실제로 시장 개방에 따른 농업분야의 경쟁력 강화와 토지이용 규제 완화를 위해 2008~2009년 사이에 분당신도시 전체 면적의 약 7.3배에 달하는 지역이 농업 진흥 지역에서 해제됐다.

농업진흥지역은 대부분 농림지역에 지정돼 농업 생산성 향상만을 위한 '농업을 위한 땅'으로 활용된다. 그러나 농업진흥지역에서 해제된다면 용도지역이 관리지역 등으로 편입, 개발이 용이해지고 건축할 수 있는 건축 행위도 다양화 돼 상대적인 부가가치가 굉장히 커진다.

일단 농지법상 농지의 정의를 내려보자. 농지는 전(밭)·답(논)·과수원 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다.

지적법에 따른 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속해 이용되는 기간이 3년 미만인 토지는 농지에 해당하지 않는다.

일반적으로 지적법상 지목이 전·답·과를 농지라고 이해하면 된다. 만약 지목은 '임'(산지)인데 10년 이상 밭으로 활용, 농사를 짓고 있어 이 '임'을 '농지'로 변경할 수 있을까? 결론부터 말하자면 지목변경이 아주 특별한 경우를 제외하고는 안된다.

이런 경우 만약 농지로 지목 변경이 쉽게 이뤄진다면 매도할 때 8년이상 자경 농지에 대해서는 양도 세액에서 최대 2억원까지 감면이 가능해 누구든지 임야를 개간해서 농지로 만들 것이다. 오히려 잘못하면 산지를 허가를 받지 않고 농지로 전용했다는 이유로 불이익을 당할 수도 있다.

▲ 경기도 양평에 자리한 농지

지목이 농지인 토지를 취득하기 위해서는 몇 가지 예외 조항을 빼고는 농지 취득 자격 증명원을 농지 소재 읍·면 동사무소에서 발급받아야 한다.

우리가 알고 있는 주말.체험 영농 목적의 농지도 농지취득자격증명을 발급받는다. 단 영농 계획서는 제출하지 않는다. 또한 주말농장 목적의 농지는 취득시 거주지나 통작 거리 등의 제한이 없으며 양도시에도 비사업용 토지로 보지 않아 중과세 대상에서도 제외된다. 주말·체험 영농 목적의 농지의 최대 면적은 세대가 보유한 농지의 면적이 1000㎡미만이다.

이 농지를 취득·개발함으로써 드는 비용은 얼마나 될까. 먼저 취득시 납부해야 하는 세금은 취득세다. 취득물건의 가액의 2%와 취득세의 납부세액 10%를 더해 2.2%를 내야 한다. 현재는 소유권 이전 후 30일내에 납부하면 된다.

다음은 등록세다. 유상취득(일반 계약으로 보면된다)인 경우 농지는 1%의 등록세와 등록세의 납부세 20%를 합해 1.2%를 내면 된다. 취득·등록세를 합해 납부할 세액은 신고가액(실거래가)의 3.4%다. 통상적으로 등록세는 소유권 이전시 같이 납부해야 소유권 이전이 이뤄진다.

아울러 소유하고 있는 농지를 이용·개발하기 위한 절차를 알아보자. 앞에서 언급했듯 농지는 원래 농사를 짓기 위한 땅이다. 그런 농지를 다른 용도로 바꾸기 위해서는 다른 용도로의 전용이 필요하다. 법상 정확한 명칭은 농지보전부담금이다.

예전에는 경지정리 여부 기타에 따라 금액이 차등이 있었으나 지금은 통일돼 해당 필지의 개별공시지가의 30%(㎡당 5만원이 상한)이다. 이때 이 금액은 국가로 귀속되며 토지 소유자가 본래 계획했던 행위를 하지 않을시(취소)에는 환급이 된다.

그 밖에 비용으로는 개발행위나 건축행위시 설계비, 지역개발공채(자동차 등록처럼 바로 할인이 된다), 면허세(6000∼1만8000원), 원성복구 예치금(보증보험증서로 갈음)등이 있으며 농지보전부담금 외에는 소멸되는 비용으로 보면 된다.

농지의 취득·이용·개발에 대해서 간략히 알아봤다. 향후 농지는 세계적인 흐름인 FTA로 인해 농·수산물 수급의 조절 필요를 가져와 한국의 농업구조를 축소시킬 것으로 예상되며 축소된 만큼의 농지는 국가 정책적 개발의 유도가 예견된다. (031)775-3363

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이진우 소나무 부동산연구소장
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