[아시아경제 조민서 기자]부동산 전망에 대한 논란이 뜨겁다. 긍정론과 부정론이 동시다발적으로 나오고 있다. 최근의 침체가 일시적인 현상이라는 주장에서부터 부동산 가격이 대세하락기에 접어들었다는 의견까지 쏟아져 나오고 있다.

부동산 버블 논란기에 접어든 지금, 부동산에 대한 투자개념도 달리할 필요가 있다. 유엔알 컨설팅의 박상언 대표는 "부동산에 버블이 끼었다면 단순히 버블붕괴론을 부르짖기보다 경기가 연착륙할 수 있게 현실적인 대안을 마련하는 것이 필요하다"고 지적했다. 그가 말하는 10년 후에도 살아남는 부동산투자법은 뭘까?

◆내재가치 우수한 부동산에 집중하라

향후 10년 이내 인구감소와 고령화로 새로운 변화가 밀려올 것이다. 부동산 시장도 이에 따른 시각조정이 필요한 것은 불보듯뻔한 일. 당연한 말 같지만 이럴 때일수록 미래가치가 놓고 내재가치가 우수한 부동산을 눈여겨 볼 필요가 있다는 설명이다.

그렇다면 내재가치가 우수한 부동산이란? 바로 투자자보다 실수요자 비중이 높은 부동산이다. 역세권 소형 아파트, 도심권 소형 오피스텔, 아파트형 공장, 임대사업용 원룸텔, 대지지분이 커 활용가치가 큰 단독주택, 주택가가 밀집한 근린상가 등이 이에 해당한다.

◆아파트 집착말고, 임대상품으로 눈을 돌리자

1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 경제구조도 저성장기조로 갈 수 밖에 없다. 이러한 상황에서 고도성장기시대의 단순한 시세차익을 기대하기는 힘들다. 대안은 임대수익이다. 오피스텔, 다가구, 원룸, 상가 등 임대형 상품에 서서히 관심을 가질 필요가 있다.

특히 국내체류 외국인을 대상으로 한 임대사업도 늘고 있다. 지난 해 기준으로 국내에 거주하고 있는 외국인은 110만 명에 달했다. 향후 더 많은 외국인들의 수요가 예상되면서 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔의 임대수익도 높아질 것으로 보인다.

◆불황일수록 해답은 '도심역세권'

도심역세권은 편리한 입지조건으로 불황일 때도 인기가 높다. 오랫동안 저성장의 늪에 빠진 미국, 유럽, 일본 등 선진국에서도 일자리가 풍부한 도심권의 부동산 수요는 꾸준히 있어왔다. 반면 일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택, 상가 등은 침체의 늪을 벗어나기 힘들다.

박 대표는 재개발·재건축 정비사업이 가능한 도심역세권의 소형 빌라나 아파트를 눈여겨 볼 것을 추천했다. 서울시의 '2010 민간시프트 공급확대 방안'에 따르면 역세권 내에선 주택 재개발·재건축 정비사업 용적률이 향후 최대 500%까지 완화할 예정이다. 용적률이 높아지면 그만큼 고밀개발이 가능해진다.

◆1~2인가구 시대, 중대형보다는 소형

통계청에 따르면 1~2인가구는 향후 대폭 늘어날 전망이다. 지난 해 연말까지 1~2인가구는 728만4684가구로 전체의 43.06%를 차지했다. 이는 2000년 34.65%에 비해 8.41% 늘어난 것. 앞으로 20년 뒤인 2030년이 되면 인구의 절반 이상이 1~2인 가구가 될 것으로 보인다.

1~2인 가구의 증가는 소형 부동산수요의 확대를 의미한다. 정부에서도 1~2인 가구 시대를 대비해 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대하고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했을 정도다.

◆주택시장 양극화에도 대비하자

경기가 향후 회복세에 접어들면 부동산 시장의 차별화 현상도 더 심해질 것이다. 오르는 곳만 오르고 그렇지 않은 곳은 계속 외면받는 '부익부 빈익빈' 시대가 온다는 것. 특히 자산가들이 선호하는 지역은 꾸준한 수요가 있을 것으로 보인다.

예를 들어 조망권만 보더라도 자산가들은 강 중심의 조망권을 최우선시한다. 그 다음이 공원, 산 순이다. 한강변 아파트가격이 다른 지역보다 높다는 것이 이를 잘 보여주고 있다. 강남권 선호도가 대치동·도곡동·개포동에서 현재는 한강변 조망권인 압구정·반포동 일대로 이동하고 있다. 특히 역세권 개발계획과 한강변 수혜까지 동시에 있는 망원지구, 당산동~양평동 일대도 관심지역이다.

지금까지 여러 투자법을 살펴봤지만 박상언 대표는 "연이은 버블논란으로 시장 위축 현상이 오래 지속될 것"이며 "무엇보다도 현 시점에서는 부동산을 단순히 재테크 수단이 아닌 인생가치의 극대화 수단으로 삼는 자세가 필요하다"고 충고했다.

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조민서 기자 summer@asiae.co.kr
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