[아시아경제 소민호 기자]이번 2차 보금자리주택 사전예약에서는 처음으로 임대주택이 나와 소비자들을 유혹하게 된다. 임대주택 월 임대료는 최소 34만원에서 최대 52만원까지다.

사전예약 대상 임대주택은 모두 4014가구로 10년임대주택이 2765가구, 분납임대가 1249가구다.

10년임대는 부천옥길(730가구), 시흥은계(671가구), 구리갈매(385가구), 남양주진건(979가구) 등 4개 지구에서 나오고 분납임대는 부천옥길(739가구)과 남양주진건(510가구)에서 공급된다.

◇임대보증금·월 임대료 변동 안돼= 10년임대의 임대조건은 주변전세가의 62~79% 수준이고 분납임대는 주변 전세가의 76~79% 수준이다. 이는 현재 시점의 주변전세가를 기준으로 책정한 가격으로 향후 변동할 집값에 연동되지 않는다. 국토부 관계자는 "주변 전셋값이 오르거나 내리더라도 현재 책정한 보증금과 월 임대료는 그대로 적용된다"고 밝혔다.

따라서 최근의 집값 약세가 지속돼 주변 전셋값이 덩달아 내려갈 경우 10년임대나 분납임대의 보증금과 월 임대료가 주변전세가 대비 80%를 넘을 가능성도 배제할 수 없다.

임대조건을 구체적으로 보면 남양주진건 전용 51㎡는 임대보증금 3000만원에 월 임대료 43만원, 59㎡는 3400만원에 월 49만원 조건이다. 구리갈매도 비슷한 수준이다. 전용 59㎡가 보증금 3500만원에 월 52만원 수준이다.

부천옥길은 전용 74㎡가 보증금 6900만원에 월 45만원, 84㎡는 7500만원에 월 50만원의 임대료가 부과된다. 시흥은계의 전용 51㎡는 3100만원에 34만원, 74㎡는 6200만원에 41만원, 84㎡는 6800만원에 44만원의 보증금과 월 임대료가 각각 책정됐다.

◇입주후 보증금 높이고 월세 낮출수 있어= 월 임대료가 부담스럽다면 입주시점부터 보증금으로 전환, 매달 내는 집세를 낮출 수 있다.

LH는 현재 8%의 이율을 적용, 월 임대료를 보증금으로 전환해준다. 1만원의 임대료를 전환하면 12만5000원의 보증금을 더 내야 하는 구조다. 전환할 수 있는 최대한선은 현재 책정된 월 임대료의 절반까지다. 보증금 전환 이율은 입주시점 결정된다.

따라서 남양주진건 전용면적 51㎡ 10년임대는 입주 후 43만원의 월 임대료를 21만5000원까지 낮출 수 있다. 대신 보증금은 3000만원보다 많은 3268만7500원을 내야 한다.

LH 관계자는 "현재 책정된 보증금과 월 임대료는 최초 제시한 수준으로 입주전까지는 전환할 수 없다"며 "입주 후부터 임대료를 낮출 수 있다"고 설명했다.

◇입주 5년 후부터 분양전환 가능= 특히 공공임대는 목돈 부담없이 주변시세보다 저렴하게 거주한 후 분양전환할 수 있다는 것이 장점이다. 10년임대나 분납임대 모두 입주 10년 후 분양전환할 수 있으며 임대사업자와 임차인이 합의하면 5년만에 분양전환이 가능하다.

분양전환 가격은 본청약시기에 발표될 예정이며 10년임대의 경우 감정평가금액 이하다. 복수의 감정평가를 통해 산출평균한 값이다. 분납임대는 입주때 30%, 4년차와 8년차에 각각 20%의 집값을 내고 분양전환시기에 감정가의 80% 수준으로 나머지 30%를 내게된다. 남양주진건의 전용 51㎡와 59㎡의 분납임대 초기 분담금은 각각 4400만원과 5000만원이며 월 임대료는 44만원과 51만원이다. 부천옥길의 전용 59㎡는 초기분납금 4800만원, 월 49만원 임대료 조건이다.

분납임대를 5년만에 분양전환받을 경우는 8년차와 10년차의 가격을 환산해 분양가를 내야 한다.

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소민호 기자 smh@
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