선종필 상가뉴스레이다 대표

[아시아경제 이은정 기자] "인근에 대형 할인점이 들어온다는 소식에 고민을 했죠. 할인점이 개점하기 전까지 남은 2~3년간 슈퍼마켓 운영을 통해 최대한 수익을 끌어올릴 것인지, 슈퍼마켓을 접고 다른 일을 찾아봐야 할지를요."

서울 동작구 사당동에 있는 상가전문컨설팅 업체 상가뉴스레이다 사무실. 이 곳에서 만난 선종필 대표는 "상가 투자시장에 어떻게 입문했느냐"는 질문에 본인의 자영업 경험담 부터 먼저 꺼냈다.

상가 투자시장의 전문가로 꼽히는 그도 처음에는 초등학교 앞 작은 문구점을 운영하는 '장사꾼'이었다. 학창 시절 집안이 사기를 당해 어렵게 학업을 마친 그는 척추수술의 후유증으로 군입대를 면제받았다. 1992년 대학을 졸업하자마자 부모님이 주신 단돈 800만원을 종자돈으로 삼아 경기도 광명에서 문구점을 열었다. 문구점 개점 당시 5년 내 10억원을 벌겠다는 다짐을 했고 그 목표는 정확히 62개월만에 달성했다. 그 동안 학교 앞 작은 문구점은 문구도매센터로 몸집을 키웠다. 100% 현금거래를 통한 대량구매로 마진율을 높인 게 비결이었다. "현금결제를 정확히 한다는 입소문이 나면서 좀 더 싸게 납품하겠다는 거래업체들이 하나 둘씩 늘어나기 시작했다. 물건을 싸게 공급받다 보니 주변 문구점보다 당연히 싸게 팔 수 있게 됐고 이는 매출 수익 확대로 이어졌다."

하지만 문구도매센터를 확대할 계획에 상가건물 내 1층 대형 슈퍼마켓을 인수하면서 거침없을 것 같았던 그의 앞 날에 경고등이 켜지기 시작했다. 슈퍼마켓과 연관됐던 정육점, 세탁소 등의 주변 상가와의 관계가 얽히면서 결국 문구도매센터의 문을 닫아야 할 지경에 이른 것. 그러나 거기서 주저앉지 않았다. 문구도매센터를 다시 슈퍼마켓으로 업종을 변경하고 슈퍼마켓 운영전문가를 영입해 노하우를 배워가며 운영, 1일 350만원의 매출을 올리는 수준으로 올려놓았다. 상가투자시 주변 상가나 임차인의 중요성을 유독 강조하는 것도 자신의 이같은 경험에서 비롯됐다.

선 대표가 장사꾼으로 누린 전성시대는 여기까지였다. 그는 "장사는 주변 사람과의 역학관계가 중요하다는 것을 배웠다"며 "슈퍼마켓이 성공했지만 인근에 2년 후 대형 할인점이 들어온다는 소식에 운영을 포기하고 상가 운영 경험을 살려 상가투자 시장에 뛰어들었다"고 말했다.

처음 그가 발을 들여놓은 상가투자는 동대문 밀리오레 개발 사업이었다. 밀리오레 분양대행사의 투자자로 참여한 게 계기였다. 1억원을 투자한 그는 한달에 고정 투자 수익 외에 1000여만원의 인센티브를 더 챙겼다.

부동산 투자에서 성공만 한 것은 아니다. 밀리오레 투자 사업에서의 성공 자신감에 힘입어 1998년 분당의 W 상가 투자에 나섰다가 크게 실패했다. 거기서 끝이 아니었다. 이 후 실패를 만회하기 위해 2000년 부산의 한 대형 쇼핑몰 개발업에 뛰어들었지만 결과는 참패였다. 15억원 정도의 투자금을 고스란히 날렸다. "부동산 투자는 성공만 하는 줄 알았다. 안전장치가 얼마나 확보돼 있는지 등 기본적인 점검조차 제대로 하지 않고 투자 한 결과였다." '큰 것을 바라지 않고 본인이 주도할 수 있는 사업에만 안정적으로 투자하는 것'이란 그의 재테크 투자 철학은 이때 비롯됐다.

두 번의 큰 실패 후 지금 회복단계에 있는 선 대표는 정확한 자산 규모를 공개하지 않았다. 이상적으로 생각하는 재테크 포트폴리오는 부동산에 50%를 투자하고 나머지는 현금처럼 유동성 자산으로 보유하는 것이라고 밝혔다.

선 대표는 특히 "부동산 투자시 대출 비중을 최소화해야 한다"며 "금리가 낮다고 일단 대출 받아 투자부터 한다면 위기시 헤쳐나오기 힘들다"고 강조했다. 저금리환경에서는 조달자금의 폭이 클수록 수익률이 극대화될 가능성이 높지만 금리상승변동 조짐이 보이면 조달자금의 성격에 따라서는 역전현상이 나타날 수도 있기 때문이다.

최근 주택과 주식시장의 틈새시장으로 풍선효과를 누리고 있는 상가투자시장 분위기에 대해서도 따끔한 충고를 잊지 않았다. 그는 "상가 투자는 기존 부동산 상품인 아파트와 달리 검증이 다소 부족하기 때문에 분위기에 휩쓸려 투자해서는 안된다"며 "분위기 휩쓸린 투자는 실패할 가능성이 크기 때문에 밀도있는 분석 등을 통해 투자에 임해야 한다"고 지적했다.

또 올해 상가투자는 수익률보다 안전성에 초점을 맞춘 보수적인 투자패턴을 유지하는 것이 좋다고 강조했다. 선임대완료상가나 할인분양상가등에 자기자본 비율 70~80%를 유지하는 안정형 투자패턴과 함께 해당상품의 상품분석에 따른 가치투자패턴을 유지하는 것이 필요하다는 게 그의 조언이다. 대출금을 최소화하라는 그의 조언은 전문가들도 동의하는 대목이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "선대표가 두번의 큰 실패를 이겨낼 수 있었던 것도 대출부담이 없었기 때문"이라며 "특히 금리변동가능성이 큰 현재 대출 부담이 높다면 수익률 레버리지 폭이 줄어들 수 밖에 없다"고 말했다.

마지막으로 올해 상가시장에 최대 격전지로 꼽히는 광교지역의 상권을 분석해 달라는 질문에 "경기대역세권, 도청사역세권, 상현역세권, 파워센터권역 등 4곳으로 상권을 나눠 각 상권별 장단점을 꼼꼼히 따져 투자하라"고 제언했다.

경기대역세권은 현재 계획된 신분당선 연장선의 종착역으로 인근에 열차차량기지가 있고 주변에 단독주택단지와 업무시설들이 자리잡고 있어 주·야간 유동인구에 의한 수요가 상가 활성화에 큰 요인으로 작용할 것으로 평가했다. 단 배후세대라 할 수 있는 대규모 아파트 단지들이 반대편에 위치해 있어 배후세대에 의한 상권활성화까지는 시간이 필요하다는 것을 단점으로 꼽았다.

도청사역세권은 광교 지역 중 대규모 상권이 형성될 예상 후보지로 봤다. 경기도청의 이전 및 주변에 에듀타운이라는 신개념의 정주단지가 조성되며 16만1585㎡ 규모의 비즈니스파크와 19만5053㎡ 규모의 컨벤션센터 및 주상복합이 들어서 배후소비세력 뿐 만 아니라 대규모 유동인구 유입이 가능하다는 근거에서다.

이밖에 상현역세권은 아파트 단지들이 있지만 중심상업용지까지 거리가 다소 멀다는 점에서 항아리 상권으로 변화할 가능성이 높을 것으로 봤고 파워센터권역은 광교지역의 랜드마크로 계획된 파워센터(에콘힐)의 향방에 주목해야 한다고 강조했다.

선 대표는 "광교 상가의 경우 주거선호도에 쏠린 인기만큼 유망 상권으로 발전될 가능성이 크지만 아직 완성되지 않은 지역이다보니 개발의 지연이나 계획의 수정 등 상권 활성화의 장애 요소가 발생할 수 있다"고 말했다.

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이은정 기자 mybang21@
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