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고수익 임대사업 위한 단독재건축 어떻게 ?
최종수정 2010.05.18 11:10 기사입력2010.05.18 11:01
[아시아경제 문소정 기자]#마포구 망원동에 사는 김현미(63세)씨. 김씨는 몇년 전 20년 이상 살던 249㎡의 단독주택을 총 연면적 498㎡의 4층의 7개 다세대주택으로 재건축한 후 전부 월세로 임대를 주고있다.
건축비는 이전등기비, 중개수수료, 취득세, 등록세, 설계비, 기타잡비를 포함해 3.3㎡당 약 400만원으로 총 6여억원이 들었다. 하지만 그동안 약 9억원이었던 집값도 50%가 올라 큰 폭의 시세차익을 기대하게 됐고 현재 1000만원의 보증금은 별도로 치더라도 매월 한 세대당 50만원씩 총 350만원의 고정수익을 올리고 있다. 단독주택에 살았을 때와 달리 여유로운 노후를 보낼 수 있게 된 셈이다. 아울러 주택임대사업자 등록을 마쳐 취득·등록세 감면 혜택을 받았고 종합부동산세 합산도 배제받고 있다.
1~2인용 가구를 수용하는 도시형생활주택이 최근 수익상품으로 떠오르면서 단독주택을 활용한 임대사업자도 늘고 있다. 안정적인 수익을 보장받을 수 있는 임대사업이 투자자들의 관심을 모으고 있는 것이다. 최근 침체된 주택 시장이 회복기미를 보이지 않고, 주식시장도 그리스 위기 등 악재로 인해 불안한 양상이어서 더욱 주목받고 있다.
임대주택이란 말 그대로 임대를 목적으로 건설·공급되는 주택이다. 임대사업자는 금융·세제 등 정부의 지원을 받는다.
임대주택사업은 소유권이전등기 이후는 물론 그 이전이라도 매매계약서나 분양계약서만으로 등록이 가능하다. 때문에 미분양아파트나 분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면 임대주택 사업자로 등록할 수 있다.
◆다세대주택 임대 수익률은 얼마나= 건축비를 3.3㎡당 300만원 선으로 보면 임대 수익률은 8~10% 정도가 나오는 것으로 평가된다. 재개발이나 재건축바람이 불면 추가적인 시세상승과 함께 그에 따른 차익을 기대할 수 있다. 신축 임대사업을 할 경우에는 임대수요가 많은 강남·송파·동작구·관악구 등이나 대학가·역세권이 좋다.
서울 관악구 신림동의 경우 임대수익률이 다른 지역보다 비교적 높게 나온다. 277㎡에 7가구 다가구주택(연면적 526㎡) 1개 동을 지을 때의 비용은 땅값과 건축비를 합쳐 평균 10억~13억원이다.
다가구·다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 660㎡로 같지만 다세대(4층 이하)가 다가구(3층 이하)보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있다. 그렇기 때문에 다세대주택의 경우 다가구주택보다 더 사업성이 좋고 보다 많은 임대수입을 기대할 수 있다.
◆다세대 주택으로 변경하기 전 주의할 점= 건설임대사업을 하려면 우선 자치단체와 건축설계사무소를 통해 건축허가 제한 여부를 확인해야 한다. 재개발 대상지역이나 뉴타운·도시재정비촉진지구로 지정된 곳에선 건축허가 제한으로 다세대·다가구주택 신축이 어렵기 때문이다.
일부 구의 경우(서울 서초구) 원룸주택을 지을 때 20가구 이상은 아파트 건설시 적용되는 안전기준이 적용된다. 가구 당 평균 전용면적도 최소 25㎡(약 7.5평)를 넘어야 한다는 규정이 있어 사전에 확인해야 한다. 오직 사업성만을 고려한 소형주택의 건립을 막고 쾌적한 주거환경을 조성하기 위해서다.
또 10가구 이상 20가구 미만의 원룸형 다세대(다가구)주택이나 소규모 건축물을 신축하거나 용도를 변경할 때도 안전기준이 적용된다. 적용안에 따라 내부통로(복도) 유효폭은 1.8m 이상, 계단실의 유효폭은 2.4m 이상 확보해야 한다. 주택 외벽 및 가구간 경계벽은 화재를 대비해 내화구조로 설치해야 하며 각 가구 당 평균 전용면적은 25㎡ 이상으로 제한된다.
박상언 유앤알컨설팅 사장은 "대부분의 사람들은 임대사업이 큰 돈을 들여 아파트나 상가 등을 여러 채 매입해서 시작해야 하는 일이라고 생각하는 경향이 있다"며 "하지만 본인이 오랫동안 소유하고 있는 단독주택이나 나대지 등을 잘 활용하면 큰 돈을 들이지 않고도 임대수익을 올릴 수 있다"고 말했다.
그는 "정부가 연면적이 200㎡ 초과한 신축 건물에 부과하던 기반시설부담금을 폐지해 수익성이 좋아졌다"며 "건축규제도 많이 완화돼 132㎡의 부지만 있어도 다세대주택을 신축할 수 있다"고 덧붙였다.
끝으로 "오랫동안 아파트에 비해 애물단지로 취급받았던 단독주택을 다가구, 다세대, 다중, 상가주택으로 변경하면 어렵지 않게 임대사업을 할 수 있다"며 "정부나 지자체에서도 임대사업자에게 각종 세제지원을 하고 있는 만큼 단독주택을 활용한 임대사업에 적극적인 관심을 가질만하다"고 전했다.
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문소정 기자 moonsj@
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건축비는 이전등기비, 중개수수료, 취득세, 등록세, 설계비, 기타잡비를 포함해 3.3㎡당 약 400만원으로 총 6여억원이 들었다. 하지만 그동안 약 9억원이었던 집값도 50%가 올라 큰 폭의 시세차익을 기대하게 됐고 현재 1000만원의 보증금은 별도로 치더라도 매월 한 세대당 50만원씩 총 350만원의 고정수익을 올리고 있다. 단독주택에 살았을 때와 달리 여유로운 노후를 보낼 수 있게 된 셈이다. 아울러 주택임대사업자 등록을 마쳐 취득·등록세 감면 혜택을 받았고 종합부동산세 합산도 배제받고 있다.
1~2인용 가구를 수용하는 도시형생활주택이 최근 수익상품으로 떠오르면서 단독주택을 활용한 임대사업자도 늘고 있다. 안정적인 수익을 보장받을 수 있는 임대사업이 투자자들의 관심을 모으고 있는 것이다. 최근 침체된 주택 시장이 회복기미를 보이지 않고, 주식시장도 그리스 위기 등 악재로 인해 불안한 양상이어서 더욱 주목받고 있다.
임대주택이란 말 그대로 임대를 목적으로 건설·공급되는 주택이다. 임대사업자는 금융·세제 등 정부의 지원을 받는다.
임대주택사업은 소유권이전등기 이후는 물론 그 이전이라도 매매계약서나 분양계약서만으로 등록이 가능하다. 때문에 미분양아파트나 분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면 임대주택 사업자로 등록할 수 있다.
◆다세대주택 임대 수익률은 얼마나= 건축비를 3.3㎡당 300만원 선으로 보면 임대 수익률은 8~10% 정도가 나오는 것으로 평가된다. 재개발이나 재건축바람이 불면 추가적인 시세상승과 함께 그에 따른 차익을 기대할 수 있다. 신축 임대사업을 할 경우에는 임대수요가 많은 강남·송파·동작구·관악구 등이나 대학가·역세권이 좋다.
서울 관악구 신림동의 경우 임대수익률이 다른 지역보다 비교적 높게 나온다. 277㎡에 7가구 다가구주택(연면적 526㎡) 1개 동을 지을 때의 비용은 땅값과 건축비를 합쳐 평균 10억~13억원이다.
다가구·다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 660㎡로 같지만 다세대(4층 이하)가 다가구(3층 이하)보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있다. 그렇기 때문에 다세대주택의 경우 다가구주택보다 더 사업성이 좋고 보다 많은 임대수입을 기대할 수 있다.
◆다세대 주택으로 변경하기 전 주의할 점= 건설임대사업을 하려면 우선 자치단체와 건축설계사무소를 통해 건축허가 제한 여부를 확인해야 한다. 재개발 대상지역이나 뉴타운·도시재정비촉진지구로 지정된 곳에선 건축허가 제한으로 다세대·다가구주택 신축이 어렵기 때문이다.
일부 구의 경우(서울 서초구) 원룸주택을 지을 때 20가구 이상은 아파트 건설시 적용되는 안전기준이 적용된다. 가구 당 평균 전용면적도 최소 25㎡(약 7.5평)를 넘어야 한다는 규정이 있어 사전에 확인해야 한다. 오직 사업성만을 고려한 소형주택의 건립을 막고 쾌적한 주거환경을 조성하기 위해서다.
또 10가구 이상 20가구 미만의 원룸형 다세대(다가구)주택이나 소규모 건축물을 신축하거나 용도를 변경할 때도 안전기준이 적용된다. 적용안에 따라 내부통로(복도) 유효폭은 1.8m 이상, 계단실의 유효폭은 2.4m 이상 확보해야 한다. 주택 외벽 및 가구간 경계벽은 화재를 대비해 내화구조로 설치해야 하며 각 가구 당 평균 전용면적은 25㎡ 이상으로 제한된다.
박상언 유앤알컨설팅 사장은 "대부분의 사람들은 임대사업이 큰 돈을 들여 아파트나 상가 등을 여러 채 매입해서 시작해야 하는 일이라고 생각하는 경향이 있다"며 "하지만 본인이 오랫동안 소유하고 있는 단독주택이나 나대지 등을 잘 활용하면 큰 돈을 들이지 않고도 임대수익을 올릴 수 있다"고 말했다.
그는 "정부가 연면적이 200㎡ 초과한 신축 건물에 부과하던 기반시설부담금을 폐지해 수익성이 좋아졌다"며 "건축규제도 많이 완화돼 132㎡의 부지만 있어도 다세대주택을 신축할 수 있다"고 덧붙였다.
끝으로 "오랫동안 아파트에 비해 애물단지로 취급받았던 단독주택을 다가구, 다세대, 다중, 상가주택으로 변경하면 어렵지 않게 임대사업을 할 수 있다"며 "정부나 지자체에서도 임대사업자에게 각종 세제지원을 하고 있는 만큼 단독주택을 활용한 임대사업에 적극적인 관심을 가질만하다"고 전했다.
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문소정 기자 moonsj@
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