※'새롭게 열리는 아시아시대, 뉴미디어의 최강자'를 지향하는 아시아경제신문이 창간 22돌을 맞아 'V-V 프로젝트 (Vision & Value) -10년이 100년을 좌우한다'라는 기획을 준비했습니다.

'창간 특별인터뷰'(편집국 전체) '스타CEO 10인에게 길을 묻다'(산업부) '미리 가보는 2020년'(국제부) '그린세상 열렸다'(산업부) '향후 10년을 빛낼 젊은 파워'(편집국 전체) '2020 미리 그리는 新산업지도'(산업1, 2부) '차이나 비즈니스 3.0'(산업부) '떠오르는 황금시장 인도를 잡아라'(산업부) '세계 속 한국人'(정치경제부) '차이나 비즈니스 3.0'(산업부), '떠오르는 황금시장 인도를 잡아라'(산업부) '동북아 넘어 더 큰 세계로'(정치경제부) 'SW코리아 세상을 뒤집어라'(정보과학부) '알짜 재테크' (금융,증권,부동산부) '잃어버린 10년 일본서 배운다'(금융,증권,부동산부) '관심 끌 금융상품' (금융, 증권) '글로벌 공기업이 뛴다'(정치경제부) '2020 재테크 패러다임이 바뀐다'(금융,증권,부동산부) '평균수명 100세, 자산운용 대변혁'(증권부) 등 130여명의 아시아경제 기자들이 정성껏 준비한 특집기사가 [2o2o 코리아]라는 문패를 달고 독자 여러분을 찾아갑니다.

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[아시아경제 황준호 기자] "2020년 수익형부동산의 트랜드는 '솔로(solo)와 커플(couple)'이다. 이 두 가지를 잘 잡으면 수익률을 높일 수 있다. 기존 부동산 투자방식으로는 곤란하다. 틈새시장이 기존 시장에 편입될 것이다. 1~2인가구는 더이상 주변이 아니라 대한민국 주류로 변해갈 것이며 도심의 혼잡은 더욱 심해진다."

수익형 부동산 전문가들은 10년 시장상황을 이같이 전망한다. 미래 시장 상황을 쉽게 가늠하거나 정책적 변화 등을 추정할 수 없다. 다만 인구구조 변화에 따른 주택시장 흐름은 어렴풋이나마 예측할 수 있다는 게 이들의 의견이다. 수요에 따라 공급되는 상품도 다양화된다는 게 주장의 골자다. 2020년 수익형 부동산의 상품 변화에 대해 알아봤다.


◇1~2인 가구 증가.. 소형주택 감소= 통계청이 조사한 인구주택총조사, 장래가구추계(2007) 등에 따르면 2020년 1~2인 가구의 비중은 전체 가구의 47.1%를 차지할 전망이다. 이는 2010년 43.4% 대비 약 3.7%포인트 증가한 수준이다. 비율로 따지면 작은 변화로 보이지만 이들 인구가 서울 등 수도권에 집중될 것이란 전망은 큰 시사점을 남긴다.

국토해양부는 특히 1인 가구의 선호주택인 32㎡이하 주택재고는 전체(1322만3000가구)의 2.0%(25만2000가구)에 불과한 것으로 조사했다. 특히 소득 수준 상향으로 소형주택(60㎡ 이하)의 건설비율도 2001년 41.7%에서 2009년 24.9%으로 크게 축소됐다. 이에 국토부는 도시형생활주택을 대거 공급하고 오피스텔, 고시원, 노인복지시설 등을 주택에 준하는 '준주택'으로 분류, 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

수익형 부동산 전문가들은 앞으로 노려야 할 틈새시장이 여기에 있다고 판단한다.

(출처=수목건축) 역삼동 도시형 생활주택의 설계 적용 사례

◇도시형생활주택의 투자와 과제= 서용식 수목건축 대표는 도시형생활주택 전도사다. 본인이 직접 도시형생활주택을 건설하기도 했다. 그런데 그의 믿음은 정부정책과 상충한다.

"1~2인가구의 주거는 도시형생활주택으로 대변된다. 도심인구는 지속적으로 증가하는데 집을 지을 곳은 없다. 결국 주택의 높이가 높아지는 방법 밖에 없다. 특히 도시형생활주택은 도심지역내 단독주택 등을 모아 층수를 높여 가구수를 늘려준다. 1~2인가구를 수용하면서 자발적인 도시재생사업이 이뤄지는 셈이다."

현재 정부는 이같은 상황을 선제적으로 대처하기 위해 도시형생활주택 2만가구를 공급하기 위한 제도적 지원을 아끼지 않고 있다. 하지만 10년뒤 상황은 알 수 없다. 어느 정도 시장이 형성되면 여느 주택정책과 마찬가지로 정책의 기조가 바뀔 수 있다. 이에 지금처럼 초기 진입이 쉬울 때 투자에 나서야 한다는 게 서 대표의 주장이다.

◇상가 "도심, 몰링형 대세"= 선종필 상가뉴스레이다 대표는 10년뒤 상가 트렌드에 대해 '도심, 몰링(Malling)형'으로 요약한다.

"구매력 있는 젊은 1~2인가구는 도심에 몰린다. 반면 3인 이상 가구나 노인층은 수도권과 수도권 외곽으로 머문다. 젊은 층들의 특징은 쇼핑 시간이 많지 않으며 생활 필수품은 온라인링 통해 구매한다는 점이다. 이에 온라인 시장과 함께 모든 상품이 집약된 가든파이브와 같은 몰링형 상가가 각광받을 전망이다."

또 재개발ㆍ재건축 사업이 가시화되면서 도심에서의 상가공급이 늘어난다. 하지만 이들 상가에는 온라인쇼핑, 홈쇼핑 등이 대신할 수 없는 생활필수품과 미용실 등 서비스 업종, 사교육시설 등이 입점해야 성공할 전망이다. 수도권 외곽도 비슷한 경향을 보이나, 병원이나 건강관리관련 상점들이 성공할 것으로 선 대표는 예상했다.

가든파이브 LIFE관 조감도

◇공급 포화 '오피스'..랜드마크를 주목하라= 김태호 알투코리아 이사는 10년뒤 오피스 시장에 대해 공급과잉과 대규모 랜드마크 빌딩의 건립을 유념해야한다고 조언한다.

2020년까지 마포로 5구역 제 12-2지구 오피스빌딩, 저동구역 제1지구 도시환경정비사업, 신문로2구역, 국제금융센터1, 파크원, 전경련사옥, 제 2롯데월드 등이 신축될 전망이다. 서울시내 랜드마크 빌딩이 대거 들어서는 셈이다.

현 시장 상황에서 이들 오피스의 입주율이 높을 것이라는 전망은 어렵다. 하지만 향후 시장 상황이 좋아진다는 전제 하에서 이들 빌딩의 입주율이 높아진다면 기존 고급형 오피스의 공실이 예상된다. 수요와 공급의 원칙에 따라 공급이 많아져 가격이 떨어진다는 분석이다.

가장 큰 타격을 입을 만한 지역은 강남 테헤란로 뒤편 등 교통이 불편한 지역의 오피스 빌딩으로 이들 빌딩의 수익률이 감소할 전망이다.

한국부동산연구원도 금융위기 이전 낮은 공실률로 착공한 20개 대형 오피스빌딩 총 640만5751㎡가 2016년까지 공급될 계획이라고 밝혔다. 이어 공급 물량 포화에 따른 공실률 급상승이 우려된다고 분석했다.

김 이사는 "오피스빌딩의 수익률이 갈수록 줄어들고 있다"면서도 "향후 오피스 빌딩은 양극화 현상이 심해지고 경기에 따른 부침이 더욱 커질 것으로 예상된다"고 밝혔다.

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황준호 기자 rephwang@
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