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건설사 구조조정, 계약피해 막으려면?
최종수정 2010.06.28 13:48 기사입력2010.06.28 12:56
[아시아경제 김정수 기자] “아파트 분양 계약 해지할 수 없나요?”, “분양금액은 어떻게 보호받을 수 있나요”, “제 날짜에 입주는 가능한건가요?”
지난 25일 구조조정 대상 건설사 명단이 발표되면서 해당 건설사 아파트 계약자들의 퇴출 사실 및 공사 진행 여부 등 문의가 빗발치고 있다.
회사로부터 분양대금과 공사 진행에 지장이 없다는 안내를 받았는데도 계약자들은 불안감을 떨칠 수가 없다.
이에 입주예정자들은 건설사 구조조정에 따라 보호받을 수 있는지를 Q&A로 알아본다.
Q. 워크아웃 및 퇴출 등 구조조정이 되면 어떻게 되나
A. 대한주택보증의 ‘보증이행’을 받는다. 보증이행이란 입주 전에 업체의 파산 등의 문제로 공사가 진행되지 않을 경우 분양 계약자가 입을 수 있는 피해를 막는 제도를 말한다.
Q. 입주예정자들은 보호 받을 수 있나?
A. 기본적으로 대부분의 분양 아파트는 대한주택보증의 분양보증을 받기 때문에 구조조정 대상 업체라도 납부한 계약금 및 중도금 등 분양대금 보호를 받는다. 단, C등급(워크아웃)을 받은 건설사들은 대한주택보증의 분양보증 사고처리 대상이 아니다. 따라서 해당 아파트 계약자들은 정상적으로 분양대금을 납부하면 된다.
Q. 보증이행을 받는 보증사고 대상은 어떻게 되나?
A. △건설업체 파산 혹은 사업포기 △계획 공정률 대비 시행 공정률 25% 이상 지연 △실행 공정률 75% 초과 진행된 상태에서 계획 공정률보다 6개월 이상 지연 △ 시공사 부도 파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속 등으로 분양보증을 받은 사업장이다.
Q. 구조조정 되는 건설사의 사업장들은 앞으로 어떻게 되나?
A. 분양보증을 받은 사업장이라고 한다면 계약자들은 대한주택보증을 통해 분양 이행과 환급 이행 중 한가지를 받는다. 사업주체 또는 시공사가 정상적인 사업 수행이 가능하거나 회생절차를 개시한 경우에는 대주보의 관리 하에 공사를 계속 진행한다. 대주보는 입주예정자들의 별도의 분양대금 환급을 원하지 않는 이상 공사는 진행한다. 하지만 입주예정자의 3분의 2 이상이 보증사고에 따라 환급 이행을 원할 경우 계약금과 중도금을 돌려주는 환급 이행을 하게 된다.
Q. 오피스텔 등의 사업장도 보호받을 수 있나?
A. 우선 주택법상 20가구 이상 공동주택의 경우 대한주택보증으로부터 분양보증을 받아야 분양 승인을 얻을 수 있다. 분양보증을 받은 사업장이라고 한다면 해당 건설사가 문을 받더라도 계약자들은 정상적으로 납부한 분양대금을 돌려받을 수 있다.
주상복합이나 오피스텔, 상가 또한 분양보증을 받을 수 있다. 다만, 오피스텔과 상가는 분양보증이 선택사항이기 때문에 분양보증을 받지 않는 경우도 많다. 즉, 2005년 4월 23일 이후 분양 분 중 분양면적, 3천㎡ 이상의 상가 및 20실 이상 오피스텔은 신탁계약 또는 분양보증을 선택해 분양해야 하나, 이 조건에 충족되지 않는 경우 분양보증을 받지 않는다.
Q. 분양 대금을 보호 받지 못하는 또다른 경우도 있나?
A. 대물 변제 등의 방식으로 하도급업체나 건설사 직원이 떠안은 아파트나 차명, 이중계약 등 비합법적인 절차를 분양권을 매입한 계약자들은 제외가 된다.
그리고 발코니, 새시, 홈오토, 마이너스 옵션 선택시 옵션 외 품목, 홈오토 품목, 기타 마감재 등 내부 가구와 관련된 비용은 환급받지 못한다. 하지만 건설사가 각 가구의 분양가에 발코니 트기나 홈오토 등의 비용을 일률적으로 포함시키고, 해당 내용을 반영한 설계도면으로 지방자치단체로부터 분양승인을 받았다면 주택보증을 통해 환급받을 수 있다. 자금관리를 위한 계좌변경 등의 별도 안내통지가 있었는데도 불구하고, 그 전 계좌로 분양 대금을 납부한 금액에 대해서는 보호 받지 못한다.
Q. 분양 받을 시 건설사가 제시한 중도금 무이자 등 혜택은 어떻게 되나?
A. 중도금 무이자 등 금융혜택은 해당 건설사가 분양률을 높이기 위한 하나의 수단이다. 워크아웃이나 퇴출이 될 경우에는 자금 운용이 어려워지기 때문에 분양 시 내세웠던 혜택들은 중단될 가능성이 높다.
Q. 입주에는 문제가 없는가?
A. 공사는 계속 진행이 되기 때문에 입주는 이뤄진다. 단, D등급을 받은 퇴출 건설사의 경우에는 법정관리 인가를 받을 때까지 3~6개월 가량 시간이 소요되기 때문에 공사 지연으로 입주 지연은 피할 수 없다.
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김정수 기자 kjs@
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지난 25일 구조조정 대상 건설사 명단이 발표되면서 해당 건설사 아파트 계약자들의 퇴출 사실 및 공사 진행 여부 등 문의가 빗발치고 있다.
회사로부터 분양대금과 공사 진행에 지장이 없다는 안내를 받았는데도 계약자들은 불안감을 떨칠 수가 없다.
이에 입주예정자들은 건설사 구조조정에 따라 보호받을 수 있는지를 Q&A로 알아본다.
Q. 워크아웃 및 퇴출 등 구조조정이 되면 어떻게 되나
A. 대한주택보증의 ‘보증이행’을 받는다. 보증이행이란 입주 전에 업체의 파산 등의 문제로 공사가 진행되지 않을 경우 분양 계약자가 입을 수 있는 피해를 막는 제도를 말한다.
Q. 입주예정자들은 보호 받을 수 있나?
A. 기본적으로 대부분의 분양 아파트는 대한주택보증의 분양보증을 받기 때문에 구조조정 대상 업체라도 납부한 계약금 및 중도금 등 분양대금 보호를 받는다. 단, C등급(워크아웃)을 받은 건설사들은 대한주택보증의 분양보증 사고처리 대상이 아니다. 따라서 해당 아파트 계약자들은 정상적으로 분양대금을 납부하면 된다.
Q. 보증이행을 받는 보증사고 대상은 어떻게 되나?
A. △건설업체 파산 혹은 사업포기 △계획 공정률 대비 시행 공정률 25% 이상 지연 △실행 공정률 75% 초과 진행된 상태에서 계획 공정률보다 6개월 이상 지연 △ 시공사 부도 파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속 등으로 분양보증을 받은 사업장이다.
Q. 구조조정 되는 건설사의 사업장들은 앞으로 어떻게 되나?
A. 분양보증을 받은 사업장이라고 한다면 계약자들은 대한주택보증을 통해 분양 이행과 환급 이행 중 한가지를 받는다. 사업주체 또는 시공사가 정상적인 사업 수행이 가능하거나 회생절차를 개시한 경우에는 대주보의 관리 하에 공사를 계속 진행한다. 대주보는 입주예정자들의 별도의 분양대금 환급을 원하지 않는 이상 공사는 진행한다. 하지만 입주예정자의 3분의 2 이상이 보증사고에 따라 환급 이행을 원할 경우 계약금과 중도금을 돌려주는 환급 이행을 하게 된다.
Q. 오피스텔 등의 사업장도 보호받을 수 있나?
A. 우선 주택법상 20가구 이상 공동주택의 경우 대한주택보증으로부터 분양보증을 받아야 분양 승인을 얻을 수 있다. 분양보증을 받은 사업장이라고 한다면 해당 건설사가 문을 받더라도 계약자들은 정상적으로 납부한 분양대금을 돌려받을 수 있다.
주상복합이나 오피스텔, 상가 또한 분양보증을 받을 수 있다. 다만, 오피스텔과 상가는 분양보증이 선택사항이기 때문에 분양보증을 받지 않는 경우도 많다. 즉, 2005년 4월 23일 이후 분양 분 중 분양면적, 3천㎡ 이상의 상가 및 20실 이상 오피스텔은 신탁계약 또는 분양보증을 선택해 분양해야 하나, 이 조건에 충족되지 않는 경우 분양보증을 받지 않는다.
Q. 분양 대금을 보호 받지 못하는 또다른 경우도 있나?
A. 대물 변제 등의 방식으로 하도급업체나 건설사 직원이 떠안은 아파트나 차명, 이중계약 등 비합법적인 절차를 분양권을 매입한 계약자들은 제외가 된다.
그리고 발코니, 새시, 홈오토, 마이너스 옵션 선택시 옵션 외 품목, 홈오토 품목, 기타 마감재 등 내부 가구와 관련된 비용은 환급받지 못한다. 하지만 건설사가 각 가구의 분양가에 발코니 트기나 홈오토 등의 비용을 일률적으로 포함시키고, 해당 내용을 반영한 설계도면으로 지방자치단체로부터 분양승인을 받았다면 주택보증을 통해 환급받을 수 있다. 자금관리를 위한 계좌변경 등의 별도 안내통지가 있었는데도 불구하고, 그 전 계좌로 분양 대금을 납부한 금액에 대해서는 보호 받지 못한다.
Q. 분양 받을 시 건설사가 제시한 중도금 무이자 등 혜택은 어떻게 되나?
A. 중도금 무이자 등 금융혜택은 해당 건설사가 분양률을 높이기 위한 하나의 수단이다. 워크아웃이나 퇴출이 될 경우에는 자금 운용이 어려워지기 때문에 분양 시 내세웠던 혜택들은 중단될 가능성이 높다.
Q. 입주에는 문제가 없는가?
A. 공사는 계속 진행이 되기 때문에 입주는 이뤄진다. 단, D등급을 받은 퇴출 건설사의 경우에는 법정관리 인가를 받을 때까지 3~6개월 가량 시간이 소요되기 때문에 공사 지연으로 입주 지연은 피할 수 없다.
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김정수 기자 kjs@
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