[아시아경제 이진우 소나무 부동산연구소장] 다음의 각 행위에는 어떤 공통점이 있을까?
①건축물의 건축 ②공작물의 설치 ③토지의 형질변경 ⑤토지분할(건축법 제57에 따른 건축물이 있는 대지는 제외) ⑥물건을 쌓아놓는 행위

우리가 농지나 산지를 가지고 창고. 공장. 주택 등으로 개발을 하기위해서는 어떤 절차가 필요하다. 그것은 바로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법 )에 의한 '개발행위 허가'란 절차다. 즉 개발행위 허가에 관해서는 국토계획법에서 규정한다.

하지만 개발행위 허가를 받기 위해서는 '국토계획법'을 기본으로 하되, 각 시·군의 '도시계획조례'나 '개발행위허가운영지침' 그리고 각종 '고시' 등을 모두 종합적으로 검토해야한다. 그럼 개발행위허가의 대상이 되는 6가지 행위에 대해서 자세히 알아보자.

첫번째 건축물의 건축이 있다. 건축법 제2조 제1항 제2호에 따르면 '건축물'은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고, 기타 대통령령이 정하는 것을 말한다. 다만 건축법 11조 제1항에 따른 건축허가 등 건축신고 대상에 해당하지 않는 건축물의 건축과 같은 경미한 행위는 위 법을 적용받지 않는다.

두 번째 공작물의 설치이다. 인공을 가하여 제작한 시설물(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물은 제외)의 설치다. 다만 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게50t 이하, 부피 50m³ 이하, 수평투영면적 25m² 이하인 공작물의 설치나 도시지역, 자연환경보전지역, 지구단위계획구역 외의 지역에서 무게가 150t 이하, 부피 150m³ 이하, 수평투영면적 75m² 이하인 경미한 공작물의 설치는 적용되지 않는다.

세 번째 토지의 형질 변경이다. 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)을 말한다. 다만 높이 50cm 이내 또는 깊이 50cm 이내의 절토, 성토, 정지(포장 제외), 도시지역·자연환경보전지역·지구단위 계획구역 외의 지역에서 면적이 660m² 이하인 토지에 대한 지목 변경을 수반하지 않는 경미한 절토·성토·정지·포장 등의 행위는 포함하지 않는다.

네번째 토석채취다. 흙, 모래, 자갈, 바위 등의 토석을 채취하는 행위다. 다만 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외한다. 또 도시지역, 지구단위계획구역에서 채취면적이 25m² 이하인 토지에서 부피 50m³이하의 토석 채취와 도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 외의 지역에서 채취면적이 250m² 이하인 토지에서의 부피가 500m³이하인 토석채취 같은 경미한 행위는 제외한다.

다섯번째 토지분할이다. ①녹지지역. 관리지역. 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 하는 토지분할 ②건축법 제57조 제1항에 대지의 분할제한 : 건축물이 있는 대지는 대통령령이 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.

('대통령령' 건축물이 있는 대지의 분할 제한은 1)주거지역:60m² 2)상업 3)공업지역 :150m² 4)녹지지역:200m² , 5) 1)-4)까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역 : 60m² 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할 등을 말한다.)

③관계 법령에 의한 허가·인가 등을 받지 아니하고 하는 너비 5m이하로의 토지분할 다만 1)사도법에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할 2)너비 5m이하로 이미 분할된 토지의 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할 등 경미한 행위는 그러하지 아니한다.

여섯번째 물건을 쌓아놓는 행위다. ①녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25m² 이하인 토지에 전체무게 50t 이하, 전체부피 50m² 이하로 물건을 쌓아놓는 행위 ②관리지역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250m² 이하인 토지에 전체무게 500t이하, 전체부피 500m³ 이하로 물건을 쌓아놓는 행위 등 경미한 행위는 그러하지 아니한다.

다음번엔 개발행위절차를 알아보자.




이진우 소나무 부동산연구소장
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