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[일문일답]파국위기 용산개발 FI·SI 투자자 중재안 제시
최종수정 2022.03.08 15:31 기사입력2010.07.21 13:08
[아시아경제 오진희 기자]파국 위기에 놓인 용산국제업무지구 개발 사업이 재무(FI), 전략(SI) 투자자 3개사에서 건설투자자 지급보증 규모를 절반으로 하고 3000억원 규모 유상증자에 나서겠다는 방안을 제시하면서 새 국면에 들어섰다.
지난 3월 토지대금 7010억원 미납으로 불거진 코레일과 건설투자자간의 자금조달방식에 대한 이견이 첨예한 가운데 롯데관광개발, KB자산운용, 푸르덴셜부동산투자 등 3개사는 사업정상화를 위한 최종 자금조달 중재안을 22일 PFV이사회에서 공식 제시하고 코레일과 삼성물산측이 8월6일까지 상호조건부 수용여부를 결정해 줄 것을 요청했다.
다음은 중재안 관련 민간출자 3개사의 일문일답.
-매년 토지대금 미납사태가 반복되고 있는데, 이번 중재안이 수용되면 더 이상의 자금조달 문제는 없는 것인가?
▲이번 중재안은 2012년까지의 장기적인 자금조달계획을 미리 확정하자는 것으로 코레일과 삼성물산이 중재안을 상호조건부로 수용하면 2012년 착공전까지의 자금계획이 확정되며, 착공후에는 시설매각 및 분양이 가능해지므로 분양수익금과 매출채권 유동화를 통해 필요한 자금을 자체적으로 조달가능하다.
-중재안을 삼성물산과 코레일이 받아들이지 않으면 어떻게 되는가?
▲삼성물산과 코레일에 상호조건부 수용을 전제로 제안됐으며, 어느 한쪽이라도 거부할 경우 자금조달이 불가능하게 된다. 따라서 지난해 코레일의 반환채권을 통해 조달한 8500억원의 차입금에 대한 이자를 납부할 수 없게 됨으로 사업은 자동적으로 중단 된다.
-건설업계의 전반적 위기상황에서 건설사의 지급보증을 요구하는 것이 합당한가?
▲코레일과 건설투자자를 포함한 전체 출자사 모두가 고통을 분담하자는 차원에서 제안된 것이다. 건설투자자는 총 9.3조원의 시공물량을 보장 받음으로, 9500억원의 지급보증 요구는 다른 재무적·전략적 투자자와의 형평성에 비춰 합당하며, 당초 요구한 2조원의 지급보증 규모가 절반미만으로 줄어든 점과 2012년까지 5단계에 걸쳐 나누어 실행할 수 있다는 점에서 건설투자자의 부담이 상당 부분 줄어들 것으로 예상된다.
많게는 시공물량 전액에 대해 건설사가 지급보증을 하는 업계관행에 비추어 볼 때, 시공물량의 10분의 1수준인 지급보증 요구는 건설투자자가 외면하기 어려울 것으로 판단된다.
-공기업인 코레일의 희생만을 요구하는 것이 아닌가?
▲토지대금납부일정 등 사업협약변경사항을 약속대로 준수하면서, 코레일의 추가적인 재무적 기여를 요청하는 것으로, 코레일과의 형평성을 고려한 민간투자자의 역할 분담을 상호 조건부로 제시한 것이다.
분납이자의 지급시기 연기는 별도 이자 437억원을 지불하는 것이며 시설매입시기 확정 요구는 사업협약 추가합의서에 8월이후 프로젝트회사 요구시 시설 매입할 것으로 명시돼 있으므로 코레일이 수용할 수 있을 것으로 판단된다.
관건은 계약금을 포함한 토지대금 전체에 대한 반환채권 제공여부인데, PF자금 조달이 중단된 현 상황에서 납부된 토지대금을 담보로 한 자금조달은 불가항력적인 것으로 코레일에 대한 반환채권을 요구할 수 밖에 없다.
-코레일에 요구한 반환채권에는 계약금 8000억원도 포함돼 있는데, 만일 토지대금 전체를 반환채권으로 제공한 후 사업이 중단된다면, 코레일로서는 너무 큰 손해가 아닌가?
▲2011년말까지 납부하는 토지대금 전체에 대해 반환채권을 요구하는 것이 무리한 요구로 비춰질 수 있으나, 유보금을 남기고자 할 경우 그만큼 민간이 부담할 금액이 증가하게 돼 민간에서 수용하기 어려워지며 사업자체가 불가능해질 수 있다. 또한 토지대금 전체를 반환채권으로 제공한 후 사업이 중단되더라도, 사업중단 이후 돌려받는 토지는 철도용지가 아닌, 민간의 비용과 노력으로 용적률 608%의복합개발이 가능한, 감정평가금액이 훨씬 높아진 땅으로 돌려받게 되므로 절대 손해 보는 것이 아니다.
-이번 중재안에는 삼성물산이 서울시에 요구한 용적률 800%상향 등의 요구사항이 빠져있는데?
▲서울시에 대한 용적률 상향요구는 또다른 특혜시비를 불러올 수 있어, 중재안에서는 제외하였으나, 법적 테두리내에서 용적률 상향 인센티브조항을 최대한 활용할 계획이다.
단 2007년 사업참여 당시에는 적용대상이 아니었으나, 2009년 3월 서울시 조례개정에 따라 적용 받게 된 주차장 상한제는 서울시와 협의를 통해 제외시키도록 노력할 예정이다.
-중재안이 받아들여져 사업이 재개되더라도, 서부이촌동 주민문제는 어떻게 해결할 것인가?
▲조속한 시일내 코레일과의 4차 토지매매 계약 체결과 함께 사업시행자 지위를 획득하여 하반기부터는 서부이촌동 사유지에 대한 토지보상 협상이 들어갈 것이며 서울시 또한 사업협약서에 명시된 바와 같이 서부이촌동 사유지 취득과 보상에 대해 보다 적극적인 역할을 수행할 것으로 기대한다.
최초 투자자 모집시 자본금 1조원이외의 출자금이 필요없다는 삼성물산의 사업계획서에 따라 부동산펀드들이 용산국제업무지구 조성사업에 참여했으므로, 유상증자 진행시 국제적인 소송이 불가피한 상황이다.
그럼에도 3000억원 유상증자를 수용하겠다는 재무전략적 투자자의 입장은 지분율 30%하락을 감수하고서라도 사업정상화를 이루겠다는 엄청난 고통분담의 의지를 보이는 것이다.
오진희 기자 valere@
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지난 3월 토지대금 7010억원 미납으로 불거진 코레일과 건설투자자간의 자금조달방식에 대한 이견이 첨예한 가운데 롯데관광개발, KB자산운용, 푸르덴셜부동산투자 등 3개사는 사업정상화를 위한 최종 자금조달 중재안을 22일 PFV이사회에서 공식 제시하고 코레일과 삼성물산측이 8월6일까지 상호조건부 수용여부를 결정해 줄 것을 요청했다.
다음은 중재안 관련 민간출자 3개사의 일문일답.
-매년 토지대금 미납사태가 반복되고 있는데, 이번 중재안이 수용되면 더 이상의 자금조달 문제는 없는 것인가?
▲이번 중재안은 2012년까지의 장기적인 자금조달계획을 미리 확정하자는 것으로 코레일과 삼성물산이 중재안을 상호조건부로 수용하면 2012년 착공전까지의 자금계획이 확정되며, 착공후에는 시설매각 및 분양이 가능해지므로 분양수익금과 매출채권 유동화를 통해 필요한 자금을 자체적으로 조달가능하다.
-중재안을 삼성물산과 코레일이 받아들이지 않으면 어떻게 되는가?
▲삼성물산과 코레일에 상호조건부 수용을 전제로 제안됐으며, 어느 한쪽이라도 거부할 경우 자금조달이 불가능하게 된다. 따라서 지난해 코레일의 반환채권을 통해 조달한 8500억원의 차입금에 대한 이자를 납부할 수 없게 됨으로 사업은 자동적으로 중단 된다.
-건설업계의 전반적 위기상황에서 건설사의 지급보증을 요구하는 것이 합당한가?
▲코레일과 건설투자자를 포함한 전체 출자사 모두가 고통을 분담하자는 차원에서 제안된 것이다. 건설투자자는 총 9.3조원의 시공물량을 보장 받음으로, 9500억원의 지급보증 요구는 다른 재무적·전략적 투자자와의 형평성에 비춰 합당하며, 당초 요구한 2조원의 지급보증 규모가 절반미만으로 줄어든 점과 2012년까지 5단계에 걸쳐 나누어 실행할 수 있다는 점에서 건설투자자의 부담이 상당 부분 줄어들 것으로 예상된다.
많게는 시공물량 전액에 대해 건설사가 지급보증을 하는 업계관행에 비추어 볼 때, 시공물량의 10분의 1수준인 지급보증 요구는 건설투자자가 외면하기 어려울 것으로 판단된다.
-공기업인 코레일의 희생만을 요구하는 것이 아닌가?
▲토지대금납부일정 등 사업협약변경사항을 약속대로 준수하면서, 코레일의 추가적인 재무적 기여를 요청하는 것으로, 코레일과의 형평성을 고려한 민간투자자의 역할 분담을 상호 조건부로 제시한 것이다.
분납이자의 지급시기 연기는 별도 이자 437억원을 지불하는 것이며 시설매입시기 확정 요구는 사업협약 추가합의서에 8월이후 프로젝트회사 요구시 시설 매입할 것으로 명시돼 있으므로 코레일이 수용할 수 있을 것으로 판단된다.
관건은 계약금을 포함한 토지대금 전체에 대한 반환채권 제공여부인데, PF자금 조달이 중단된 현 상황에서 납부된 토지대금을 담보로 한 자금조달은 불가항력적인 것으로 코레일에 대한 반환채권을 요구할 수 밖에 없다.
-코레일에 요구한 반환채권에는 계약금 8000억원도 포함돼 있는데, 만일 토지대금 전체를 반환채권으로 제공한 후 사업이 중단된다면, 코레일로서는 너무 큰 손해가 아닌가?
▲2011년말까지 납부하는 토지대금 전체에 대해 반환채권을 요구하는 것이 무리한 요구로 비춰질 수 있으나, 유보금을 남기고자 할 경우 그만큼 민간이 부담할 금액이 증가하게 돼 민간에서 수용하기 어려워지며 사업자체가 불가능해질 수 있다. 또한 토지대금 전체를 반환채권으로 제공한 후 사업이 중단되더라도, 사업중단 이후 돌려받는 토지는 철도용지가 아닌, 민간의 비용과 노력으로 용적률 608%의복합개발이 가능한, 감정평가금액이 훨씬 높아진 땅으로 돌려받게 되므로 절대 손해 보는 것이 아니다.
-이번 중재안에는 삼성물산이 서울시에 요구한 용적률 800%상향 등의 요구사항이 빠져있는데?
▲서울시에 대한 용적률 상향요구는 또다른 특혜시비를 불러올 수 있어, 중재안에서는 제외하였으나, 법적 테두리내에서 용적률 상향 인센티브조항을 최대한 활용할 계획이다.
단 2007년 사업참여 당시에는 적용대상이 아니었으나, 2009년 3월 서울시 조례개정에 따라 적용 받게 된 주차장 상한제는 서울시와 협의를 통해 제외시키도록 노력할 예정이다.
-중재안이 받아들여져 사업이 재개되더라도, 서부이촌동 주민문제는 어떻게 해결할 것인가?
▲조속한 시일내 코레일과의 4차 토지매매 계약 체결과 함께 사업시행자 지위를 획득하여 하반기부터는 서부이촌동 사유지에 대한 토지보상 협상이 들어갈 것이며 서울시 또한 사업협약서에 명시된 바와 같이 서부이촌동 사유지 취득과 보상에 대해 보다 적극적인 역할을 수행할 것으로 기대한다.
최초 투자자 모집시 자본금 1조원이외의 출자금이 필요없다는 삼성물산의 사업계획서에 따라 부동산펀드들이 용산국제업무지구 조성사업에 참여했으므로, 유상증자 진행시 국제적인 소송이 불가피한 상황이다.
그럼에도 3000억원 유상증자를 수용하겠다는 재무전략적 투자자의 입장은 지분율 30%하락을 감수하고서라도 사업정상화를 이루겠다는 엄청난 고통분담의 의지를 보이는 것이다.
오진희 기자 valere@
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