'시간이 지나면 돈이 된다' 토지는 '사고 기다리고 팔고'다. 정확한 정보에 근거해 사고나면 일정 보유기간이 필요하다. 이어 일정 수익까지 올랐다면 파는 것이 필요하다. 이같은 기본적인 원칙에 의거하면 쓸모없던 땅도 돈이 되는 수가 있다.

각종 신도시 주변은 왜 개발되지 못할까? 일반적으로 신도시 개발이나 신도시와 유사한 크기의 개발을 할 때 주변지역의 난 개발을 막기 위해 보통 3가지 정도의 규제를 한다.

먼저 시가화 조정구역으로 국토해양부 장관이 지정하는 용도지역의 지정이다. 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하기위해 일정기간 시가화를 유보하기 위해 지정한다.(5년-20년 이내 기간 중 정한기간)

또 국토부 장관, 시·도지사, 시장 또는 군수가 지정하는 개발행위허가제한을 통해 규제한다. 도시지역과 비도시지역을 불문하고 일정기간(1회에 한해 3년 이내의 기간, 3+2년) 국토계획법에 의해 개발행위허가를 제한한다.

마지막으로 건축허가제한이다. 정부는 도시지역의 경우 일정기간(주로 2+1년) 동안 건축 허가를 제한하는 것만으로 규제의 효과를 달성할 수 있다고 판단한다. 이에 포괄적인 개발행위허가제한을 하지 않고 건축허가만을 막는 경우가 있다.

이같은 규제는 일반인도 쉽게 해당 시·군·구에서 발급하는 '토지이용계획확인서' 발급을 통해 규제를 쉽게 확인할 수 있다. 토지이용계획확인서의 두 번째 칸 '다른 법령 등에 의한 지역지구 등'란에 '건축허가제한지역' 또는 '개발행위허가제한지역'으로 쉽게 알 수 있다.

예를 들어 동탄제2기신도시 개발시 반경 1km를 개발행위허가제한지역으로 묶어버린 경우 또는 파주교하신도시 건설할 때 인근 지역을 개발행위허가제한지역으로 규정한 것에서 찾아볼 수 있다.

'개발행위허가제한 지역'으로 묶이는 지역은 법에는 '국토부 장관, 시·도지사, 시장 또는 군수가 다음 지역을 도시관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 1회에 한해 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한한다'고 명시돼 있다.

다만 다음의 지역은 1회에 한해 2년 이내의 기간 동안 제한을 연장할 수 있다(3+2년).

일단 녹지지역이나 계획관리 지역으로서 수목이 집단적으로 자라고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량 농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역이 해당된다.

개발행위로 인해 주변의 환경, 경관, 미관, 문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역도 포함한다.

도시기본계획이나 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시기본계획이나 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역은 제한을 연장이 가능하다.

이외에도 지구단위계획구역으로 지정된 지역, 기반시설부담구역으로 지정된 지역 등이 제한을 연장할 수 있다.

일반 투자자들은 신도시 주변지역을 투자시 이런 토지의 가치평가를 잘해야 한다.

먼저 허가제한의 내용이나 사업 전체를 여러 경로를 통해 충분히 확인해야 한다. 이어 해당 토지가 해당 사업과 관련돼 수용될 수도 있고, 수용되지 않고 용도지역 등만 변경돼 허가제한이 지나면 가치가 급등 할 수도 있다. 토지는 '바이(BUY) & 홀드(HOLD)' 라는 원칙만 잊지 않는다면 상상외의 투자 수익이 나는 종목임에 틀림이 없다.



이진우 소나무 부동산연구소장
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