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DTI 자율…대출한도 얼마나 느나
최종수정 2010.08.30 14:16 기사입력2010.08.30 13:22
[아시아경제 박민규 기자] 정부는 지난 29일 무주택자나 1가구 1주택자가 투기지역인 강남3구(강남·서초·송파)를 제외한 곳에서 9억원 이하 주택을 구입하는 경우 내년 3월말까지 총부채상환비율(DTI) 규제를 사실상 폐지했다. 금융회사가 DTI를 자율적으로 결정할 수 있도록 한 것.
이에 따라 금융회사들이 고소득자 등을 위주로 주택담보대출 한도를 늘려줄 것으로 예상된다. 금융회사들이 DTI를 적용하지 않을 경우 주택담보인정비율(LTV) 한도까지 대출이 가능해진다.
현재 수도권은 LTV 한도가 50%고 지방은 60%다. 수도권에서 집을 살 경우 집값의 절반까지 대출을 받을 수 있는 셈이다.
DTI를 자율 결정하게 되는 금융기관은 은행·보험사·신협·여전사·저축은행·새마을금고 등으로 사실상 모든 금융회사가 해당된다. 이들 금융기관들은 다음달 중 내규를 고쳐 실제 적용에 들어갈 계획이다.
30일 금융위원회에 따르면 부부합산 연간 소득이 5000만원인 주택 수요자가 강남3구를 제외한 서울 지역에서 6억원짜리 집을 살 때 받을 수 있는 주택담보대출 금액은 DTI가 50%로 적용되던 기존에는 2억9000만원이었다.
하지만 DTI가 적용되지 않으면 대출 가능액은 LTV 한도인 3억원으로 1000만원(3.4%) 늘어난다.
대출 조건은 20년 만기에 금리는 6%대다. 기타 부채가 없어야 하며 원리금 균등분할 상환 방식이다.
구입하려는 집값이 비싸질수록 대출 한도가 늘어나는 비율도 커진다. 7억원짜리 집을 구입할 경우 대출한도가 6000만원(20.7%) 증가하고, 8억원짜리 집을 살 경우 한도가 1억1000만원(37.9%) 늘어난다. 9억원짜리 집을 살 때는 대출한도가 1억6000만원(55.2%) 많아진다.
5억원 이하 주택을 구입할 경우에는 한도 확대 효과가 없다. LTV 한도가 DTI 한도보다 적기 때문이다.
연간 소득이 많을수록 이번 DTI 철폐로 인한 한도 증가 효과도 적어진다. 연간 소득이 많을수록 기존의 DTI 적용 대출 한도 액수가 많아 LTV 한도랑 크게 차이가 나지 않기 때문이다.
실제 연간 소득이 7000만원인 경우 6억원짜리 주택 구입 시 대출한도는 변동이 없다. 9억원짜리 집을 살 경우에는 대출한도가 기존 4억1000만원에서 4억5000만원으로 9.8% 올라간다.
하지만 실제로 은행들이 최대 한도까지 대출을 해준다는 보장은 없다. 차주의 신용도나 여건에 따라 한도 증액은 달라질 것이기 때문이다.
따라서 실제 대출한도가 얼마나 늘어날지는 사례별로 차이가 날 전망이다.
정은보 금융위 금융정책국장은 "이번 조치로 인해 과도하게 가계부채가 늘 것으로 보지는 않는다"며 "은행들도 나름대로 자율적인 심사를 통해 건전성이 유지되는 방향에서 대출을 할 것"이라고 말했다.
그는 "금융회사의 건전성을 유지하기 위한 규제의 기본 틀은 유지하면서 현재 어려움을 느끼고 있는 실수요자의 거래 애로를 해소하는 데 초점을 맞췄다"고 부연했다.
시중은행들도 이번 조치로 건전성이 악화되는 일은 없을 것이란 반응이다. 신한은행 관계자는 "주택담보대출이 안정적인 대출인 데다 은행의 경우 DTI와 LTV에 대한 관리가 잘돼 있어 이번 완화 대책으로 은행들의 자산건전성에 큰 영향을 끼치지는 않을 것"이라며 "단기적으로 시장이 살아나기는 쉽지 않을 것으로 예상돼 무리하게 대출을 받아 주택을 구매하려는 수요는 그리 많지 않을 것"으로 전망했다.
또 다른 관계자 역시 "DTI 규제가 완화되더라도 그 효과가 바로 나타나지 않을 것"이라며 "이는 부동산 시장의 활성화가 단지 대출을 못 받아서가 아니라 가격에 대한 불확실성과 투자성 상실로 인한 것이기 때문"이라고 설명했다. 다만 실수요자들 위주로 어느 정도 매수세가 살아나는 등 기존 주택을 팔지 못해 이사를 하지 못한 사람들이 혜택을 볼 것으로 예상했다.
그동안 DTI 완화에 부정적인 의견을 보였던 금융위가 갑자기 노선을 바꾼 것에 대해 정 국장은 "입장을 바꿨다기보다는 여러 대안을 놓고 관계부처와 협조했다"며 "국민경제에 미치는 영향이 크기 때문에 의견을 수렴해 좀 더 적합한 대책을 내놓고자 노력한 것"이라고 설명했다.
전세를 끼고 집을 살 경우에는 전세값을 제외한 부분만 대출이 이뤄질 것으로 보인다. 대부분 금융사가 전세가 있을 경우 전세값을 대출한도에 포함시키기 때문이다. 예를 들어 5억원짜리 집을 사는데 전세가 2억원이면 대출금액이 5000만원으로 줄어드는 것이다.
한편 투기지역을 제외한 지역에서 주택 실수요자에 대한 DTI 규제가 사라지면서 대출기간을 장기로 가져가려는 성향도 완화될 것으로 보인다. DTI 규제는 연간 원리금 상환액이 연간 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 하는 규제기 때문에 대출기간을 장기로 할수록 대출한도도 늘어나 대출 만기 장기화에 일정부분 기여해왔다.
박민규 기자 yushin@
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이에 따라 금융회사들이 고소득자 등을 위주로 주택담보대출 한도를 늘려줄 것으로 예상된다. 금융회사들이 DTI를 적용하지 않을 경우 주택담보인정비율(LTV) 한도까지 대출이 가능해진다.
현재 수도권은 LTV 한도가 50%고 지방은 60%다. 수도권에서 집을 살 경우 집값의 절반까지 대출을 받을 수 있는 셈이다.
DTI를 자율 결정하게 되는 금융기관은 은행·보험사·신협·여전사·저축은행·새마을금고 등으로 사실상 모든 금융회사가 해당된다. 이들 금융기관들은 다음달 중 내규를 고쳐 실제 적용에 들어갈 계획이다.
30일 금융위원회에 따르면 부부합산 연간 소득이 5000만원인 주택 수요자가 강남3구를 제외한 서울 지역에서 6억원짜리 집을 살 때 받을 수 있는 주택담보대출 금액은 DTI가 50%로 적용되던 기존에는 2억9000만원이었다.
하지만 DTI가 적용되지 않으면 대출 가능액은 LTV 한도인 3억원으로 1000만원(3.4%) 늘어난다.
대출 조건은 20년 만기에 금리는 6%대다. 기타 부채가 없어야 하며 원리금 균등분할 상환 방식이다.
구입하려는 집값이 비싸질수록 대출 한도가 늘어나는 비율도 커진다. 7억원짜리 집을 구입할 경우 대출한도가 6000만원(20.7%) 증가하고, 8억원짜리 집을 살 경우 한도가 1억1000만원(37.9%) 늘어난다. 9억원짜리 집을 살 때는 대출한도가 1억6000만원(55.2%) 많아진다.
5억원 이하 주택을 구입할 경우에는 한도 확대 효과가 없다. LTV 한도가 DTI 한도보다 적기 때문이다.
연간 소득이 많을수록 이번 DTI 철폐로 인한 한도 증가 효과도 적어진다. 연간 소득이 많을수록 기존의 DTI 적용 대출 한도 액수가 많아 LTV 한도랑 크게 차이가 나지 않기 때문이다.
실제 연간 소득이 7000만원인 경우 6억원짜리 주택 구입 시 대출한도는 변동이 없다. 9억원짜리 집을 살 경우에는 대출한도가 기존 4억1000만원에서 4억5000만원으로 9.8% 올라간다.
하지만 실제로 은행들이 최대 한도까지 대출을 해준다는 보장은 없다. 차주의 신용도나 여건에 따라 한도 증액은 달라질 것이기 때문이다.
따라서 실제 대출한도가 얼마나 늘어날지는 사례별로 차이가 날 전망이다.
정은보 금융위 금융정책국장은 "이번 조치로 인해 과도하게 가계부채가 늘 것으로 보지는 않는다"며 "은행들도 나름대로 자율적인 심사를 통해 건전성이 유지되는 방향에서 대출을 할 것"이라고 말했다.
그는 "금융회사의 건전성을 유지하기 위한 규제의 기본 틀은 유지하면서 현재 어려움을 느끼고 있는 실수요자의 거래 애로를 해소하는 데 초점을 맞췄다"고 부연했다.
시중은행들도 이번 조치로 건전성이 악화되는 일은 없을 것이란 반응이다. 신한은행 관계자는 "주택담보대출이 안정적인 대출인 데다 은행의 경우 DTI와 LTV에 대한 관리가 잘돼 있어 이번 완화 대책으로 은행들의 자산건전성에 큰 영향을 끼치지는 않을 것"이라며 "단기적으로 시장이 살아나기는 쉽지 않을 것으로 예상돼 무리하게 대출을 받아 주택을 구매하려는 수요는 그리 많지 않을 것"으로 전망했다.
또 다른 관계자 역시 "DTI 규제가 완화되더라도 그 효과가 바로 나타나지 않을 것"이라며 "이는 부동산 시장의 활성화가 단지 대출을 못 받아서가 아니라 가격에 대한 불확실성과 투자성 상실로 인한 것이기 때문"이라고 설명했다. 다만 실수요자들 위주로 어느 정도 매수세가 살아나는 등 기존 주택을 팔지 못해 이사를 하지 못한 사람들이 혜택을 볼 것으로 예상했다.
그동안 DTI 완화에 부정적인 의견을 보였던 금융위가 갑자기 노선을 바꾼 것에 대해 정 국장은 "입장을 바꿨다기보다는 여러 대안을 놓고 관계부처와 협조했다"며 "국민경제에 미치는 영향이 크기 때문에 의견을 수렴해 좀 더 적합한 대책을 내놓고자 노력한 것"이라고 설명했다.
전세를 끼고 집을 살 경우에는 전세값을 제외한 부분만 대출이 이뤄질 것으로 보인다. 대부분 금융사가 전세가 있을 경우 전세값을 대출한도에 포함시키기 때문이다. 예를 들어 5억원짜리 집을 사는데 전세가 2억원이면 대출금액이 5000만원으로 줄어드는 것이다.
한편 투기지역을 제외한 지역에서 주택 실수요자에 대한 DTI 규제가 사라지면서 대출기간을 장기로 가져가려는 성향도 완화될 것으로 보인다. DTI 규제는 연간 원리금 상환액이 연간 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 하는 규제기 때문에 대출기간을 장기로 할수록 대출한도도 늘어나 대출 만기 장기화에 일정부분 기여해왔다.
박민규 기자 yushin@
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