[아시아경제 문소정 기자] 강남과 목동에서 시작된 학군발 전세난이 서울 전지역으로 확산되면서 전세대란이 다시 시작됐다.

비학군 지역인 마포나 용산, 동작구 등의 일대도 한달 새 전셋값이 수천만원이 오르는 등 전세가가 급격하게 오르고 있는 상황이다.

이에 따라 주택공급과 수요 차이로 움직이는 전셋값은 신규 입주물량이 집중된 수도권 남부 등 일부 지역을 제외하고는 줄곧 상승세를 유지하면서 매매가 상승률을 넘어섰다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "정부가 보금자리주택, 도시형생활주택 등 전세수요를 충족시키기 위해 다양한 정책을 쏟아냈지만 실제적으로 시장에 영향을 주기에는 시간이 다소 걸린다"며 전세대란이 올해에 이어 내년에도 이어질 것으로 전망했다.

또 내년에도 여전히 만성적으로 전세 물량이 부족한데다가 입주 물량까지 크게 줄어든다며 이에 더해 1인 가구 증가, 재개발 등에 따른 이주 수요 증가 등 전세 수요는 앞으로 더 늘어날 것으로 전세가격은 당분간 크게 오를 것으로 보인다고 내다봤다.

4일 부동산정보업체 내집마련정보사는 전세물량은 없고 전셋값은 계속 오를 때 전셋집을 쉽고 저렴하게 구하는 방법에 대해 알아봤다.

◆비인기 지역을 노려라

전세가도 매매가와 마찬가지로 비인기지역이 저렴하다. 즉 욕심만 조금 버린다면 저렴한 가격에 전세를 구할 수 있다.

지하철역과 가깝거나 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있고 녹지률이 높아 주변 환경이 쾌적한 곳은 실수요자들이 선호하는 지역이기 때문에 전셋값이 비싸다. 반면 도심에서 거리가 멀거나 기반시설이 다소 미흡한 지역의 아파트의 경우에는 상대적으로 전셋값이 저렴하다. 출퇴근 시간에 큰 문제가 되지 않는다면 도심에서 다소 떨어진 외곽지역으로 눈을 돌려보는 지혜도 필요하다.

◆입주 물량이 많은 곳과 대단지를 공략하라

부동산에서는 수요와 공급의 법칙은 항상 존재한다. 수요 대비 공급량이 많은 지역은 다른 지역에 비해 가격이 다소 약세를 보인다. 이는 매매와 전세 모두 해당이 된다.

따라서 저렴한 가격에 전셋집을 쉽게 구하기 위해서는 입주물량이 많은 지역을 공략하는 것도 큰 도움이 된다. 경기북부 지역에서는 고양, 남양주, 파주시 등이, 경기남부 지역에서는 광명, 용인시 등이 입주물량이 많다.

대단지 아파트의 경우에는 입주물량이 한꺼번에 쏟아져서 선택의 폭이 넓고 집주인과 흥정할 수 있는 기회가 있다.

◆입주 전부터 전세를 구하라

일반적으로 전세물량은 입주하기 2개월 전부터 쏟아져 나온다. 투자를 목적으로 매입한 수요자들이 전세를 안고 잔금을 치르는 경우가 많기 때문이다. 이에 따라 입주 2개월 전부터 전세 세입자를 구하려고 하고 그만큼 이 시기에 전세물량도 많아 이를 이용한다면 전세를 조금 더 저렴하게 구할 수 있다.

이때 세입자는 무엇보다 느긋한 모습을 보여주는 것이 좋다. 전세를 구하기 힘들다는 모습을 보여주게 되면 집주인은 이를 이용해 전셋값을 올릴 수도 있다.

◆입주 2·4년차 아파트를 노려라

전세계약은 대부분 2년 단위로 이뤄진다. 입주한지 2년이 지나면 전세계약이 만료돼 전세물량이 다시 쏟아져 나온다. 입주가 완료 후 어느 정도 시간이 흐르면 주변 기반시설 확충도 거의 완료돼 전세가격은 크게 저렴하지는 않지만 물량이 풍부한 만큼 선택의 폭이 넓다.

신학기, 결혼 등으로 이사가 집중적으로 발생하는 봄, 가을 등 성수기는 피하는 게 좋다. 성수기보다 3~4개월 빠른 비수기를 노리는 것이 유리하다.

◆집주인과 친해져라

부동산 투자에 성공하기 위해서는 친한 중개업자를 두는 게 큰 도움이 되듯 전세 세입자도 집주인과 친밀관계를 유지해 두는 것도 큰 도움이 된다. 또한 평소에 현재 전셋집을 깨끗하게 사용하고 공과금 등을 미루지 않는 등 자신의 집을 잘 사용하고 있다는 신뢰를 보여주는 것도 도움이 된다.

이렇게 친밀한 관계를 유지한다면 전셋값이 올라도 세입자가 양해를 구한다면 받아들여질 수도 있다. 그렇지 않고 피치 못할 사정으로 전셋값을 꼭 올려야 하거나 집을 매도해야 하는 상황이 발생할 때는 세입자를 위해 미리 얘기해줄 수 있다.

◆빌라, 다세대 주택 등을 찾아라

아파트외에 다른 상품으로 눈을 돌려보는 것도 좋다. 빌라나 다세대 주택은 일반적으로 아파트에 비해 저렴하다. 반면 다세대 주택은 아파트에 비해 공동면적이 적고 전용면적이 크다. 따라서 같은 가격에 넓은 집을 구할 수 있으며 관리비가 따로 없다는 장점도 있다.

하지만 재개발 재건축이 진행되는 곳이 많아 주거환경이 떨어지고 아파트와 달리 관리인력이 따로 없어 보안과 편리성이 떨어진다는 단점도 있다.

◆직거래 장터를 적극 활용하라

가격, 입지, 환경 등 마음에 드는 집을 구하기 위해서는 발품 뿐 아니라 손품도 잘 팔아야 한다. 인터넷을 적극 활용한다면 직거래 장터 등을 통해 저렴하면서도 본인의 기준에 맞는 전셋집을 구할 수 있다.

직거래 장터는 부동산정보업체나 포털 사이트의 카페 등을 통해서 이용할 수 있다. 부동산정보업체 직거래 장터는 유료지만 한번 검증된 물건들이라 안전하다. 포털 사이트의 카페는 다양한 물건과 시세보다 저렴한 급매물이 많고 중개수수료 등을 절감할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 검증된 물건이 아니기 때문에 현장답사, 등기부등본 확인 등을 꼼꼼히 따져봐야 낭패 보지 않는다.

◆소형이라도 집을 사라

전셋값이 크게 오를 때는 전세에 머무는 것보다 소형이라도 매입하는 것이 유리하다. 전셋값은 2년 후 재계약을 할 때에도 가격이 올라 부담이 커진다. 반면 이 때 매매를 해 뒀을 경우에는 재산가치가 더 높아져 자산가치가 높아진다.

투자금액이 부족할 때는 매매가 대비 전세가 비율이 높은 주택을 매입하는 방법이 있다. 전세가 비율이 높으면 투자금액이 덜 들기 때문에 부담이 덜하다. 강북구 등 실수요자들이 많은 지역일수록 매매가 대비 전세가 비율이 높은 주택이 많다.

실제로 금융위기 여파 등으로 지난해 전반적으로 집값이 많이 떨어진 반면 수급불균형으로 전셋값은 크게 올라 매매가 대비 전세가 비율이 높아져 전세 안고 집 사기가 좋아졌다.

투자금액이 부족할 경우에는 대출을 이용하는 것도 좋은 방법이다. 요즘처럼 아직까지 금리 높지 않을 경우에는 부담이 덜하다. 저금리일 때는 고정금리로 대출을 받는 것이 유리하다.

문소정 기자 moonsj@
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