오은석 다다재테크 대표

Q : 가정주부 박모(여 38)씨는 요새 전세가가 너무 올라 고민을 하다 경매로 내집 마련을 하기로 했다. 경매가 처음이라 두렵기도 하고 어떤 점을 주의해야 몰라 문의를 해 왔다.

A : 요즘 전세가가 많이 상승해 전세금을 올려주고 재계약을 할지 아니면 주택을 구입할지 많은 분들이 고민하는 것 같습니다. 경매로 내집마련을 하기로 결정하셨다면 먼저 지역을 결정하시는 것이 중요합니다.

대법원 법원경매정보 홈페이지에 들어가면 진행 중인 경매 물건을 확인해 볼 수 있습니다. 자신이 선호하는 지역의 물건을 주소검색을 통해 확인한 다음 기본적인 권리분석을 통해 인수해야할 권리가 있는지 그에 따른 인수 금액이 있는지 여부 등을 확인해야 합니다.

예를 들어 선순위 대항력 있는 임차인이 있는데, 임차인이 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 않을 경우 법원에서 배당을 받지 못하기 때문에 낙찰자는 임차보증금을 인수해야 합니다. 다시 말해 1억원의 집을 8000만원에 낙찰 받으려고 하는데 인수하는 임차보증금이 3000만원이라면 입찰가는 5000만원을 써야 8000만원에 집을 매수한 것이 됩니다.

권리분석이 자신 없다면 경매 동호회나 네이버 지식인 또는 주변의 경매 전문가의 도움을 받아서라도 소멸되는 권리가 무엇이고 인수되는 권리가 무엇인지 정확히 분석을 하시길 바랍니다. 권리분석이 끝나면 반드시 임장(현장답사)을 가셔야 합니다. 임장을 통해 입지분석, 호재 및 악재 조사, 시세 및 전세 조사, 주변 시설(학군, 병원, 편의시설 등) 조사 등을 공인중개사나 현지 주민 등을 통해 꼼꼼하게 하셔야 합니다.

현재 거주하기에는 좋은지, 앞으로 기반시설 등의 확충으로 더욱 더 좋아질 가능성이 있는지 여부를 체크하셔야 합니다. 만약 물건의 미래가치를 파악하는데 자신이 없다면 역세권 대단지 소형아파트로서 전철(경전철)이나 도로(강남순환고속도로 등) 등의 착공 또는 개통 호재가 매도시(현재를 기준으로 한다면 2013년 전후)에 있는 지역 중심으로 접근하시길 바랍니다.

임장까지 마친 다음 물건을 매수할 의사가 있을 경우 매각기일(법원에서 경매가 진행되는 날)에 법원에 가셔서 입찰(입찰할 때 입찰보증금으로 최저매각가격의 10%를 준비해서 가셔야 합니다) 후 낙찰을 받으시면 됩니다. 낙찰 받은 후 보통 14일이 경과하면 잔금을 납부할 수 있는데 잔금을 납부하게 되면 낙찰물건의 소유권을 취득하게 됩니다.

소유권을 취득한 후에는 현재 점유하고 있는 점유자와 명도(현재의 집을 낙찰자에게 이전) 협상을 하셔야 하는데, 명도협상을 할 때에는 강압적으로 점유자나 임차인을 내보내기보다는 인간적으로 접근하면서 대화를 통해 하는 것이 바람직합니다. 조금만 양보하고 이성적으로 대한다면 서로 웃으면서 명도를 마무리할 수 있을 것입니다.
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