전월세 대책.. "중장기방안 위주" 지적도
올 공공 소형·임대주택 13만가구 입주
전세자금 대출 6개월 무주택 조건 없애
민간임대 양도세 등 세제 혜택 늘리키로

소형 분양주택과 장기임대주택 등 공공 주택이 올 한해동안 13만가구 입주된다. 또 전세자금 대출은 무주택 6개월 조건이 없어져 보다 많은 실수요자들이 대출을 받을 수 있게 된다. 민간임대주택 건설 활성화를 위해 양도세 중과 배제 등의 세제혜택을 확대하는 방안이 마련되고 5년 임대주택용지 공급이 재개된다.

하지만 이 같은 방안은 공공부문의 역할을 크게 강화한 것이어서 그동안 위축돼온 민간 주택건설이 더욱 위축될 것이란 지적이 나오고 있다. 특히 보금자리주택 공급량이 올 21만가구에 달하고 강남·서초 보금자리주택 분양가가 3.3㎡당 900만원대로 낮아진 데 이어 입주물량도 지난해보다 늘어나 공공 주도의 시장은 지속될 전망이다. 건설업체들은 올 분양물량을 크게 줄여잡고 있는 상태다.

12일 정부가 당정협의 등을 거치며 고심해온 '전월세시장 안정방안'을 내놨다.

◇정부대책 무엇을 담았나= 이 방안에 따르면 올해 공공부문의 소형주택과 임대주택 13만가구를 입주시킬 계획이다. 공사를 서둘러 끝내 작년보다 1만가구를 더 입주시켜 늘어난 전세수요에 대응하겠다는 포석이다.

이중 전용면적 60㎡ 이하 소형주택과 장기 공공임대주택은 9만7000가구다. 1월에만 국민임대주택 5339가구와 장기전세 368가구, 공공임대 320가구가 입주에 들어가고 공공분양주택 2만5919가구도 집들이에 나선다. 다가구 매입과 전세임대주택은 이미 매입한 6000가구를 포함, 2만6000가구를 바로 공급한다. 당장 전세수요자들이 새집을 얻을 수 있도록 판교에 건설한 순환용 주택 1300가구는 국민임대주택 입주자격을 갖춘 수요자들에게 2월중 내놓기로 했다. 또 LH 등 공공이 보유한 전용면적 85㎡ 이하 준공후 미분양주택은 전월세 주택으로 활용키로 했다.

전세자금 대출조건은 6개월 이상 무주택 조건을 폐지, 보다 많은 수요자들이 전세자금을 얻을 수 있도록 했다. 다만 금리는 근로자서민의 경우 4.5%, 저소득가구 2%로 이전과 같다.

또 5년 임대주택을 부활시켰다. 일반 택지지구는 물론 보금자리주택지구 등지에서 5년 임대주택용지 공급을 재개토록 관련 법령을 개정키로 했다.

또 재건축 등으로 인한 주택철거시기를 조정하고 정확한 전월세 정보를 제공해 수요자들의 불안을 씻어주기로 했다.

민간 공급활성화 방안도 포함됐다. 단기간내 입주가능한 소형·임대주택을 원활하게 공급할 수 있도록 주택기금에서 2% 금리의 자금을 연말까지 특별지원키로 했다. 도시형생활주택 건설규모는 299가구까지 허용하는 등 규제완화도 조속히 추진할 계획이다. 민간 임대주택 건설을 활성화하기 위해 양도세와 종부세 등 세제혜택을 주는 방안을 찾기로 했다. 현재 건설임대 주택사업자에게는 양도세 중과배제와 종부세 합산배제 등의 혜택을 수도권의 경우 7년 이상 보유한 149㎡ 이하 주택으로 규정하고 있다. 가격도 3억원 이하여야 한다. 정부는 이중 기간과 가격 등의 기준을 완화하는 방안을 검토할 계획인 것으로 알려졌다.

국토부는 서민 주거안정을 위해 관계부처와 함께 전월세 시장을 면밀히 모니터링하면서 이번 대책을 차질없이 추진, 서민 주거안정에 기여하겠다고 밝혔다.

◇주택시장 공공역할 강화에 우려 제기돼= 전문가들과 건설업계는 공공역할이 잔뜩 강화된 이번 대책으로 민간부문의 주택시장 역할이 더욱 축소될 수 있을 것이란 지적을 내놓고 있다.

이미 지난해에도 보금자리주택 등으로 공공의 역할은 커지고 민간은 분양시장에서 가격과 입지가 뛰어난 몇몇 케이스를 제외하고는 미분양의 쓴 맛을 본 상태다. 이에따라 건설업체들의 올 분양계획은 초라하다. 대형 주택사업자들 단체인 한국주택협회의 조사에 따르면 올 분양계획 물량은 17만8701가구로 지난해 계획치보다 20%나 줄어들었다.

정부가 내놓은 민간부문 지원책에 대해서도 한계가 있다는 분석이 많다. 도시형생활주택은 기본적으로 전세수요에 대응하지 못하는 상품이어서 주택업계는 대안이 되지 못한다는 평가를 내린다. 또 민간임대 활성화 방안은 과감한 지원책이 나오지 않을 경우 목표를 달성하기 어려울 것이란 지적도 나온다.

업계 관계자는 "양도세 중과 배제나 종부세 합산배제 등은 서울과 수도권, 지방에 따라 다르고 건설가구수와 가격조건 등의 요건도 만족해야만 적용된다"면서 "건설임대나 매입임대 사업자가 많이 나오기 위해서는 양도세 폐지 등의 조치가 전제돼야 한다"고 주문했다. 정부의 1가구1주택 정책이 전면수정돼야 한다는 의미다. 모든 국민이 1주택을 소유하기 힘들고 임대수요는 있게 마련인 상황에서 민간임대를 활성화가이 위해서는 이런 정책변화가 필요하다는 얘기다.

5년 임대주택건설 부활을 위해 택지를 공급키로 한 것은 건설사업자들에게는 환영받는다. 송현담 대한주택건설협회 정책본부장은 "그동안 임대주택 건설사업자들은 10년 임대만 가능해 투입비용을 회수하는 기간이 길어져 사업을 사실상 접은 상태였다"면서 "입주 후 2년6개월이면 분양전환이 가능하게 되는 5년 임대주택 용지가 공급되면 건설이 활성화될 것"이라고 설명했다. 분양전환 가격은 택지비와 건축비 등의 취득당시 가격과 분양전환 시기 감정가격을 산술평균해 산출된다.

소민호 기자 smh@
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