[아시아경제 김정수 기자] 최근 전세난이 서울과 수도권 전역에 걸쳐 거세게 일고 있다.

이에 따라 전셋집을 선점하기 위한 세입자들의 경쟁이 치열한 상황이다. 하지만 이같은 경쟁속에서도 잊지말아야 할 것이 있다.

전세 계약시 알아두어야 할 상식을 점검해본다.

◇소액임차인의 경우 최우선변제 대상

최우선변제란 주택임대차보호법에 따라 주택임차인이 임대(전세)계약을 한 후 주택의 인도와 전입신고를 마치면 소액임차인의 경우 보증금 중 일정액을 등기부상 순위와 관계없이 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말한다.

주택임대차보호법에는 임대보증금 3500만원 이하(광역시)를 소액보증금으로 정하고, 세든 집이 경매될 경우 1400만원까지를 타 채권에 우선해 변제해 주게 돼 있다.

하지만 다가구용 단독주택처럼 임차인이 많다면 소액임차임이라도 대지를 포함한 주택가액의 1/2 내에서만 배당이 가능하기 때문에 최우선변제금액이 1400만원이 안 될 수도 있으므로 특히 대학가 주변의 다가구건물에 월세를 사는 학생들이나 젊은 직장인들은 각별한 주의가 요구된다.

◇주택의 인도(점유)와 전입신고, 확정일자 필수

확정일자는 세입자가 전입신고를 하고 임대(전세)계약서를 가지고 관할 동사무소나 법원 등기과 또는 공증사무실에 가서 받으면 되는데, 전입신고와 동시에 동사무소에서 확정일자를 받는 것이 편리하다.

전입신고를 하고 계약서에 확정일자까지 받아 두면 살고 있는 집이 경매로 진행되었을 때 전세권을 설정한 것과 다름없이 그 순위로 보증금을 후순위권리자보다 우선해 배당을 받을 수 있다.

특히 아파트와 같은 공동주택의 경우 등기부등본을 확인해 선순위권리금을 공제하고 보증금이 전액 회수될 수 있다면 굳이 비용을 들여 전세권설정등기를 할 필요가 없다.

전세권설정등기를 하게 되면 계약기간이 끝났을 때 해지비용도 부담해야 하므로 전입신고를 할 수 없는 경우에는 전세권설정을 해야겠지만, 특별한 사유가 없는 한 확정일자만으로도 전세보증금은 보호받을 수 있다.

◇보증금을 받지 못하고 이사를 가게 될 경우

계약기간이 만료된 후 보증금을 받지 못한 채로 주민등록을 옮겨야 하는 세입자의 경우 최우선변제나 우선변제를 받지 못할 수 있는데 임차권등기명령은 이러한 세입자를 보호하기 위해 신설된 것으로, 세입자가 임대인(소유주)의 동의 없이 임차주택의 소재지를 관할하는 시·군 법원 또는 지원에 등록세 등 약간의 비용만 부담하면 신청할 수 있다.

임차권등기명령을 신청하면 그때부터 주민등록이 없다 하더라도 최우선변제나 우선변제를 받을 수 있고, 이미 주민등록이 돼 있는 경우라면 주민등록을 이전하더라도 여전히 최우선변제나 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가지게 되므로 마음 놓고 이사를 가거나 주민등록을 변경할 수 있다.

◇계약기간이 끝나도 보증금을 돌려받지 못할 경우

임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 사정이 생겨 보증금을 돌려받을 수 없는 경우에는 보증금반환청구소송을 함으로써 확정판결을 받아 법원의 경매신청을 통해 보증금을 회수해야 한다.

이때 세입자가 다른 담보물권자보다 먼저 주택의 인도(점유)와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖췄을 경우에는 낙찰자에게 보증금 전액을 요구할 수 있다.

확정일자까지 있는 확정일자부임차인은 배당요구를 통하여 배당을 받고 만일 부족한 부분이 있다면 나머지 잔액을 낙찰자에게 청구할 수도 있으니 상황에 따라 적절한 방법을 택해 보증금을 돌려받아야 한다.

김정수 기자 kjs@
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