강남구 자곡동에 위치한 서울강남보금자리지구에서 열린 ‘THE GREEN(녹색기술관, 보금자리홍보관)’ 개관식에 참석한 국토해양부 정종환 장관(맨 오른쪽)이 홍보관을 둘러보고 있다.(사진=연합)

공공부문 물량 공급 한계… 기업형 임대 재정 지원이 대안

임대 주택 활성화를 위해선 무엇이 필요할까. 전문가들은 정부의 일관된 정책이 무엇보다 시급하다고 했다. LH공사 위주의 정책적 지원에서 민간 건설사에 대한 지원 확대까지 방법도 다양하다고 했다. 전세대란으로 임대 주택이 해법으로 제시되고 있는 지금. 임대 주택 활성화를 가로막는 장벽과 극복하기 위한 해법을 모색해 봤다.

전세난으로 임대 주택 공급 확대를 위한 정책의 중요성이 부각되고 있다. 전세난은 주기적으로 반복되어 온 문제이지만, 특히 이번 전세난에서는 반전세, 월세 전환이 증가하면서 세입자가 체감하는 주거 불안은 더욱 커지고 있다.

원인에 대해서는 여러 가지 논란이 있지만, 주택의 재고량이 절대적으로 부족하기 때문이라는 근본적 원인은 과거와 다르지 않다. 고질적인 전세난의 해결책은 분양 주택이든 임대 주택이든 주택의 양을 늘리는 것 이외에 묘책이 있을 수 없다.

국토부 통계에 의하면 2009년 기준 우리나라 주택 수는 약 1700만호이고, 임대 주택은 약 130만호 정도다. 공식적인 임대 주택은 전체 주택의 약 10%에도 못 미친다. 자가 점유율이 약 60% 정도인 것을 감안하면 약 30%는 일반주택의 전월세 임대인 것으로 추정할 수 있다.

전체 가구의 30%는 항상 주기적으로 나타나는 전세난으로 불안한 주거생활에 시달려야한다. ‘월세 소득공제’나 ‘전월세 상한제’의 실효성 문제가 제기되는 것도 이러한 일반주택의 전월세를 제도적으로 컨트롤하기 어렵기 때문이다.

따라서 전세난을 근본적으로 해결하기 위해서는 공공 임대이든 민간 임대이든 공식적인 제도권 내의 임대 주택 수를 확대하는 것이 필요하다. 외국의 경우를 보자. 서유럽 국가 대부분 공공 임대 주택의 비율은 전체 주택의 약 20% 수준이다.

우리나라가 85만호로 전체의 약 5% 수준인 상황에서 부럽기만 할 뿐이다. 일본의 경우는 공공 임대 주택 비중은 우리와 비슷하게 약 7% 정도 수준이지만 민간의 기업형 임대 주택이 활발하게 이루어져 매년 신규 주택의 약 40%가 임대 주택으로 공급되고 있다.

김찬호 주택산업연구소 연구위원 서강대학교, 일본 게이오대학교에서 상학 박사학위를 받았다. 일본대사관 경제 컨설턴트, 경기도 명품아파트품질검수위원, 주거환경학회 이사를 지냈고 현재 주택산업연구원 연구위원과 명지대학교 부동산대학원 강사를 겸임하고 있다.

정부는 전세난 해결을 위한 2.11대책에서 민간 임대 주택 활성화를 유도하기 위해 세지 지원 대책과 공공 임대 공급의 확대 대책을 발표했지만 이런 방법으로 임대 주택 공급을 안정적이고 지속적으로 늘려나갈 수 있을지에 대해서는 여전히 의문시된다. 공공 임대 주택을 확대하기 위해서는 정부의 재정 지원이 필수적인 전제 조건이다.

지금까지 공공 임대 주택 공급은 정부 및 지자체의 재정 지원 일부와 국민주택기금의 저리 대출 지원으로 이루어져 왔다. 그러나 지금까지 공공 임대 주택 공급을 주도해왔던 LH공사(구 주택공사)가 거대한 부채 문제를 떠안고 있는 상황에서 추가적인 재정 부담은 쉽지 않을 것으로 보인다.

과거 금리가 높았던 시기에는 민간의 임대 주택 건설에 대한 국민주택기금 대출 지원의 효과가 있었으나, 저금리 상황에서 기금 대출 효과 또한 매우 제한적이다.

이렇게 정부의 임대 주택 공급 확대를 위한 정책 지원 수단이 제한적인 상황에서 기대할 수 있는 것은 민간의 참여를 적극 유도하는 것이다. 지금까지 민간의 기업형 임대 주택 사업이 활성화되지 못한 이유는 높은 토지비 때문에 수익성을 확보하기 어렵기 때문이었다.

따라서 정부 또는 지자체가 민간의 기업형 임대 사업에 대해 일정부분 재정 지원을 통해 수익성을 보장해 준다면 민간에 의한 임대 주택 공급은 크게 증가할 수 있을 것이다. LH공사 또는 지자체가 직접 공급함으로서 발생하는 재정 부담보다 더 적은 부담으로 공급 확대 효과를 가져올 수 있을 것이다.

일본의 경우 양질의 임대 주택 공급을 늘리기 위해 1993년 ‘특정우량임대 주택공급 촉진법’을 제정했다. 중견소득자를 대상으로 한 우량 임대 주택의 기준을 정하고 민간이 이 기준에 맞는 임대 주택을 공급할 경우 건설 비용과 임대료에 대해 정부가 일부 보조를 함으로서 임대사업자의 수익성을 보장해주고 있다.

공공이 막대한 재정 부담으로 직접 공급하는 것보다 민간에 대한 지원을 통해 공급을 확대하고자 한 일본의 선택이 주는 시사점은 크다. 한국의 임대 주택 재고율은 선진국 OECD 국가 중 최하위 수준이다.

유럽 대부분 국가들의 재고율은 10%∼35%에 달한다. 공공 임대 주택의 만성적인 재고량 부족은 정부가 풀어야 할 과제다. 우리나라 임대 주택의 가장 큰 문제는 임대 주택 재고량의 부족 현상과 주택 종류·입주자 선정이 복잡하다는 것이다.

한문도 임대 주택연구소 소장 고려대학교와 성균관대경영대학원에서 부동산학 박사학위를 받았다. 국정홍보처, 한국주택신문 부동산 자문위원, 부산동의대학교 재무부동산학과 겸임교수를 지냈고 현재 클리코 컨설팅 대표로 재직 중이다.

공공 임대 주택 재고량이 부족하다 보니 도심에 위치하거나 도심 접근지역의 임대 아파트는 대부분 대기자가 밀려 있다. 정부 정책상 임대 주택의 종류별로 극빈층·저소득층 · 중위 소득 이하 등을 나누는 만큼 입주자 선정의 구조가 복잡하다.

일방적인 임대료 산정 방식과 공급자가 일방적으로 정한 형태의 공급 위주의 문제도 임대 주택 활성화를 가로막고 있다. 일례로 공공 임대 주택의 경우 일률적인 임대료가 부과된다.

영구 임대 주택은 급지별로 ㎡당으로 임대료가 산정되며 국민임대 주택은 주택 건설 원가의 20%를 임대료로 부과하고 있다. 입주자의 상황은 전혀 고려하지 않고 공급자의 편의주의로 임대료가 산정되는 셈이다. 선진국의 경우 소득별로 임대료에 차등을 두고 가구별 특성까지 감안해 실질적인 지원을 하고 있다.

임대 주택을 활성화하기 위해선 정부 내에 독자적인 임대 주택 전담부서를 만드는 것이 필요하다. 국민 주거 복지를 위해 중장기적 통합계획을 세우고 일정한 정책 방향을 유지해야 한다. 정권에 따라 휘둘리지 않는 선진국들과 같이 독자적이고 독립적인 임대 주택 전담부서나 청을 둬야 한다는 것이다.

2010년 서울시에서 도입한 주춧돌 프로그램을 주목할 만하다. 주춧돌프로그램은 ▲전세 전환 이율 우대제도 ▲주춧돌 통장제도 ▲상위주택 이동지원 3가지 주거 자립 강화를 돕도록 구성돼 있다. 임대 주택의 본래 취지를 살렸다.

다만 임대 주택의 수가 부족하다는 과제를 안고 있다. 공급량의 부족은 실질적인 효과로 이어지지 않는다. 한 국가의 임대 주택이 안정적으로 공급되고 관련 제도가 안정적일 때 국민은 주거 복지의 안정을 이룰 수 있다. 정부가 서민 편에서 임대 주택정책에 좀 더 관심을 갖고 임대 주택의 활성화를 위한 노력이 필요하다.

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