부영주택이 경기 남양주 진접 지구에 분양하는 임대아파트 ‘사랑으로 부영’.

비싼 택지 낮은 수익률 딜레마… 미분양 털기 임대 전환은 활기

지난달 임대주택법 시행령 개정안이 국무회의에서 의결됐다. 이는 민간사업자의 임대 주택 공급을 확대하기 위한 방침으로 5년 임대주택용 공공택지 공급 재개 및 5·10년 임대 주택 최초 보증금 상한을 완화하는 내용을 골자로 한다.

이에 앞서 지난 2·11 전·월세 대책은 2% 금리로 중소형 주택 건설자금을 특별지원 받을 수 있게 한데다 도시형 생활주택 세대 수 제한을 기존 150가구에서 300가구로 완화해 건설사들의 임대 주택 사업 판로를 틔워줬다. 따라서 이 같은 정책 완화안이 등장한 후 민간 건설업체들의 대응책과 움직임을 포착했다.


입지 좋은 곳 ‘先임대 後분양’ 눈길

대우건설은 주상복합 ‘판교 푸르지오 월드마크’를 임대 주택으로 내어놓은 뒤 5년 후 분양 전환하는 방식으로 공급했다. 임차인과 합의 시 2년 6개월 후 조기 분양 전환도 가능케 했다. 일정 보증금과 월 임대료가 부과되지만 분양 전환 예정가는 약 10억6000만 원 수준. 13~18억 원 정도에 형성된 주변 아파트 가격을 생각하면 시세차익도 기대할 수 있다.

대우건설이 경기 성남 판교 신도시 C1-2 블럭에 공급한 주상복합 임대주택 ‘판교 푸르지오 월드마크’ 조감도.

임대 분양 방식에 매매 예약제가 도입돼 월 임대료 면제, 분양 전환 가격 할인 및 각종 혜택도 함께 제공돼 추후 내 집 마련을 기대하는 임대 수요자들의 높은 관심을 얻었다. 대우건설 관계자는 1순위 청약이 7.5:1로 마감됐다고 밝혔다.

㈜신영은 지난해 4월 복합단지인 충북 청주시 복대동 대농지구내 ‘지웰시티’에 ‘지웰시티몰’을 임대 분양했다. 3월 2일 현재 기준으로 총 151개 점포 중 분양률이 85%에 달하는 등 새로운 도심상권으로 주목 받고 있다.

또한 임대 방식의 상가분양도 새로운 투자 트렌드로 떠오르고 있다. ‘지웰시티몰’은 신영이 임대 방식의 상가운영 시스템을 도입해 사후관리 서비스까지 제공하고 있다.
신영은 이와 더불어 자사브랜드 ‘지웰’을 앞세운 도시형 생활주택을 처음 선보인다.

서울 동대문구 답십리동 일대에 들어서는 ‘청계 지웰에스테이트’는 도시형 생활주택 149가구 및 오피스텔 32실 등으로 구성된다. 따라서 인근의 풍부한 임대 수요와 다양한 개발 호재로 높은 임대 수익과 프리미엄이 기대되는 바이다.

또 한양대·한양여대·서울시립대 등 인근 대학생 수요도 풍부해 안정적인 임대 수익이 예상된다. 부영주택은 경기 남양주 진접택지개발지구에서 임대 아파트 ‘사랑으로 부영’을 분양 중이다. 3.3㎡당 670만 원대의 확정 분양가를 적용해 2009년 기준으로 5년 경과 시점인 2014년 분양 전환이 가능하다.

또 호반건설은 지난해 경기도 판교 신도시에 고급 주상복합 임대아파트 ‘써밋 플레이스’를 성공리에 계약 완료했다. 호반건설 역시 소유권 이전을 사전에 확정하는 매매 예약제를 따랐다. 최근에는 GS건설도 임대 주택 사업 진출을 검토 중이다.

신영이 충북 청주시 복대동 대농지구 내에 임대 분양하는 지웰시티몰.

정부 지원책 긍정적 효과 기대도

전문가들은 이 같은 민간 건설업체들의 임대 물량 공급이 미분양 해소를 위한 일종의 대응책으로 작용하기도 한다는 분석이다. 실제로 청약률을 높이는 효과를 낳는 까닭에서다.

그러나 민간 건설사들이 임대 주택 공급에 적극적으로 나서기에는 한계가 있다는 지적이다. 김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “미분양으로 적체시켜 금융 부채를 떠안는 편보다는 임대 공급 후 분양 전환하는 방식이 나을 수도 있다”라며 “그러나 수익률 자체가 높지 않아 건설사들이 임대 시장에 나설 메리트는 없는 것이 사실”이라고 말했다.

실제로 대우건설도 판교 푸르지오 월드마크 부지를 애초에 분양 택지로 공급받았으나 미분양 우려 탓에 임대 방식으로 돌렸다. 또 사후관리가 중요한 임대 주택의 특성상, 대형 건설사들이 관리에 소홀할 경우 브랜드 인지도가 하락할 수 있다는 우려도 있다. 민간 건설사 입장에서 굳이 쌓아온 브랜드 이미지를 훼손하는 손해를 감수하면서까지 임대 사업에 나설 이유가 없다는 것이다.

대방건설은 올 상반기에 화성시 향남2지구에 공급할 예정이었던 임대 주택 946가구의 분양을 무기한 연기했다. 대방건설 관계자는 “올 해 하반기에도 임대 주택 공급이 불투명한 상황이다”라며 이유로 택지 개발 문제를 꼽았다. 임대 사업으로 수익을 내려면 저렴한 가격의 택지를 매입해야 하는데 임대 수요가 높은 서울 및 수도권 일대에 이러한 택지가 부족하기 때문이다.

따라서 박원갑 부동산1번지 소장은 “임대 사업은 택지를 경매로 매입하거나 무조건 싼 가격에 매입하지 않는 이상 1~2%대의 열악한 수익 구조를 벗어나지 못할 것”이라고 말했다.

그러나 양지영 내집마련정보사 팀장은 정부의 2·11 전·월세 대책이나 임대주택법 시행령 개정안 등의 지원책이 중소 건설업체의 임대 사업에 미칠 긍정적 효과를 전망했다. “상대적으로 자금 여력이 부족한 중소 건설업체들이 임대 주택 공급을 늘리는데 일부 기여할 것”이라고 설명하는 까닭이다.

이코노믹 리뷰 백가혜 기자 lita@
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