[아시아경제 문소정 기자] 다가구주택의 경우 임차인들의 전셋값 합계가 시세의 70~80%가 넘으면 과감히 포기해야 한다. 등기부등본에 근저당, 가압류, 가등기, 가처분 등기가 설정된 집도 가급적 피하는 게 좋다.

임대차 계약을 하면 바로 전입신고를 하고 곧바로 동사무소나 구청, 등기소에서 계약서에 확정일자를 받거나 전세권을 설정해야 한다. 이 때 확정일자를 받는 것보다는 전세권을 설정하는 게 훨씬 유리하다.

확정일자를 받는경우 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 제도에 의한 보호받지 못한다는 단점이 있다. 하지만 전세권설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다.

또 전세계약기간이 만료돼 임대인이 보증금을 반환치 않을 때 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기해 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기해서만 강제집행을 신청할 수 있다. 반면 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거, 판결절차없이도 직접 경매신청이 가능하다 .

배당부분에 있어서도 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야하지만 전세권설정등기를 한 경우엔 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "일반적으로 집주인들은 임차인이 전세권을 설정하는 것을 좋아하지 않는다"며 "이럴 경우 집주인에게 전셋갑을 더 올려주더라도 전세권을 설정하는 게 앞날을 위해 더 현명한 일이다"고 조언했다.

문소정 기자 moonsj@
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