우리가 원하는 부동산정책의 지상최대 목표는 무엇인가. 아마도 기존 주택의 거래는 활발하고 전세 가격은 안정세를 보여 서민의 주거불안이 없어야 할 것이다. 이와 함께 신규분양 시장은 낮은 분양가를 유지하면서 분양은 원활하게 이루어져 주택공급이 안정적이며 미분양은 없어 경제성장에 일정한 기여를 하는 상황의 연출일 것이다. 그러나 경기 활성화와 가격 안정을 동시에 똑같은 크기로 만족시키고자 하는 것처럼 현실적으로는 실현되기 어려운 과제다. 그래서 우리는 차선을 선택한다. 시장 상황에 따라 양쪽의 가치 중 일부분을 양보하여 미묘한 접점을 찾고 시장의 메커니즘을 고려하여 세심하게 설계된 결과물인 정부정책으로 시장에 개입한다. 이러한 과정을 통과한 가장 최근 생산물이 바로 '3ㆍ22 부동산 대책'이다.
　
'3ㆍ22 대책'의 기반인 주택시장 상황은 암울하다. 수도권의 분양물량은 급감하고, 매매가격은 긴 하락세를 겪고 있다. 여기에 더해 미입주 물량은 증가하고 입주에 소요되는 기간은 길어져 건설기업의 자금압박은 날로 더해지고 있다. 결국 중견기업들이 줄줄이 어려운 상황으로 내몰리고 있다. 전세 가격은 25개월 연속 상승, 서민의 주거불안 문제로 확대되고 있다. 다행히 작년 연말부터 기존 주택의 매매시장이 소폭의 회복세를 보이며 보합세 및 상승세로 반전되었다. 특히 1월과 2월의 거래량이 큰 폭으로 증가하면서 정부가 그토록 원하던 거래시장이 회복되는 징후를 나타냈다.
　
하지만 '3ㆍ22 대책' 이후 증가하던 주택거래는 실종되고 가격은 하락했다. 회복 조짐의 시장 국면을 불확실성 확대에 따른 정지상태로 만든 것이다. 물론 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제는 부활시키는 대신 취득세는 인하하고 분양가상한제는 폐지하는 것을 시장침체 보완의 접점으로 삼고자 했다. 그런데 DTI 규제 부활은 확실하지만 그 보완책 시행 여부는 불투명해 정부 의도와 달리 정책의 무게중심이 규제 쪽으로 가버렸다. 또한 정부는 일관된 메시지를 주고는 있으나 분양가상한제 폐지 논의는 3년째 국회에 계류 중이다. 이는 '3ㆍ22 대책'에 포함된 보완책들의 실행 여부는 여전히 불확실하다는 점을 시사한다.
　
그렇다면 정부의 의도와 다른 정책 결과의 피해는 누가 볼 것인가. 서울의 3월 거래량은 2월에 비해 반토막 수준이며 4월은 더욱 급감한 것으로 알려지고 있다. 최근 3년 동안 지속적인 거래 감소를 겪고 있는 상황에서 2011년까지 거래 감소가 이어지면 그 피해는 심각할 것이다. 또한 급등하고 있는 전세 가격은 어떤가. 우리나라의 전세 가격은 매매 가격에 직접적인 영향을 받는 구조다. 매매 가격이 상승하면 집주인이 향후 집값에 대한 기대감으로 수익률 달성에 대한 어려움이 없기 때문에 전세 가격을 상승시키지 않으나 집값이 정체되면 수익률이 낮아져 전세 가격을 상승시키는 구조로 작동해 왔다. 따라서 매매 가격이 하락하면 집주인은 전세 가격을 상승시키거나 전세를 월세로 전환하여 임대료를 통해 수익률을 달성하려고 할 것이다. 우리나라 주택시장의 메커니즘을 고려할 때 보완책이 빠진 '3ㆍ22 대책'은 25개월 동안(2011년 3월 현재) 16.8%에 이르는 전국의 주택 전세가격 상승세를 더욱 높일 수 있다.
　
결국 지금과 같은 시장 상황에서 '3ㆍ22 대책'을 만들 때 의도한 최소한의 보완 효과를 발휘하기 위해서는 취득세 인하, 분양가상한제 폐지가 조속히 이루어져야 할 것이다. '3ㆍ22 대책'이 시장 상황과 메커니즘을 고려한 정부 정책의 결과물은 아니더라도 최소한 정책의 일관성은 갖추기를 기대해본다.

허윤경 한국건설산업연구원 박사



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