인천 북항 및 배후부지 위치도.

[아시아경제 김봉수 기자] 인천 북항 배후부지의 개발에 급제동이 걸렸다. 개발 이익 산정이 잘못됐다는 연구 결과가 나옴에 따라 특혜 의혹과 개발 이익 회수를 둘러 싼 논란이 다시 불거질 전망이어서 한동안 지체될 것으로 보인다.

인천시 산하 인천발전연구원(인발연)은 한진중공업ㆍ임광토건ㆍKCC 등이 소유한 인천 서구 북항 및 배후부지 일대 부지의 도시계획상 용도 변경에 따른 지가 차익(개발 이익)을 연구한 결과 최소 9588억 원(거래 사례 기준)에서 1조2822억 원(평가 선례 기준)에 달할 것으로 예측됐다고 26일 밝혔다. 이는 지난해 한진중공업 등 토지 소유주들이 제시했던 390억 원 대 가량과는 약 30배 이상 차이가 나는 결과다.

◆ 개발이익 30배 차이, 어떻게?

이처럼 큰 차이에 대해 인발연 측은 토지주 측이 일부 항목을 누락시켰고 평가 기준을 축소 적용했기 때문으로 분석했다.

토지주측이 우선 소유 토지 총 289만㎡ 중 항만시설부지로 예정된 110만4423㎡의 땅을 개발이익 산정 대상에서 뺐다. "용도가 제한돼 있어 개발 이익이 없다"는 이유다.

그러나 인발연은 이 땅도 용도 변경에 따라 지가 상승 차익이 발생하므로 개발 이익에 포함시켜야 한다고 평가했다.

인발연은 "항만시설은 공장 및 물류시설 등 용도제한이 있긴 하지만 용도지역변경에 의한 공시지가 상승이 수반되는 만큼 개발이익 산정대상에 포함해야 한다"는 입장이다. 이 땅의 지가 상승 차익은 4730억 원으로 예상되고 있다.

또 인발연은 토지주 측이 개발 이익을 산정하면서 일부 평가 요인을 축소 적용해 약 7000억 원 안팎의 지가 차익을 누락시켰다고 지적했다.

인발연에 따르면 토지주 측을 대행해 개발 이익 평가를 주도한 한진중공업 측이 지가 차익 산정을 위한 변수 중 '기타 조건'을 대입하면서 KCCㆍ임광토건 소유 토지에 대해선 1.0을 적용하고 자사 소유 토지에 대해서만 0.7로 산정해 2583억 원의 개발이익을 축소시켰다. 또 '기타 요인'도 일반적인 사례보다 낮게 적용해 약 3400억원대의 개발이익이 누락됐다.

◆ 특혜 의혹, 사실로?

지난해 초 토지주 측은 자체 평가 결과 현재 자연녹지ㆍ미지정지 등인 북항 배후부지 일대를 일반상업지역ㆍ준공업지역 등으로 용도 변경할 경우 총 3000여억 원의 지가 상승 차익이 발생하는데, 이중 공공용지 등 기부체납 분을 빼면 한진중공업은 414억원, 임광토건은 -12억9000만원, KCC는 -3억5900만원 등 총 398억원 가량의 개발 이익이 예상된다고 밝혔다.

토지주 측은 이중 도서관 2곳 건립 등 366억 원 가량의 개발 이익을 시에 기증하겠다는 의사를 밝혔고, 시도 제3자인 회계 법인에 맡겨 자체 검증한 결과 개발 이익 산정이 적정하다고 판단해 용도 변경안이 통과 직전에 이르렀었다.

하지만 인천경실련 등 시민단체들은 "개발이익이 2조원대에 달한다"며 반발했다. 이 곳의 땅 값이 용도 변경 이후 최소 3~4배 가량 상승할 것으로 예상되는데다 인근 청라 지구 개발 등 호재가 많은 곳이어서 최소 1조5000억원에서 2조원 대의 개발 이익이 예상된다는 주장이었다. 이후 6ㆍ2지방선거에서 당선된 송영길 시장이 취임하면서 시민단체들의 주장을 수용해 개발이익 재검토를 지시했었다.

이에 따라 특혜 의혹이 사실로 드러났다는 지적이 나오고 있다.

시가 제3자인 회계법인을 통한 자체검증까지 거쳐 '확실하다'고 발표했던 개발 이익 규모가 사실은 형편없이 축소된 것이었다는 사실이 다름아닌 시 산하 연구 기관에 의해 밝혀졌기 때문이다.

특혜 논란을 제기했던 김송원 인천경실련 사무처장은 "토지주측의 지가 산정이 엉터리라는게 드러났다"며 "인발연의 개발 이익 산정 결과가 적정한 지에 대해 시민의 참여를 통한 검증이 필요하며, 객관적으로 입증된 개발이익을 환수하기 위한 투명한 절차가 필요하다"고 말했다.

한편 이에 대해 토지주들을 대표하고 있는 한진중공업 측은 "토지 획득 당시의 상황이 전혀 고려되지 않았고, 개발 이익 산정의 객관적 기준에 대해 논란이 일고 있는 만큼 재고가 필요하다"는 입장인 것으로 알려졌다.

◆ 향후 전망은?

이번 인발연의 연구 결과에 따라 북항 및 배후부지 개발은 상당 기간 지체될 전망이다.

지난해 일단락 될 듯 보였던 개발 이익 환수에 대한 논의가 '원점'으로 돌아가게 돼 구체적인 개발 이익 규모를 확정하고 환수하는 방법을 둘러싸고 시와 시민단체, 토지주 측이 논란이 벌어질 것이 뻔하기 때문이다.

또 논란이 일단락 되더라도 일정부분 토지주측의 개발이익 환수 규모가 대폭 확대되는 것은 불가피할 것으로 보인다. 이와 관련 인발연은 연구 결과에서 타 사례로 비춰 볼 때 공공시설로 기부채납을 받을 경우 전체 토지 면적의 34.4~45.1%를 개발이익으로 환수해야 한다고 지적했다.

김봉수 기자 bskim@
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