토지 투자를 결정하는데 있어 가장 중요한 것이 본인의 목적이다.

토지 투자고수들처럼 치유할 수 있는 하자(주로 도로 문제)가 있는 큰 땅을 ‘규모의 경제’ 측면에서 싸게 매입해서 시간과 비용을 들여 나중에 큰 수익을 올리는 것이 목적인 사람이 있다. 또 일반 투자자들의 경우 본인의 목적에 맞는 토지를 매입하면 된다.

정부 정책 역시 토지 투자의 결정에 있어 중요한 부분을 차지한다. 즉 정부의 정책에 반하는 투자는 안 하는 것이 좋다. 무슨 말인고 하면, 우리나라 정부 정책 중 일반인이 접할 수 있는 상위법인 수도권정비계획법을 보면 명확해진다.




전회에서 소개한 토지 투자고수인 한덕우 사장은 서울 및 수도권 사람들의 로망인 ‘삶의 질 향상’ 측면에 집중한 사례다. 남한강, 북한강이 흐르는 지역들은 고속도로나 전철 등 기반시설의 확충 등과 함께 서울 도시민들이 더욱 세컨하우스로 가고 싶은 지역이 됐다.

이런 지역에서는 반드시 치유할 수 있는 하자(주로 도로문제)가 있는 땅을 큰 규모로 매입해 하자를 치유한 후(이때 시간과 비용이라는 리스크가 발생한다) 분할 절차를 통해 높은 수익을 올린다.

만약 본인이 노후에 안정된 수입을 원한다면 국제물류.첨단산업벨트나 해상물류.산업밸트 쪽을 주목하면 된다. 즉 새만금을 포함한 범 황해권 라인 쪽을 주목할 필요가 있다. 요즘 부자들의 토지 투자의 흐름이기도 하다.

여러 가지 방법이 있지만 간단하게 나열해 본다.

<사례 1>
경기도 광주는 공장용지 등이 개발이 안되고 창고 용도로 개발하는 것이 바람직하다. 서울에서 가깝고 교통망이 양호한 편이기 때문이다.
광주시 오포읍 신현리는 분당 접경지역이고 물류 시설이 많아 돈이 있는 전주들의 관심대상으로 부각한 것이 지난 2006년경 부터다.
지가 상승도 기대할 수 있고 임대도 가능해 수익형 상품으로 주목받았다.
창고는 대개 평당 8000~1만3000원 정도의 임대 수익이 가능하다.
지목이 전이나 임야를 매입해 창고로 전환하면 지목변경에 따른 시세차익도 가능하고 임대수익도 가능하다.

<사례 2>
경제자유구역에 따른 공장 수요가 많은 지역을 선정, 지구단위계획이나 공장 허가 등으로 시세차익을 기대할 수 있다.
지구단위계획이나 공장허가 등으로 건폐율과 용적율이 완화되기 때문에 자연스러운 시세차익을 유도할 수 있다.
당진과 화성, 평택 등에서 주로 있었는데, 공장 허가(코드)를 받아 용지 상태로 매도하거나 임대차 형식으로 진행하는 사례가 많다.
공장은 평당 1만5000~1만8000원까지의 임대수익을 기대할 수 있다.

언제나 투자 트렌드의 흐름은 변한다. 하지만 본인의 기준(목적)을 명확하게 잡고 중장기 계획을 세운다면 토지라는 재테크 분야는 다른 부동산과는 달리, 그 땅을 소유함으로써 얻는 소유의 기쁨도 크지만 소유 후 사용, 수익도 가능해 이로 인한 심리적.신체적 만족이 다른 부동산 투자 상품과는 비교할 수 없다.

또한 우리 국민이 늘 갖고 싶어하는 ‘내 땅의 소유’라는 만족과 더불어 아주 큰 수익률의 투자 상품으로 존재할 것이 분명하다.



이진우 소나무부동산 연구소장
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