5차 보금자리주택지구가 최근 서울 강동구와 경기 과천에 지정됐다. 지정 이후 오히려 인근 지역 집값은 하락하고 거래는 뚝 끊겼다. 보금자리주택이 침체된 주택시장을 더욱 얼어붙게 하고 있는 것이다.

보금자리주택은 임대주택 공급과 함께 시세보다 15% 정도 싼 중소형 분양주택을 공급해 중·저소득층에게 내집 마련을 돕는 통합 주거복지 정책이다. 특히 수도권 시장에 짧은 기간에 대규모 물량을 공급해 효과를 극대화하려는 현 정부의 핵심 공약이기도 하다. 그러나 도입 초기의 의도와 달리 다양한 문제점을 낳고 있다.

가장 큰 문제는 경기 상황이 달라졌다는 점이다. 금융위기 이후 급랭한 수도권 주택시장에서 수요가 좀처럼 살아나지 못하고 있다. 다양한 규제 완화책들이 나왔으나, 미분양은 적체되고 집값은 이런 상황에서 보금자리주택 공급 계획이 지속적으로 발표되자 소비자들은 합리적으로 행동하고 있다. 민간에서 공급하는 분양주택의 구매를 미루는 대신, 보금자리주택을 기다리는 것이다. 지금 주택을 구매하는 것이 오히려 앞으로 나올 저렴한 주택을 포기하는 결과로 이어질 수 있기 때문이다. 결국 보금자리주택이 침체된 수요를 더욱 대기시키는 역할을 하고 있는 셈이다.

다음으로 단기간에 대규모 물량이 집중되면서 공급 과잉의 형태로 시장에 충격을 줄 수 있다는 점이다. 보금자리주택 사업은 당초 2012년까지 수도권에서 연간 3만호를 공급할 계획이었으나, 이를 8만호 수준으로 크게 확대했다.

여기에 더해 보금자리지구 내 민간 중대형 아파트도 2013년까지 시세의 80% 수준으로 12만6000호 공급할 계획이다. 그러나 2000년대 수도권 평균 분양 물량은 15만호 수준이다. 보금자리주택만으로도 전체 분양물량에 절반을 넘어선다는 결론이다. 연간 4만호 수준인 보금자리지구 내 중대형 물량까지 합치면 수도권 전체 물량의 80%가 보금자리 관련 물량이다.

수요는 한정되어 있는 상황에서 민간시장은 위축될 수밖에 없다. 또 보금자리지구 내에서도 단기간 동시다발적 공급에 의해 미분양 토지 등의 문제가 발생하고 있다.

그런데 이러한 부작용에도 불구하고 펼치는 정책의 효과는 누구에게 가는가? 보금자리주택의 절반 이상은 분양주택이다. 이는 분양을 받은 수분양자에게 대부분의 혜택이 돌아갈 수 있다는 것이다.

현 상황에서는 보금자리주택 사업 조정이 불가피해 보인다. 보금자리주택의 문제는 물량 위주의 대규모 공급 방식과 분양주택 공급에서 발생하고 있다. 따라서 분양물량의 비중을 축소하고 임대주택 공급을 확대해 정책 대상을 민간과 달리 가져가야 할 것이다. 또 시장 여력에 맞는 공급 규모와 시기를 다시 검토할 필요가 있겠다.주택시장은 이제 과거와 같은 절대적 공급 부족의 시기는 지나가고 있다. 따라서 단기간 대규모 공급 방식은 오히려 시장변화에 역행하는 결과를 초래할 수 있다.


허윤경 한국건설산업연구원 연구위원
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