정부의 부동산 시장 활성화 대책이 지난 1일 발표됐다.

역대 정부의 모든 부동산 활성화 대책이 그랬듯이, 공급 부족에 따른 완화나 세제상 혜택을 주 내용으로 담고 있다.

이번 대책을 포함, 현 정부의 부동산 정책의 특징은 ‘규제 완화를 통한 활성화’로 요약할 수 있다. 지방 강세와 부동산·건설 시장 활성화를 위한 완화책이 주류를 이루고 있다.

즉 지방의 상승세가 높았던 반면 수도권의 시장 침체가 지속되는 양상을 보였다.

현 정부의 아파트 매매 변동률은 1년차 전국 -1.8%, 경남 2.3%, 2년차 전국 3.4%, 경남 3.71%, 3년차 전국 -0.7%, 경남 14.3%로 단연 경남의 상승세가 높게 나타났다.

글로벌 금융위기로 수도권 아파트 가격에 대한 거품 논란이 심화된 반면, 지방은 가격이 낮다는 인식이 확산된 데 따른 것으로 보인다.

◆ 5.1 대책...시장반응 '미지근'

현 정부 출범 이후 한 달에 한 번꼴로 부동산 대책이 쏟아졌지만 서민들의 주거환경은 갈수록 악화되고 있다. 규제 완화와 거래 활성화에 초점을 맞췄지만 시장의 불신만 초래한 채 전·월세 가격만 부추긴 꼴이다.

국토해양부에 따르면 지난 2008년 이명박 정부 출범 이후 4년 동안 정부가 발표한 부동산 대책은 모두 49건에 이른다. 이 중 규제 완화가 47건으로 대부분을 차지했으며, 보금자리주택을 비롯한 서민주거 안정 대책은 12건에 그쳤다.

정부가 내놓을 수 있는 대책은 거의 다 내놓은 셈이지만 땜질, 늑장 대응으로 시장의 불신은 정부의 통제 범위를 벗어났다. 출범 초기 참여정부의 수요억제 정책을 풀겠다며 서둘러 규제를 완화한 탓에 쓸 수 있는 정책수단도 더 이상 없는 상황이다.

이번에 발표된 부동산 활성화 정책에 시장이 어떻게 반응할지는 또 다른 문제이겠지만 말이다. 이견이 있을 수 있겠지만 아직 미온적, 혹은 관망세라고 할 수 있을 것이다.

◆ 토지투자는 미래 가치를 만들어가는 것
‘과거는 역사이고 미래는 미스테리이다. 그리고 현재는 선물이다’. 루즈벨트 전 미국 대통령의 부인인 엘리너 루즈벨트의 격언이다.

투자에 있어 미래는 불확실하고 미스테리니까 현재에서의 투자만 할 것인가? 아닐 것이다.

부동산 투자는, 특히 토지투자는 미래가치이다. 그 미래의 가치를 만들어 가고, 만들어 지는 것이다.

지난 역사의 역설(패러독스)을 되짚어보면 재미있다. 지금 가장 각광받는 투자지인 새만금과 행정수도 예정지인 세종시와 관련해 과거의 사례를 돌아보자. 새만금과 세종시 계획이 언제부터 시작되었고 어떤 일들이 있어 왔는지를.

◆ 새만금 개척사업과 세종시

새만금은 1987년 노태우 당시 대통령 후보의 공약 사항이었다.

이후 그 국책 사업은 개발과 보전이라는 해묵은 논쟁의 중심에서 지지부진하다가 1991년에 비로소 착공됐다.

그러나 환경단체들의 환경파괴 논란과 지역 주민들의 반발로 1999년부터 약 2년 5개월간 공사가 중단됐다. 2003년 7월에는 법원에서 공사금지 가처분 결정을 받아들여 공사가 잠정 중단됐다.

이후 2006년 3월 공사가 재개됐고, 2006년에 비로소 끝막이 공사가 진행돼 오늘의 가장 각광받는 투자처가 됐다.

전북 부안군 변산면에서 군산시까지 이르는 33km에 이르는 세계 최장 규모의 방조제 공사후에 우리 국토의 지도가 변한 것이다. 그 넓이가 무려 여의도 면적의 140배(약 1억2200만 평)에 이르는 거대한 땅, 국토가 생겼다.

만약에 본인의 토지 투자의 목적과 믿음이 새만금이 가장 좋은 ‘가치 투자처’라고 생각해서 보유하고 있었다면, 혹은 2003년부터 2006년 사이에 그 지역에 투자를 지속적으로 했었다면 어떻게 되었을까?

한편 세종시의 원천은 조금 더 시간을 거슬러 올라간다.

1977년 7월 우리 정부는 ‘임시 행정수도 건설을 위한 특별조치법’을 제정했다.

바로 지금의 세종시 제정 목적과 거의 흡사한 국가 중추 기관을 지방으로 이전, 관련 기능 및 민간 부분의 여러 기능을 분산시키고, 수도권의 각종 사회적 비용을 줄여 결과적으로 다극 중심의 균형있는 국토 구조를 만드는데 그 목적을 두고 말이다.

이 때 우리나라의 모든 전문가들이 고심해 지정한 지역이 바로 현재의 공주군 장기면과 공주와 대평지구의 중간 위치다.

이후 대통령 시해와 격동의 현대사를 거치면서 거의 논쟁화 되지 않다가 지난 2002년 노무현 대통령 후보가 대선 공약으로 내놓으면서 쟁점화됐다.

2004년 1월 신행정수도 특별법을 포함한 3대 특별법을 공포하고, 6월에 4개 지역을 후보지로 선정한 후 8월에 바로 연기, 공주 지역을 최종 후보지로 확정했다.

그 후 우리나라 헌정사상 최초의 ‘대통령 탄핵소추’사태와 2004년 10월에 있었던 ‘신행정수도건설특별법’의 위헌 판결이 났다.

◆ 지금은 여윳돈으로 가치투자할 시점
2003년부터 2005년까지의 지가 상승률을 보자.

연기 지역은 평균 지가 상승률이 62.63%로 전국 지가 평균 상승률 12.27%의 무려 5배에 이르고, 공주지역은 2.7배인 33.48%에 달한다.

그 후 2006년부터 시작된 하락세는 2009년까지 전국 지가 상승률에 못 미치는 수치를 기록했다.

투자자 입장에서 만약 2007년부터 세종시에 다시 투자를 시작했다면 그 수익률은 어땠을까?

그래서 토지 투자에 있어서 가장 중요한 요인 중 하나가 바로 투자의 ‘목적=믿음+시간’이다.

모든 부동산 투자뿐 아니라 주식시장에서도 정설은 ‘가치있는 기업을 골라서 장기 투자해라’가 아닐까 싶다.

비단 세종시, 새만금에 국한된 얘기가 아니다.

본인이 잘 아는 지역 혹은 관심이 큰 지역에 공시된 개발계획을 체크, 부담스러운 레버리지 효과를 노린 금융 자금이 아닌 순수한 본인의 잉여자금으로(요즘같은 시기에는 반드시 잉여자금으로 해야 한다) 시간을 조금만 더 길게 갖고 투자해보자.

주식 또는 금융에서 말하는 본인의 진정한 ‘가치투자처’를 찾는 것은 그렇게 어려운 일이 아닐 것이다.

이진우 소나무부동산연구소장



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이진우 소나무부동산 연구소장
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