이상영 명지전문대 부동산경영과 교수


일본에서는 인구구조변화, 수도권 인구집중, 도심인구 회귀, 버블붕괴에 따른 부동산가격 폭락 등을 배경으로 민간 임대주택 시장이 발달했다.

주로 1~2인 가구를 대상으로 한 소규모 주택개발이 활발하게 이뤄지면서 이들 주택을 임대로 운영하는 경우가 증가하고, 이를 중심으로 한 민간 임대주택사업이 성장했다.

일본의 임대차 제도도 2000년 이전에는 전근대적인 사례금이나 보증금 제도가 고착되어 있었다.

여기에 전통적으로 임차인 위주의 임대제도로 인해 서구식 월세시장에 비해 임대인에게 많은 제약 요인이 있었다.

그렇지만 2000년 이후 정기차가제도가 도입되면서 계약기간이 명료화되고, 임대차기간에 대한 제한이 없어지면서 장기 서브리스제도 등이 활성화됐다.

임대주택 자료사진 (출처: 부동산114)

이러한 법적 기반 위에서 임대인들이 위탁관리나 장기 서브리스를 통해 자신의 주택을 임대관리회사에 맡기는 것이 일반화됐다.

이를 기반으로 기업형 임대관리회사가 성장했다. 임대주택 관리 사업은 건설, 중개, 종합부동산회사 등 다양한 영역으로 진출했고, 서브리스 사업을 중심으로 전개됐다.

서브리스는 임대료가 하락하고 정기차가제도가 정착되면서 위탁관리의 대안으로 정착됐다.

임대에 따른 각종 위험을 임대인이 지는 위탁관리와 달리, 서브리스는 10~30년간 시장임대료의 80~95%를 고정지급하는 것을 보장함으로써 임대인들에게 호응을 얻었다.

이 시스템을 활용, 성장한 회사들 중 성과가 가장 뛰어났던 회사들은 건설시공 기능을 갖고 개발단계에서부터 장기임대관리까지 통합 운영한 회사들이었다.

이들 회사는 현재 55만~60만호의 주택을 임대관리하고 있다.

중개업에서 진출했거나 종합부동산회사에서 진출한 경우에는 시공 기능이 없거나 임대주택보다 오피스시장 등 상업용부동산의 복합개발에 주력했기 때문에 임대주택관리는 부차적 사업이었다.

이에 따라 건설시공기능을 가진 회사들이 경쟁력에서 우위를 점했고, 고성장을 구가하였다.

그렇지만 이들 회사도 2008년 금융위기 이후 임차인을 구하기 어려워지면서 서브리스 사업은 타격을 입기 시작했다.

서브리스 사업은 일정 비율 이하의 입주율이 되면 손실이 불가피하며, 따라서 서브리스를 많이 하는 회사일수록 타격이 컸다.

이에 따라 서브리스 사업의 공실위험을 분산할 수 있는 사업시스템이 향후 필요할 것으로 판단된다.

임대주택 자료사진 (출처: 부동산114)

우리나라의 경우에도 월세가 늘어나고, 인구구조도 1~2인 가구가 급증하는 등 일본과 유사한 성격이 나타나고 있어 민간 임대주택사업이 활성화될 가능성이 있다.

그렇지만 아직은 전세가 주류이고, 토지가도 고가인 상황인데다 일본과 같은 다양한 기업형 임대주택관리회사가 거의 없다는 한계가 있다.

따라서 이러한 제약을 벗어날 수 있는 방안이 필요하며, 이를 위해 임대주택 관리업을 체계화하고, 월세임대계약 제도를 정비해야 했다.

또한 차가방식이나 지주 공동사업이 원활하도록 제도적으로 뒷받침을 해주고, 영역을 통합해서 임대주택사업이 시너지가 나도록 지원할 필요가 있다.


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이상영 명지전문대 부동산경영과 교수
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