부동산 경기침체로 부동산 중개업소에선 매수자 찾기가 하늘에 별따기 보다 어렵다는 이야기가 나온다.

물론 매도 물건을 찾기가 쉽지 않고, 또 찾았다 해도 가격절충이 만만치 않다. 이래 저래 부동산 중개업소는 한숨만 내쉬고 있다.

부동산 활성화 대책이 발표됐지만 주택시장의 분위기는 갈수록 차갑기만 하고 심리적으로 위축되어 있는 수요자들에겐 특별한 호재가 되지 않아 쉽게 분위기가 살아나지 않을 전망이다.

게다가 비수기까지 겹치면서 부동산 중개업소에선 차후 대책으로 경매물건을 알선하고 있다.

◆ 전라도 다가구 주택에 경매 입찰자 몰린다

최근 수익성 좋은 다가구 주택이 지방 법원경매시장에서 높은 낙찰률을 보이고 있다.

특히 광주지방법원에선 올들어 다가구 주택의 평균 입찰경쟁률이 4대 1로 낙찰률 86%를 보이고 있다. 전주지방법원 경매 역시 상황은 비슷하다.

지난해만 해도 대구, 부산, 울산, 마산, 포항 등 경상도 지역을 투자자들이 선호했다면 지금은 부동산 가격이 저렴하고 임대가격이 비싼 전라도를 투자처라고 본 것 같다.




◆ 다가구 주택, 수익성 등 장점 많아

다가구 주택은 단점보다는 장점이 많은 편에 속한다.

무엇보다 투자대비 수익성이 좋고 주택 활용도가 용이하다. 기존 주택을 리모델링을 통해 가구수를 늘려 임대수익을 볼 수도 있다. 기존 주택을 헐고 신축을 해도 된다.

어느 쪽을 선택하든 투자자의 의사에 달렸지만 만일 대지가 넓고 도로여건이 좋아 건축 연면적이 높게 나온다면 신축해서 분양 또는 임대주택으로 활용해도 좋다.

신축을 해도 연면적이 기존 주택보다 적게 나온다면 리모델링을 통해 구조변경해 활용하는 방법도 좋은 아이디어다.

만일 이런 다가구 주택에 지하층이 있다면 더 좋은 수익구조를 만들 수 있다.

지하층은 사람들이 선호를 하지 않는다는건 분명 사실이지만 수요자의 눈높이에 맞게 리모델링해 인테리어와 옵션을 갖춰 임대를 내놓으면 좋은 가격을 받고 임대할 수 있다.

다만 다가구 주택은 관리가 쉽지 않다는게 문제다. 소유자 입장에서 계약 문제며 세입자들과의 분쟁, 세입자의 잦은 전.출입, 건물 청소 등이 귀찮고 짜증이 날 수 있다.

이럴경우 근처 공인중개사나 전문건물관리업체에 위탁관리를 맡기면 이같은 문제를 어느정도 해결할 수있다.

◆ 경매 입찰 전에 대출관계 등 확실하게 파악해야

다가구 주택 입찰전 철저하게 대출 관계를 확인해야 낭패를 보지 않는다.

최근 다가구 주택을 낙찰 받고 대출이 적게 나와 대금납부, 즉 잔금을 치르지 못하고 입찰 보증금을 날리는 경우가 종종 발생하고 있다. 주택임대차보호법에 의한 소액보증금 우선 보호제도 때문에 그렇다.

또한 과다 경쟁으로 낙찰금액이 높아지면 임대수익이 투자액 대비 낮게 나올 수도 있다.

이영진 참좋은부동산경제연구소장



<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>

이영진 참좋은부동산경제연구소
<ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.newsva.co.kr) 무단전재 배포금지>