김인만 굿멤버스 대표

지난 주말에는 개포주공, 둔촌주공, 고덕주공과 같이 서울의 대규모 저층 재건축단지인 가락시영을 직접 둘러봤다.

가락동은 고밀도 주거지역으로 농수산물 도매시장이 인접해 관련 업종 종사자들이 많이 거주하고 있다.

송파경찰서, 국립경찰병원 등이 있고 지하철 8호선과 송파대로 주변으로 노후화된 아파트들이 있지만 교통 및 생활여건이 좋아 선호도가 높은 편이다.

또 3호선 연장 개통으로 교통편의성이 개선됐고 도보이용은 어렵지만 9호선이 연장개통되면 강남 접근성도 현재보다는 개선될 예정이다.

문정동 가든파이브, 법조타운과 함께 가락시장 현대화 사업과 조금 거리는 있지만 제2롯데월드 등의 굵직한 호재가 있고 학군은 가락초, 중대초, 일신여중, 잠실여고 등 괜찮은 학군이 배정되어 있다.



가락시영은 현재 2종 일반주거지역이며 지상 25층 규모의 7106가구로 재건축될 예정이다.

만약 3종 일반주거지역으로 용도상향이 되면 상한용적률이 265%에서 최대 299%까지 늘어나 797가구가 증가한 8903가구까지 가능하다.

현지 부동산중개사를 만나보니, 종상향 가능성을 높게 보는 곳도 있는 반면 형평성 문제로 다소 부정적으로 보는 중개사도 있었다.

이미 지난 4월 서울시에서 반려한 바 있고 다시 조합에서 종상향을 추진한다고는 하지만 형평성 문제로 쉽지는 않을 것 같다는 설명이다.



최근 부동산시장 침체까지 깊어지면서 시세 역시 약세를 벗어나지 못하고 있는데 현재 급매시세를 살펴보면 다음과 같다.

1차 42㎡(13평) 4억9천, 49㎡(15평) 5억3천, 56㎡(17평) 5억9천
2차 33㎡(10평) 4억2천, 42㎡(13평) 5억3천, 56㎡(17평) 6억3천, 62㎡(19평) 8억1천

2차 56㎡(17평)를 기준으로 과거 시세흐름을 살펴보자.

2003년 봄까지 3억원 후반대를 유지하다가 그해 여름부터 상승하기 시작, 5억원을 넘었고 2005년까지 7억원까지 거래가 됐다.

2006년 조금씩 등락을 거듭하다가 2006년 말 다시 급등하면서 2007년 1월 9억1000만원까지 거래가 됐다.

이후 조금씩 조정이 되면서 2008년 8억원 대를 유지하다가 금융위기가 오면서 폭락해 6억3000만원까지 떨어졌다.

2009년 다시 7억원 중후반대까지 회복했는데, 부동산시장 침체가 되면서 6억~7억원 대를 횡보하고 있으며 올해 6월27일 기준 6억3000만원까지 급매물이 나오고 있다.

가락시영1차 42㎡(13평)은 24평, 33평 배정은 가능하며 24평은 3000만원 정도 환급이 가능하지만 34평을 배정받으려면 2억원 이상 추가 부담해야 할 것으로 예상된다.

49㎡(15평)은 24평 배정시 5000만원 이상 환급이 가능하며, 34평 배정시 1억5000만원 이상의 추가부담금이 예상된다.

56㎡(17평)은 24평 배정시 1억5000만원 이상 환급 가능하며, 34평 배정시 1억원 이상, 42평 배정시 5억원 이상의 추가부담금이 예상된다.

가락시영2차 33㎡(10평)은 24평 배정시 1억원 정도, 34평 배정이 가능하다면 3억5000만원 정도의 추가부담금이 예상된다.

42㎡(13평)은 24평 배정시 5000만원 이상 환급가능하며, 34평 배정시 1억5000만원 이상 추가부담금이 예상된다.

56㎡(17평)은 24평 배정시 2억5000만원 이상, 34평 배정시 1억원 정도 환급이 가능하며, 42평 배정시 4억원 이상의 추가부담금이 예상된다.

62㎡(19평)은 24평 배정시 5억원, 34평 배정시 2억5000만원 이상의 환급이 가능하며, 42평 배정시 2억원 정도의 추가부담금이 예상된다.

하지만 아직 본격적인 재건축 추진이 안되고 있는 상황인 만큼 이런 예상은 정확도가 떨어지고 관리처분단계가 가까워져야 정확한 추가부담금을 알 수 있을 것이다.

주변 아파트인 래미안파크팰리스와 비교분석을 해보면 래미안파크팰리스 26평은 6억원, 32평이 7억8000만원 정도 형성되어 있다.

가락시영 2차 13평이 5억3000만원이며 24평 배정시 5000만원 환급, 34평 배정시 1억5000만원 정도 추가부담금을 가정하면 총투자금이 24평 배정시 4억원 후반대, 34평 배정시 6억원 후반대 정도로 예상된다.

따라서 래미안파크팰리스보다 더 높은 시세가 형성될 것으로 예상하면 1억원 이상의 수익 확보는 가능할 것으로 예상된다.

하지만 언제 재건축이 완공될지 시간적 리스크가 크고, 가락시영의 경우 워낙 대단지다 보니 같은 단지임에도 몇 개의 조합이 난립해 법정다툼을 벌였다.

지금은 어느정도 정리가 됐지만 그래도 타 재건축단지에 비해 아직까지 조합과 조합원이 일치단결된 모습을 보여주지는 못하고 있다.

종상향이 가장 중요한 변수인데, 조합에서는 재신청하면 문제없을 것처럼 이야기하지만 개포, 둔촌, 고덕 등 타단지와의 형평성 문제 때문에 서울시에서 쉽게 조합이 원하는대로 3종으로 변경 승인을 해주기는 쉽지 않을 것이다.

현재 부동산시장 침체와 중상향에 대한 염려로 급매물이 거의 2008년 금융위기 수준으로 떨어진 상태인데, 추가대책이 빨리 나오지 않을 경우 급매물 가격의 추가하락 가능성도 배제할 수 없다.

믈론 입지가 좋고 고점대비 하락폭이 크며, 대규모 저층 재건축 단지의 장점은 분명 존재한다. 특히 거래활성화 추가대책이 나올 가능성이 높기 때문에 무리하지 않는 자금계획을 갖고 5년 이상 기다릴 수 있다면 급매물 위주로 찾아봐도 좋다.



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