이영진 골드메이커 필진

지난달 한국은행의 기준금리 인상 이후 부동산 경매시장에도 지역과 물건에 따라 큰 변화가 일고 있다.

경매입찰자 입장에선 대출을 이용해 투자할 경우 이자 부담이 커졌기 때문이다.

게다가 하반기에 추가 금리인상을 점치는 전문가들도 많다.

이에따라 최근 서울 및 수도권 법원경매 입찰장에는 사람들이 예전보다 크게 줄었다는 걸 쉽게 알 수 있다.

이에 반해 지방 법원경매 입찰장은 발디딜 틈조차 없이 사람들이 늘었다.

대표적인 예로 경상도의 울산지방법원과 부산지방법원, 전라도에선 전주지방법원과 광주지방법원을 꼽을 수 있다.

울산은 현재 현대자동차, 현대중공업 등 대기업이 밀집해 있어 인구가 지속적으로 유입되고 있으며, 부동산 침체기에서도 강세를 나타내고 있는 지역이다.

부산 또한 부동산 시장 상황이 나쁘지 않은데다 울산과 근접해 있고, 서울 및 수도권보다 값은 낮고 수익성이 좋아 최근과 같은 부동산시장 침체기에 더 없이 좋은 투자처일 수밖에 없다.

광주지방법원과 전주지방법원도 사정은 마찬가지다. 전주지방법원이 관할하는 서해권 지역인 군산지원, 정읍지원, 광주지방법원에선 순천지원, 목포지원이 대표적인 곳이다.

이밖에도 강원도 지역에선 춘천지방법원이 좋은 시장으로 평가받고 있다.

이렇다 보니 현지인들은 곱지않은 시선도 보낸다. 서울 및 수도권에서 온 많은 투자자들이 높은 입찰가를 써내다보니, 좋은 물건을 낙찰받기가 예전만큼 쉽지 않기 때문이다.

◆ 근린상가, 경매시장서 인기 ‘상한가’

최근 전국 경매시장에서는 월세 수익이 매달 보장되는 다가구 주택, 오피스텔, 원룸형 건물의 입찰률이 크게 낮아지고 있다.

경쟁이 치열해지면서 높은 입찰가를 제시해야 낙찰받을 수 있기 때문에 임대수입이 투자대비 저조한데다 추후 매도 시에도 가격 메리트가 별로 없기 때문이다.

특히 최근 기준금리 인상과 추가 인상 가능성 등으로 대출이자 부담이 증가하고 자금 회전도 어려울 수 있다는 위기의식이 팽배해지면서 안정적이면서 더 나은 수익창출이 가능할 것으로 판단되는 근린상가로 많은 입찰자들이 몰리고 있다.

전국 법원에서 매각중인 근린상가의 비중은 평균 25%이상을 차지하고 있다. 때문에 유찰횟수도 평균 3차까지 가는 경우가 많았으며 낙찰률도 감정가 대비 70% 이내에서 이뤄졌다.

하지만 최근에는 이런 현상이 눈에 띄게 달라지고 있다. 낙찰률과 낙찰가격이 동시에 높아지고 있는 것이다.

지난달 14일 서울 서부지방법에서 매각된 서울 용산구 용산동의 근린상가를 보면 감정가 7억1000만원, 최저매각가격 5억6800만원에 시작, 4명의 입찰자 중 최고가격인 6억8000만원에 낙찰됐다. 감정가 대비 무려 96%에 해당하는 수준이다.

같은 날 서울 남부지방법원에서도 서울 양천구 신정동 근린상가 1층이 감정가 5억원 보다 높은 5억6200만원에 낙찰됐다.

지방도 예외는 아니다. 지난 5월17일 광주지방법원에선 광주광역시 서구 화정동 근린상가의 경우 감정가(15억원)의 90% 수준에서 낙찰됐고, 입찰자 또한 12명이나 몰렸다.

감정가 13억원 짜리 울산광역시 남구 삼산동 근린상가도 지난달 17일 실시된 경매에서 10억5000만원에 낙찰됐다.

◆ 근린상가 투자시 주의사항

근린상가를 경매로 취득하겠다는 마음을 가졌다면, 먼저 몇가지 사항을 점검해볼 필요가 있다.

우선 현 임차인들의 영업상태를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 임차인들이 얼마나 영업이 잘되고 있는지 또는 인테리어 즉 상가 시설이 얼마나 잘 되어 있는지를 봐야 한다.

근린상가의 경우 설비 상태도 꼼꼼하게 체크해야 한다.

집합건물인 근린상가를 취득하게 되면 설비 상태를 점검할 필요가 없겠지만, 근린상가 건물을 취득하고자 한다면 건물 외관만 살피지 말고 건물 배관, 정화조, 수도설비 , 보일러 등의 상태를 반드시 체크해야 한다.

만일 설비가 불량하면 수리비가 만만치 않을 뿐더러 임차인도 구하기 어려워 낭폐보기 십상이다.



이영진 참좋은부동산경제연구소장
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